地価・人口・年収の
公的データ情報源まとめ【2026】

地価を調べる：不動産情報ライブラリ

「この街の地価は上がってる？下がってる？」を調べるなら、国土交通省の 不動産情報ライブラリ(reinfolib.mlit.go.jp)が決定版。地図上で公示地価・基準地価・実取引価格・路線価を一括で確認できます。

• 地価公示：毎年1月1日時点の標準地価。3月下旬に公表。商業地・住宅地・工業地に分類
• 都道府県地価調査：毎年7月1日時点の基準地価。9月下旬に公表。地価公示を補完
• 不動産取引価格情報：実際の売買価格(国交省アンケートベース)。プライバシー配慮で住所は丁目まで
• 路線価：相続税・贈与税の評価額の基準。国税庁が毎年7月公表

「公示地価が3年連続で上昇しているエリア」は資産価値の維持力が高い。逆に「公示地価が5年以上下落」のエリアは住宅ローン担保価値の評価でも厳しくなります。

地価公示と路線価の違い — 比較表で整理

住宅購入の検討段階では「地価公示」と「路線価」のどちらを見ればよいか迷う方が多くいます。両者の目的・公表時期・算出方法を整理すると、使い分けが明確になります。

項目	地価公示	路線価
所管官庁	国土交通省	国税庁
基準日	毎年1月1日	毎年1月1日
公表時期	3月下旬	7月上旬
主な用途	土地取引の指標・銀行の担保評価	相続税・贈与税の算定
公示地価との関係	—	公示地価の約80%
調査地点数	約2万6,000地点（標準地）	全国約33万地点（道路ごと）
住宅購入での使い方	近隣標準地の価格推移で資産価値の将来性を判断	相続時の土地評価額の目安を把握

実務的な使い分け：住宅ローンの担保評価に直結するのは地価公示です。一方、将来の相続を見据えた資産計画では路線価の把握も欠かせません。両方を不動産情報ライブラリで同時に確認するのが効率的です。

人口動態を調べる：e-Stat / 住民基本台帳

住宅ローンを長期で組むなら、35年後にその街がまだ生き残っているかを確認すべき。人口動態データの公的ソースは以下です。

• e-Stat(政府統計の総合窓口)：全省庁の統計データを横断検索可能
• 住民基本台帳人口移動報告(総務省)：毎月公表。市区町村別の転入・転出超過
• 国勢調査(5年に1度)：全数調査で最も信頼性が高い。世帯構成・職業・通勤通学先も
• 日本の地域別将来推計人口(国立社会保障・人口問題研究所)：30年先までの推計人口

「2050年に人口が30%以上減る」と推計されているエリアは、住宅ローン35年返済の途中で街自体が縮小する可能性があります。

人口減少率から見る「街の将来性」判定チャート

国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口を使って、住宅購入を検討している街の将来性を4段階で判定できます。

2050年の推計人口変化率	判定	住宅ローンへの影響
増加〜横ばい	安心	資産価値の維持が期待できる。駅近物件は値上がりの可能性も
▲10%以内の減少	注意	中心部なら影響は限定的。郊外の駅遠物件は要検討
▲10〜30%の減少	警戒	空き家増加・インフラ縮小で地価下落リスクが高い。売却時の流動性にも注意
▲30%超の減少	要再考	35年ローン完済前に街自体が縮小する可能性。購入は慎重に

補足：自治体全体が減少傾向でも、コンパクトシティ政策の「居住誘導区域」内であれば人口が維持されるケースがあります。市区町村の立地適正化計画を合わせて確認してください。

世帯年収を調べる：家計調査・国勢調査

「自分の年収はこの街で平均的なのか？」を調べるなら以下です。

• 家計調査(総務省)：全国2人以上世帯の収入・支出。都道府県別の中央値
• 住宅・土地統計調査：5年に1度。住宅ローン残高・住宅資産の世帯別分布
• 賃金構造基本統計調査(厚生労働省)：職業別・年齢別・都道府県別の賃金分布
• 市区町村税課税状況等の調(総務省)：市区町村別の課税所得分布

