マンションのリセールバリューの
見方ガイド【2026】

リセールバリューとは何か──購入価格に対する再販価格の比率

リセールバリュー（Resale Value）とは、マンションを購入した価格に対して、将来売却するときにどれだけの価格で売れるかを示す比率です。計算式は以下のとおりです。

項目	内容
計算式	リセールバリュー（%）＝ 売却価格 ÷ 購入価格 × 100
100%超	購入時より高く売れた（値上がり）
100%	購入時と同額で売れた（価格維持）
100%未満	購入時より安くなった（値下がり）

たとえば4,000万円で購入したマンションが10年後に3,600万円で売却できれば、リセールバリューは90%です。首都圏の中古マンションでは、築10年時点のリセールバリューが平均して80〜90%台とされていますが、立地・管理状態・市況によって大きく変動します。

リセールバリューは「物件の資産としての強さ」を測る指標であり、住宅ローンの残債と売却価格の関係（いわゆるオーバーローン回避）を考えるうえでも重要です。

リセールバリューが重要な3つの理由

マンション購入時にリセールバリューを意識すべき理由は、大きく3つあります。

1. 住み替えの自由度を確保できる

転勤・子どもの進学・親の介護など、ライフステージの変化で住み替えが必要になるケースは珍しくありません。リセールバリューが高い物件であれば、売却して住宅ローンを完済し、次の住まいへスムーズに移れます。逆にリセールバリューが低いと、売却してもローン残債が残る「オーバーローン」状態に陥り、住み替えの選択肢が狭まります。

2. 資産としての家計防衛力が高まる

マンションは多くの家庭にとって最大の資産です。リセールバリューの高い物件を選ぶことで、万一の収入減少・離婚・相続などの際にも、売却による現金化が可能になります。住宅は「住む場所」であると同時に「いざというときの保険」でもあります。

3. 賃貸転用の可能性が広がる

リセールバリューが高い＝需要が高いエリア・物件は、賃貸に出した場合の入居率も高い傾向にあります。転勤時に売却せず賃貸に出す、老後に住み替えて旧居を賃貸収入源にするといった選択肢が生まれます。

リセールバリューを決める6つの変数

マンションのリセールバリューは、主に以下の6つの変数で決まります。それぞれの影響度を把握し、優先順位をつけて物件選びに活かしましょう。

変数	影響度	購入後の改善可能性
駅徒歩分数	極めて高い	不可（立地は変えられない）
築年数	高い	不可（経年は止められない）
総戸数・規模	中〜高	不可
管理状態	高い	可能（管理組合の活動次第）
修繕積立金	中	可能（長期修繕計画の見直し）
デベロッパーブランド	中	不可

上位3つ（駅徒歩・築年数・総戸数）は購入後に変えられないため、物件選びの段階で最も重視すべき項目です。一方、管理状態と修繕積立金は管理組合の運営次第で改善の余地があり、入居後にも影響を与えられる変数です。

駅徒歩分数と資産価値の関係──データで見る価格維持率

駅からの徒歩分数は、リセールバリューに最も大きな影響を与える変数です。不動産経済研究所や東日本不動産流通機構（レインズ）のデータを総合すると、以下の傾向が見られます。

駅徒歩	築10年時の価格維持率（目安）	特徴
1〜3分	90〜100%超	希少性が高く、値上がりする物件も
4〜5分	85〜95%	実需・投資ともに需要が安定
6〜7分	80〜90%	ファミリー層の実需中心
8〜10分	70〜85%	バス便でなければ許容範囲
11分以上	60〜75%	郊外立地は需要が限定的

特に「駅徒歩5分以内」は、単身者・DINKS・投資家・高齢者と幅広い層から需要があるため、売却時の買い手が見つかりやすく、価格交渉でも有利に働きます。

ただし「駅徒歩」は不動産広告の表記基準（80m＝1分）で計算されており、実際の歩行時間とは異なります。信号待ち・坂道・歩道橋を考慮した実歩行時間も必ず確認してください。

築年数による価格下落カーブ──築何年で底を打つか

マンションの価格は新築時が最も高く、築年数の経過とともに下がっていきます。ただし、下落は直線的ではなく、築年数によって下落速度が異なります。

築年数	新築比の価格帯（目安）	下落の特徴
新築〜築5年	90〜100%	「新築プレミアム」剥落で最も下落が急
築6〜10年	80〜90%	下落が緩やかになる時期
築11〜15年	70〜85%	大規模修繕の実施状況が価格に影響
築16〜20年	60〜75%	設備の陳腐化が目立ち始める
築21〜25年	50〜65%	下落が緩やかに。底値に近づく物件も
築26年以上	40〜60%	土地値に近づき、下落が止まる傾向

