東京都の相続税はなぜ高い？
路線価・地価から見る必要な対策【2026年版】

東京都の相続税プロフィール

東京都の持ち家世帯が相続税で苦戦しやすい最大の理由は、資産の大半が「実家の土地」に集中していることにあります。預貯金や有価証券はそれほど多くないのに、土地の評価額だけで数千万円〜1億円に達してしまうため、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を軽く超えてしまうのです。

路線価とは何か

相続税の土地評価の基本となるのが「路線価」です。路線価とは、国税庁が毎年7月に公表する、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額のこと。相続税や贈与税を計算するために使われる、いわば「税金用の土地値段」です。

路線価は、実際の売買価格（時価・公示地価）のおおむね8割程度に設定されるのが一般的です。一見すると「実勢価格より安く評価される」と感じるかもしれませんが、東京都のように地価そのものが高いエリアでは、8割でも十分に大きな金額になります。

23区で相続税が高くなりやすい理由

東京23区の路線価は、都心部はもちろん、郊外の住宅街でも全国的に見てきわめて高い水準にあります。例えば、住宅街として人気の城南・城西エリアでは、駅徒歩圏の住宅地の路線価が1平米あたり数十万円〜百万円超というケースも珍しくありません。

仮に土地が40坪（約132平米）、路線価が60万円/平米だとすると、それだけで土地評価額は7,920万円。ここに建物評価や預貯金・有価証券を加えると、基礎控除4,800万円（配偶者＋子2人のケース）を大きく超えてしまうのが、23区の相続の現実です。

23区の中でも特に意識したいエリアの特徴

• 都心3区（千代田・中央・港）：タワマン・高級戸建てともに評価額が高く、マンション評価の見直しの影響も。
• 城南・城西エリア：住宅地としての人気が高く、低層住宅地でも路線価が上振れしやすい。
• 城東エリア：再開発で地価上昇が続く駅周辺と、そうでないエリアの差が大きい。
• 城北エリア：比較的落ち着いた水準だが、駅近はここ数年で上昇傾向。

多摩地域の地価動向と相続

「多摩地域なら相続税は関係ない」と思われがちですが、実際には主要駅周辺（吉祥寺・立川・国分寺・武蔵小金井など）では着実に路線価が上昇しており、戸建て主体のエリアでも相続税の課税対象になるケースが増えています。多摩地域は土地の広さがある分、評価額が予想以上に膨らむこともあるため注意が必要です。

小規模宅地等の特例を使いこなす

東京都の持ち家相続で、絶対に知っておきたいのが「小規模宅地等の特例」です。被相続人が住んでいた土地（特定居住用宅地等）については、330平米までの部分の評価額を80%減額できる非常に強力な制度で、この特例を使えるかどうかで相続税額が大きく変わります。

ただし、特例の適用にはいくつかの要件があります。典型的には次のようなケースが認められます。

• 配偶者が自宅を相続する場合（無条件で適用可能）
• 同居していた親族が引き続き居住する場合
• いわゆる「家なき子特例」として、別居している相続人が一定要件を満たす場合

東京都では、「親の自宅を相続するが、自分はすでに別の住まいを持っている」というパターンが多く、家なき子特例の要件を満たせるかどうかは、家族構成や住まいの歴史によって大きく左右されます。

東京都の持ち家世帯が今やるべきこと

• 実家の路線価を確認：国税庁のサイトで無料でチェック可能。まずはこれから。
• 概算の相続税額を試算：基礎控除と突合して、課税対象になるかどうかを把握する。
• 小規模宅地等の特例が使えるか確認：要件を満たせないと税額が跳ね上がる。
• 納税資金の確保：不動産中心の資産構成では、生命保険などで現金を準備することが重要。
• 遺産分割方法の事前合意：不動産は分けにくいため、家族間のもめごとを防ぐ話し合いを早めに。
• 二次相続まで考える：配偶者の税額軽減を使いすぎると、二次相続で子の税負担が重くなる。