年収別・返済負担率シミュレーション

公的データで「この街の平均年収」を把握したら、次に確認したいのは「自分の年収で無理なく返せる額はいくらか」です。以下は金利1.5%・35年返済・元利均等で試算した目安です。

世帯年収	手取り年収(目安)	安全ライン(20%)	上限ライン(25%)	借入可能額(20%)
400万円	320万円	月5.3万円	月6.7万円	約1,730万円
500万円	395万円	月6.6万円	月8.2万円	約2,160万円
600万円	472万円	月7.9万円	月9.8万円	約2,580万円
700万円	540万円	月9.0万円	月11.3万円	約2,940万円
800万円	605万円	月10.1万円	月12.6万円	約3,300万円
1,000万円	730万円	月12.2万円	月15.2万円	約3,990万円

計算例：年収600万円の場合

• 手取り年収の目安：600万円 × 0.787 ≒ 472万円
• 安全ライン(20%)の年間返済額：472万円 × 0.20 = 94.4万円（月約7.9万円）
• 金利1.5%・35年の100万円あたり月返済額：3,061円
• 借入可能額：79,000円 ÷ 3,061円 × 100万円 ≒ 約2,580万円

金融機関の審査基準（年収の30〜35%）と実生活で無理のない水準（手取りの20〜25%）には大きな差があります。審査に通る額＝返せる額ではない点に注意してください。

住宅ローン金利の推移：住宅金融支援機構・日銀

• 住宅金融支援機構：フラット35の金利推移(2003年〜)を月次で公開
• 日本銀行：政策金利・短期プライムレート・国債金利の長期データ
• 各銀行の店頭金利表：変動金利・固定金利の実行金利は各銀行Webで確認

変動 vs 固定 — 金利タイプ別の総返済額比較

住宅金融支援機構と日銀のデータを踏まえ、借入額3,500万円・35年返済で金利タイプ別の総返済額を試算します。

金利タイプ	適用金利	月々返済額	総返済額	利息総額
変動金利（当初）	0.65%	93,331円	約3,920万円	約420万円
変動金利（途中上昇想定）	0.65%→2.0%	93,331円→113,686円	約4,370万円	約870万円
フラット35（全期間固定）	1.89%	114,403円	約4,805万円	約1,305万円
10年固定（固定期間後変動）	1.20%→1.80%	102,571円→109,218円	約4,480万円	約980万円

計算の前提条件

• 借入額：3,500万円、返済期間：35年、元利均等返済、ボーナス払いなし
• 変動金利（途中上昇想定）：当初10年0.65%→11年目以降2.0%に上昇と仮定
• 10年固定：固定期間終了後に1.80%で再固定と仮定
• 金利は2026年5月時点の代表的な水準を使用。実際の適用金利は金融機関・審査結果により異なる

変動金利の当初返済額が低くても、金利上昇局面では総返済額が固定金利に並ぶ可能性があります。日銀の金融政策動向を踏まえ、金利上昇リスクをどこまで許容できるかがポイントです。

空き家率を調べる：住宅・土地統計調査

空き家率が高いエリアは 「住宅供給過剰＝資産価値下落リスク」を示します。

• 住宅・土地統計調査(5年に1度)：全国の空き家率・空き家種別(賃貸用・売却用・別荘・その他)
• 2023年データ：全国の空き家率は13.8%(過去最高)、京都市・東京都心も10%超
• 市区町村別の空き家対策：自治体の空き家バンク・解体助成金情報

空き家率が15%超のエリアでは、住宅ローン35年返済中に近隣に空き家が増え、街並みの維持が難しくなる可能性があります。

災害リスクを調べる：ハザードマップポータル

• ハザードマップポータルサイト(国交省)：洪水・土砂災害・津波・高潮・地震動マップを地図上で重ね合わせ
• 地震ハザードカルテ(防災科学技術研究所)：30年以内に震度6弱以上が起きる確率
• 各自治体のハザードマップ：市区町村独自の浸水想定・避難所情報

住宅ローンを組む前にハザードマップを確認することで、災害リスクの高いエリアの物件選びを避けられます。

住宅購入前の公的データ確認チェックリスト

ここまで紹介した公的情報源を、住宅購入の検討段階でどの順序で確認すれば良いか、チェックリストにまとめました。上から順に確認すると、エリア選定→物件選定→資金計画の流れで整理できます。