注目すべきは、築20〜25年を超えると価格下落が緩やかになり、底値圏に入る点です。これは建物の減価が進んで土地の持分価値が相対的に大きくなるためです。そのため「築浅を買って早期に売る」戦略と「築古を安く買って長く住む」戦略の両方にリセールバリューの視点が活かせます。

また、旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）の物件は、住宅ローン控除の適用が制限される場合があるため、価格以外のデメリットも考慮が必要です。

総戸数・規模と管理コストの関係

マンションの総戸数（規模）は、管理コストの効率性やリセールバリューに影響します。

規模	総戸数の目安	メリット	デメリット
小規模	30戸未満	住民の顔が見える。合意形成が早い	管理費・修繕費が割高。管理会社の選択肢が少ない
中規模	30〜99戸	管理コストと合意形成のバランスが良い	特段の共用施設がない場合が多い
大規模	100〜299戸	スケールメリットで管理費が安い。共用施設が充実	総会の出席率が低く意思決定が遅い場合も
タワー・超大規模	300戸以上	ブランド力・共用施設・コンシェルジュ	修繕費が高額になりやすい。合意形成が困難

リセールバリューの観点では、50〜200戸程度の中〜大規模マンションが管理コストの効率性と流動性のバランスが良いとされています。小規模マンションは希少性のある立地でない限り、買い手が限定されやすい傾向があります。

管理状態の見極め方──議事録・長期修繕計画のチェックポイント

「マンションは管理を買え」という格言があるように、管理状態はリセールバリューに直結します。中古マンションの購入検討時に確認すべきポイントを整理します。

管理組合の議事録で確認すべき5つのポイント

1. 滞納状況：管理費・修繕積立金の滞納戸数と金額。滞納率が高い場合、管理組合の財務基盤が弱い
2. 修繕履歴：過去の大規模修繕の実施時期・内容・費用。計画通りに実施されているか
3. 修繕積立金の値上げ履歴：段階増額方式の場合、将来の値上げ幅を確認
4. 管理会社の変更履歴：頻繁に変更されている場合、管理の質に問題がある可能性
5. トラブル・訴訟の有無：住民間トラブル、施工不良訴訟、管理費の使途問題など

長期修繕計画で確認すべき3つのポイント

1. 計画期間：国土交通省のガイドラインでは30年以上が推奨。25年未満は将来の費用が見えていない
2. 積立金残高と計画費用の比較：計画上の修繕費用に対して積立金が不足していないか
3. 計画の見直し時期：5年ごとの見直しが推奨されている。古い計画のままでは実態と乖離している可能性が高い

これらの書類は、売主または管理会社に請求することで閲覧できます。書類の提出を渋る物件は、管理に問題を抱えている可能性があるため注意が必要です。

修繕積立金の適正水準と将来負担の計算方法

修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えてマンション所有者が毎月積み立てる費用です。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、以下の目安が示されています。

階数	延床面積あたりの目安（月額）	70平米換算の月額目安
5階建以下（小規模）	235〜430円/平米	約16,450〜30,100円
6〜10階建	170〜320円/平米	約11,900〜22,400円
11〜19階建	200〜330円/平米	約14,000〜23,100円
20階建以上（タワー）	240〜410円/平米	約16,800〜28,700円

注意すべきは、新築時に修繕積立金を低く設定し、段階的に値上げする「段階増額方式」を採用しているマンションが多い点です。入居時の負担が軽く見えても、10年後・20年後に大幅な値上げが予定されている場合があります。

将来負担の計算例

たとえば、現在の修繕積立金が月額8,000円で、5年ごとに3,000円ずつ値上げされる計画の場合、30年間の総負担額は以下のようになります。

期間	月額	年額	5年間小計
1〜5年目	8,000円	96,000円	480,000円
6〜10年目	11,000円	132,000円	660,000円
11〜15年目	14,000円	168,000円	840,000円
16〜20年目	17,000円	204,000円	1,020,000円
21〜25年目	20,000円	240,000円	1,200,000円
26〜30年目	23,000円	276,000円	1,380,000円
30年間の総額			5,580,000円

