住み替え・リバースモーゲージ・リースバック徹底比較
【2026年版】60代の住宅出口戦略

3つの出口戦略を30秒で整理

• 住み替え：今の家を売却し、より小さい/安い家に買い替える
• リバースモーゲージ：自宅を担保にしてお金を借り、死亡時に自宅を処分して返済する
• リースバック：自宅を不動産会社に売却し、賃貸契約でそのまま住み続ける

共通するのは"自宅という資産を現金化する"という目的ですが、住み続けるか／引っ越すか／所有権を手放すかの組み合わせが異なります。

住み替え｜ダウンサイジングの王道

子どもが独立して3LDK→2LDKへ、戸建て→駅近マンションへ、地方→子ども世帯の近くへ——こうしたダウンサイジング住み替えは、60代の住宅出口戦略として最も王道の選択肢です。

メリット

• 光熱費・固定資産税・管理費などのランニングコストが削減できる
• 階段のない物件に移ることでバリアフリー化が一気に進む
• 売却益でローン完済＋余剰金を老後資金に充てられる

デメリット・注意点

• 売却と購入のタイミングがずれると"仮住まい費用"がかかる
• 住み替え先のエリアで人間関係をゼロから構築する負担
• 住み替えローン（買い先行）を組む場合、60代では審査が厳しい
• 譲渡所得税（3,000万円特別控除の適用要件を必ず確認）

リバースモーゲージ｜自宅を担保に老後資金を借りる

リバースモーゲージは、自宅を担保に金融機関から資金を借り、契約者が亡くなった時点で自宅を売却して一括返済する仕組み。毎月の支払いは「利息のみ」または「返済不要」のタイプがあります。

向いている人

• 子どもが独立済みで、自宅を相続させる必要性が低い
• 公的年金と貯金だけでは老後生活に不安がある
• 今の家に死ぬまで住み続けたい

注意点

• 金利上昇リスクがある（契約後に金利が上がると利息負担が増える）
• 長生きリスクで融資額が担保評価額を超える可能性
• 不動産価格下落リスクで追加担保を求められるケース
• 戸建て中心で、マンションや地方物件は対象外のことが多い
• 配偶者が契約者の死亡後も住み続けられるかは商品による

リースバック｜売却した家に賃貸で住み続ける

リースバックは、自宅を不動産会社や投資家に売却し、その後は賃貸契約でそのまま住み続ける仕組みです。「引っ越さずに現金化できる」という点がリバースモーゲージと似ていますが、所有権が完全に相手に移る点が決定的な違いです。

メリット

• まとまった現金を一度に受け取れる（老後資金・医療費・事業資金など）
• 引っ越さずに住み続けられる
• 固定資産税・修繕費が不要になる

デメリット・注意点

• 売却価格が市場価格の6〜8割程度にとどまることが多い
• 家賃は周辺相場より高めに設定されやすい
• 契約更新ができず、数年後に退去を求められるケース
• 「買い戻し特約」がある商品でも、実際の買戻し価格が割高

3択の比較表

現場で見てきた「やらないほうが良かった」事例

家計の相談現場で見てきた、選択を後悔するパターンを3つ共有します。

1. 体力があるうちに住み替えを検討しなかったために、70代後半で引越しが肉体的に厳しくなり、結果的に合わないエリアに住み続けざるを得なかったケース
2. リースバックを急いで契約した結果、契約更新時に退去を求められ、高齢で賃貸契約の審査が通りづらい状態になったケース
3. リバースモーゲージで借りすぎた結果、長生きで融資額が担保評価を超えて、追加担保または返済を迫られたケース

いずれも共通するのは「目先の現金需要だけで判断し、10年20年後のシナリオを想定していなかった」こと。住宅の出口戦略は、老後資金全体のシミュレーションと切り離して検討してはいけません。