マンションのリセールバリューの
見方ガイド【2026年版】

リセールバリューを決める6つの変数（優先順位順）

1. 立地（駅徒歩）：最重要。徒歩5分以内が価値維持の基準線
2. 築年数：新築→築10年→築20年の節目で段階的に下落
3. 総戸数・管理状態：50戸以上の大規模は規模の経済が効く
4. 修繕積立金の積立状況：積立不足物件はリセール時に買い叩かれる
5. デベロッパーブランド：大手デベロッパー物件は中古流通で有利
6. 街の人口動態・再開発：人口減少エリアは全体の底上げが期待できない

① 立地（駅徒歩）｜5分が境界線

不動産情報ライブラリの実取引データを地域ごとに集計すると、駅徒歩5分以内と5分超では中古マンション㎡単価で10〜20%の差があります。この差は築年数が進むほど拡大する傾向にあり、築20年時点では25〜35%に広がる事例もあります。

• 徒歩3分以内：最優良（価値維持率 90%前後）
• 徒歩5分以内：良（価値維持率 80%前後）
• 徒歩10分以内：標準（価値維持率 70%前後）
• 徒歩10分超：要注意（価値維持率 50〜60%）

② 築年数｜3つの節目で段階下落

中古マンションの流通価格は築年数の節目で以下のように下落します（新築時比）：

• 新築時：100%
• 築5年：85〜95%
• 築10年：70〜85%（最初の大きな下落ポイント）
• 築20年：50〜70%（水回り・設備の陳腐化）
• 築30年：35〜55%（大規模修繕の実施有無で分岐）
• 築40年：25〜45%（建替え議論の時期）

これは全国平均であり、駅徒歩5分以内・総戸数100戸以上の物件はこのカーブより緩やかに、逆に駅遠・小規模物件は急峻に下落します。

③ 総戸数・管理状態｜50戸が規模の経済の境目

総戸数50戸以上のマンションは管理費の規模の経済が効き、1戸あたりの管理コストが下がります。これにより共用部のメンテナンス品質が維持されやすく、結果としてリセール時の評価が高くなります。

逆に総戸数20戸未満の小規模マンションは、管理組合の意思決定が滞りやすく、大規模修繕のタイミングがずれるリスクがあります。リセール市場での評価は相対的に低くなりがちです。

④ 修繕積立金｜"築年数 × 月額"で健全度判定

リセール時、買い手（特にプロ投資家）は修繕積立金の積立残高を必ずチェックします。積立不足の物件は、将来の大規模修繕で一時金徴収が発生するリスクが明らかであり、買い叩かれる原因となります。

健全度の目安：

• 築10年時点：月1.0〜1.5万円が標準
• 築20年時点：月1.5〜2.0万円が最低ライン
• 築30年時点：月2.0万円以上が健全

購入前に「重要事項調査報告書」で積立残高・長期修繕計画を必ず確認してください。

⑤ デベロッパーブランド｜大手物件の中古流通優位

野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス・住友不動産・東急不動産などの大手デベロッパー物件は、中古流通市場で同条件の他社物件より5〜10%高値で売れる傾向があります。これはブランド信頼性と、系列の中古流通会社（三井のリハウス、野村不動産ソリューションズ等）の販売力によるものです。

⑥ 街の人口動態・再開発計画

個別物件の条件が同じでも、街全体が縮小していくエリアとそうでないエリアではリセール時の買い手の母数が全く異なります。人口増加エリアでは売却時に複数の買い手候補が現れ、価格交渉でも有利ですが、人口減少エリアでは売出から成約まで1年以上かかるケースも珍しくありません。

街の将来性は、お住まいの街のマンション相場一覧ページで人口動態シグナルを確認できます。