修繕積立金だけで30年間に約558万円。これに管理費（月額1〜2万円程度）を加えると、住宅ローン以外の維持費が1,000万円を超えるケースも珍しくありません。物件価格だけでなく、維持費を含めた「所有コスト」で判断することが大切です。

デベロッパーブランドと施工会社が資産価値に与える影響

マンションのブランド（デベロッパー名）は、リセールバリューに一定の影響を与えます。大手デベロッパーの物件は、設計・施工・管理の品質が安定しており、中古市場でもブランド名が検索キーワードになるため流動性が高い傾向があります。

評価軸	大手ブランド	中堅・地場デベロッパー
設計・仕様	標準仕様が高い。二重床・二重天井が標準	物件ごとのばらつきが大きい
アフターサービス	長期保証・24時間対応が充実	会社の存続リスクがある
管理体制	グループ管理会社が一貫して管理	管理会社が変更されやすい
中古市場での認知	ブランド名で検索される	個別の評判に依存
価格プレミアム	新築時に5〜15%高いが、下落率が低い	新築時は割安だが下落率が高い場合も

ただし、ブランドだけで判断するのは危険です。施工会社（ゼネコン）の評判、実際の施工品質、過去の施工不良事例なども確認しましょう。デベロッパーが有名でも、施工を担当したゼネコンの評判が低い場合、将来的にトラブルが発覚するリスクがあります。

エリア選び──人口動態・再開発・ハザードマップの読み方

マンションの資産価値を長期的に維持するには、物件そのものの品質だけでなく、エリアの将来性が極めて重要です。以下の3つの視点で判断しましょう。

人口動態の確認方法

自治体が公表する「将来人口推計」を確認し、購入予定エリアの20年後・30年後の人口予測を把握します。人口が減少するエリアでは、マンションの需要も減少し、価格が下がりやすくなります。国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」が参考になります。

再開発計画の調べ方

自治体の都市計画課のウェブサイトで、都市計画マスタープラン・再開発計画・区画整理事業の情報を確認できます。駅前再開発や大型商業施設の建設計画があるエリアは、将来の利便性向上が期待でき、資産価値にプラスに働きます。ただし、計画段階で価格に織り込まれている場合もあるため、計画の進捗度合いを見極めることが重要です。

ハザードマップの確認

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で、洪水・土砂災害・津波・液状化のリスクを確認します。浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当する物件は、災害リスクが資産価値に影響します。2020年8月からは、不動産取引時の重要事項説明でハザードマップの説明が義務化されています。

リセールバリューの簡易計算シミュレーション

購入を検討している物件のリセールバリューを簡易的に予測するには、以下のステップで計算できます。

ステップ1：基準となる下落率を設定する

築年数ごとの平均的な下落率（セクション5の表を参照）を基準にします。たとえば築10年後のリセールを想定するなら、85%を起点にします。

ステップ2：立地による補正を加える

条件	補正
駅徒歩3分以内	+5〜10%
駅徒歩4〜5分	+2〜5%
駅徒歩10分超	-5〜10%
再開発エリア	+3〜8%
人口減少エリア	-5〜15%
ハザードマップ該当	-3〜10%

ステップ3：物件固有の補正を加える

条件	補正
大手デベロッパーブランド	+2〜5%
総戸数50〜200戸	+1〜3%
管理状態良好（修繕実施済み）	+2〜5%
修繕積立金が適正水準	+1〜3%
管理費・修繕積立金の滞納あり	-5〜10%
旧耐震基準	-10〜20%

計算例

4,000万円の物件を購入し、10年後の売却を想定する場合：

• 基準下落率：85%
• 駅徒歩4分：+3%
• 大手ブランド：+3%
• 管理良好：+2%
• 合計：85% + 3% + 3% + 2% = 93%
• 想定売却価格：4,000万円 × 93% = 3,720万円

あくまで簡易的な目安であり、実際の売却価格は市況・金利・需給バランスに左右されます。正確な試算が必要な場合は、不動産鑑定士や複数の不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。

購入前チェックリスト──内覧・重説で確認すべき15項目

リセールバリューの観点から、購入前に必ず確認すべき15項目をチェックリストにまとめました。

立地・環境（内覧前に確認）

1. 駅からの実歩行時間（信号・坂道を含む）を実測したか
2. ハザードマップ（洪水・土砂・液状化）を確認したか
3. 自治体の将来人口推計を確認したか
4. 周辺の再開発・都市計画の情報を調べたか
5. 日当たり・騒音・臭気を複数の時間帯で確認したか

