住宅ローン 変動 vs 固定【2026年最新】
日銀利上げ局面でどっちが正解？
日銀が金融政策正常化へ舵を切った2024〜2026年、「変動と固定、どちらを選べばいいのか？」という相談が急増しています。本記事では、2026年4月時点の金利水準（変動0.3〜0.5%／フラット35 1.9%前後）を前提に、総返済額シミュレーション・損益分岐金利・家計タイプ別の選び方を、家計の専門家が整理します。
2026年の金利環境を30秒で整理
2024年3月にマイナス金利政策が解除され、その後も段階的な利上げ局面に入りました。2026年4月時点で、住宅ローン金利の主要な目安はおおむね以下のとおりです（各行ごと・時期により変動します）。
| 区分 | 2026年4月時点の目安 | 動きの特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利（都銀・ネット銀行） | 年0.3〜0.5%前後 | 短期プライムレート連動。利上げ局面では半年ごと見直し。 |
| 10年固定 | 年1.0〜1.5%前後 | 10年国債利回り連動。以降は変動or再固定選択。 |
| フラット35（全期間固定） | 年1.9%前後 | 完済まで金利変わらず。返済計画が最も読みやすい。 |
2022年頃までは「変動0.3% vs フラット35 1.3%」程度の差でしたが、2026年4月時点ではフラット35の上昇により「変動0.4% vs フラット35 1.9%」と、金利差が1.5ポイント前後まで広がっています。この1.5ポイントの差が何を意味するかを、次にシミュレーションで確認しましょう。
変動金利の仕組みと「5年ルール・125%ルール」の罠
変動金利は多くの銀行で「半年ごとに金利見直し／5年ごとに返済額見直し／見直し後の返済額は従前の125%まで」という3つのルールで運営されています。一見すると「急に返済額が倍になることはないから安心」に見えますが、これは"支払う利息が減らないまま元本が残る"ことで調整されているだけで、総返済額の増加は避けられません。
注意
5年ルール・125%ルールを採用していない銀行（ソニー銀行など）も一部あります。また、未払い利息が発生した場合の扱いは各行で異なります。契約前に約款で必ず確認しましょう。
固定金利（フラット35等）の特徴
フラット35は住宅金融支援機構の買取型・保証型の全期間固定金利ローンで、完済まで金利が変わらないことが最大の特徴です。2026年の金利環境下では、「35年先まで返済額が確定している」ことに年間約15〜20万円の安心料を支払う構図になっています（次のシミュレーション参照）。
総返済額シミュレーション（3,500万円・35年）
借入3,500万円・返済期間35年・元利均等返済の条件で、変動金利と全期間固定のシンプルな比較を行います（手数料・保証料は除く概算）。
| シナリオ | 適用金利 | 月々返済 | 総返済額 | 固定との差額 |
|---|---|---|---|---|
| 変動がずっと0.4% | 0.4% | 約 89,300円 | 約 3,750万円 | −約 600万円 |
| 変動が5年後に1.5%に | 平均 約1.2% | 推移あり | 約 4,200万円 | −約 150万円 |
| 変動が10年後に2.5%に | 平均 約1.7% | 推移あり | 約 4,400万円 | +約 50万円 |
| 全期間固定（フラット35） | 1.9% | 約 114,000円 | 約 4,350万円 | ベース |
「変動がずっと0.4%」のままなら変動の勝ち（総返済額で約600万円安い）。しかし「10年後に2.5%まで上がる」シナリオでは、固定とほぼ互角になります。つまり変動派の勝敗は、将来10年間でどこまで金利が上がるかにほぼ依存します。
損益分岐金利｜変動が何%まで上がると固定が有利か
ざっくり覚えておきたい「損益分岐金利」は、固定金利と変動金利の当初差を、将来の金利上昇がどれだけ打ち消すかで決まります。2026年4月時点の「変動0.4% vs 固定1.9%」の1.5ポイント差であれば、一般的な前提で以下のような目安になります。
- 変動が5年以内に2%台まで上昇 → ほぼ互角〜固定やや有利
- 変動が10年以内に1.5%程度で推移 → 変動有利
- 変動が当初10年は据え置き、その後2%台半ば → 変動やや有利〜互角
つまり、"10年以内に変動金利が2%まで上がるか"が大きな分岐点です。日銀の現在の見通し（2026年度末にかけて政策金利を段階的に正常化）を素直に受け取れば、「変動が10年以内に1%台後半に到達する」シナリオを基準に考えるのが妥当です。
家計タイプ別・私たちの判断フレーム
シミュレーションだけでは決まらないのが住宅ローン選び。家計の専門家として現場で使っている判断フレームをお伝えします。
変動を選んで良い人
- 借入額が年収の5倍以内で、可処分所得にまだ余力がある
- 金融資産（現金・有価証券）が借入残高の30%以上ある
- 繰上返済用の余裕資金を毎月積立できる
- 共働きで、片方の収入だけでも返済可能
- 「金利が1%上がったら〇〇万円返済額が増える」を即答できる
固定（フラット35）にすべき人
- 家計の黒字幅が小さく、金利上昇のショックを吸収できない
- 借入額が年収の6倍を超える
- 共働きでなく、収入源が1本
- 教育費のピーク（高校〜大学）がローン返済期間中に重なる
- 「毎月の支払額が35年変わらない」という安心感に価値を感じる
まとめ｜「安心料」をどう考えるか
変動と固定の選択は、数学的な損得だけでなく"何に対していくら安心料を払うか"の意思決定です。1.5ポイントの金利差（3,500万円借入なら年間約15〜20万円）を「安心のための保険料」と見るか、「運用に回したほうが得」と見るかは、ご家庭の価値観次第です。
IKIGAI TOWNでは、ご家庭の年収・家族構成・教育費・老後資金を総合的に見た上で、"あなた専用の"住宅ローン選びをサポートしています。シミュレーションだけで決められないときは、ぜひご相談ください。