建物・設備（内覧時に確認）

6. 共用部（エントランス・廊下・ゴミ置き場）の清掃状態は良好か
7. 外壁のひび割れ・タイルの浮き・鉄筋の露出はないか
8. エレベーターの保守点検記録は直近まであるか
9. 駐車場・駐輪場の空き状況と月額費用を確認したか
10. 専有部の給排水管の更新状況を確認したか

管理・財務（重説・書類で確認）

11. 長期修繕計画の計画期間は30年以上か
12. 修繕積立金の残高は計画に対して不足していないか
13. 管理費・修繕積立金の滞納は発生していないか
14. 過去の管理組合総会議事録でトラブル・訴訟の記録はないか
15. 管理規約の制限事項（ペット・リフォーム・民泊）を確認したか

このチェックリストをすべて確認するのは手間がかかりますが、数千万円の買い物で後悔しないためには欠かせない作業です。

売却時に資産価値を最大化する5つの工夫

将来の売却を見据えて、資産価値を維持・向上させるためにできることを5つ紹介します。

1. 管理組合に積極的に関与する

管理組合の理事や修繕委員に就任し、適切な修繕計画の策定・管理会社の品質監視を行うことで、マンション全体の資産価値を維持できます。管理が行き届いた物件は、内覧時の印象が格段に良くなります。

2. リフォームは「万人受け」を意識する

売却を前提にしたリフォームでは、個性的なデザインよりも、白・ベージュ系の清潔感のある仕上がりが好まれます。水回り（キッチン・浴室・トイレ）の更新は費用対効果が高い投資です。

3. 定期的なメンテナンスを怠らない

換気扇のフィルター清掃、排水溝の詰まり解消、バルコニーの防水層の点検など、日常的なメンテナンスを行うことで、劣化の進行を遅らせることができます。

4. 売却時期を見極める

不動産市場には季節変動があり、一般的に1〜3月（新年度前の引越しシーズン）が最も取引が活発です。また、大規模修繕の完了直後は外観が綺麗になり、売却に有利なタイミングです。

5. 複数の不動産会社に査定を依頼する

1社だけの査定では相場感がつかめません。最低3社以上に査定を依頼し、価格だけでなく販売戦略や実績も比較しましょう。一括査定サイトを利用する場合は、個人情報の取り扱いに注意してください。

よくある質問（FAQ）

リセールバリューが高いマンションの条件を一言でいうと？

「駅徒歩5分以内・総戸数50戸以上・管理良好」の3条件が揃った物件です。この3つが揃えば、築年数が経過しても価格が下がりにくい傾向にあります。

新築と中古、リセールバリューの観点ではどちらが有利ですか？

一概には言えませんが、新築は購入直後に「新築プレミアム」（5〜15%程度）が剥落するため、短期的なリセールバリューは不利です。築10〜15年の中古を適正価格で購入するほうが、価格下落率が緩やかで、リセールバリューの観点では有利になるケースがあります。

タワーマンションのリセールバリューは本当に高いですか？

都心の駅近タワーマンションは需要が安定しており、リセールバリューが高い傾向にあります。ただし、タワーマンション特有の高額な修繕費（外壁・エレベーター・機械式駐車場）により、築15年以降に修繕積立金が大幅に値上がりするケースがあり、これが買い手の判断に影響する可能性があります。

リセールバリューを調べるにはどうすればよいですか？

同じマンション・同じ間取りの過去の成約事例を、レインズ（不動産流通機構）のデータベースや不動産ポータルサイトの成約価格情報で確認できます。不動産仲介会社に依頼すれば、レインズの詳細データを基にした査定レポートを無料で作成してもらえます。

管理費・修繕積立金が安い物件は良い物件ですか？

必ずしもそうとは限りません。管理費が安すぎる場合は清掃やメンテナンスの質が低下している可能性があり、修繕積立金が安すぎる場合は将来の大規模修繕費用が不足し、一時金の徴収や大幅な値上げが発生するリスクがあります。適正水準であることが重要です。

リセールバリューが低い物件を買ってしまった場合、対策はありますか？

管理組合を通じた管理品質の向上、計画的なリフォーム、売却タイミングの工夫（大規模修繕後・市況好転時）などで改善の余地はあります。また、売却ではなく賃貸に出して家賃収入を得る選択肢もあります。FPに相談すれば、売却・保有・賃貸転用のそれぞれのシミュレーションを比較できます。