✓	確認項目	情報源	確認のポイント
□	将来推計人口	国立社会保障・人口問題研究所	2050年に▲30%超のエリアは要再考
□	転入超過/転出超過	住民基本台帳人口移動報告	3年連続転出超過なら人口減トレンド
□	地価公示の推移	不動産情報ライブラリ	過去5年の住宅地地価の上昇率/下落率
□	空き家率	住宅・土地統計調査	15%超は資産価値下落リスク大
□	災害リスク	ハザードマップポータル	洪水・土砂・地震の3種を必ず確認
□	世帯年収の水準	家計調査 / 課税状況等の調	そのエリアの年収中央値と自分の年収を比較
□	返済負担率の試算	自己計算 / FP相談	手取りの20〜25%以内が安全ライン
□	金利タイプの比較	住宅金融支援機構 / 日銀	変動・固定の総返済額差をシミュレーション
□	路線価（相続対策）	国税庁 路線価図	将来の相続税評価額の目安を確認
□	立地適正化計画	各自治体Webサイト	居住誘導区域内かどうかを確認

上の10項目をすべて確認してからエリアを絞り込むと、感覚に頼らない住宅選びが可能になります。データの読み方や家計への当てはめに迷ったら、FPに相談すると効率的です。

よくある質問（FAQ）

地価公示と路線価の違いは何ですか？

地価公示は国土交通省が毎年1月1日時点で調査する標準地価で、土地取引の指標です。路線価は国税庁が毎年7月に公表する相続税・贈与税の算定基準で、一般に公示地価の約80%が目安とされています。住宅購入時の相場感をつかむには地価公示、将来の相続を見据えた計画には路線価を参照するのが基本です。

公的データだけで住宅購入の判断はできますか？

地価・人口・年収・空き家率・災害リスクなどの公的データは判断材料として不可欠ですが、それだけでは個別の家計事情（教育費の時期・老後資金の目標・共働きの継続見込み）を反映できません。データでエリアを絞り、FPなど専門家と一緒に返済シミュレーションを組むのが確実な手順です。

e-Statで市区町村別データを調べるにはどうすれば？

e-Stat（政府統計の総合窓口）のトップページで統計名（例：国勢調査）を選び、「地域」タブで都道府県→市区町村を絞り込みます。CSVダウンロードも可能で、複数年の比較に便利です。キーワード検索よりも、統計分野→分類→地域の順で探すと目的のデータに早くたどり着けます。

住宅ローンの返済負担率は年収の何%が安全ですか？

金融機関の審査基準は年収の30〜35%ですが、実生活で無理なく返済できる目安は手取り年収の20〜25%です。教育費の積立や老後資金を考慮すると、20%以内に抑えるのが安全です。審査に通る金額と実際に返せる金額は異なるため、公的データで年収水準を確認した上で、家計全体の収支バランスを見て判断してください。

ハザードマップで高リスクのエリアでも住宅ローンは組めますか？

ハザードマップで浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当しても、住宅ローンの審査自体は通ることがあります。ただし水災補償付きの火災保険料が高くなる場合があり、保険料を含めた住居コストの総額で比較することが重要です。2020年の水害リスク説明義務化以降、重要事項説明でハザードマップの該当状況が必ず説明されます。

将来人口が減少する街で住宅を購入しても大丈夫ですか？

人口減少が著しいエリアでは資産価値の下落リスクが高まります。国立社会保障・人口問題研究所の将来推計で2050年に30%以上減少する地域は注意が必要です。ただし、駅徒歩圏やコンパクトシティの中心部は人口減少下でも地価が維持されるケースがあります。自治体の立地適正化計画で「居住誘導区域」に該当するかどうかが一つの判断材料になります。

あなたの街のデータを一覧で見る

IKIGAI TOWN では、上記の公的データを 全国816市区町村 単位で整理し、住宅ローンの観点から見た街選びの判断材料としてまとめています。

• 全国市区町村別 住宅ローン×街の現実 一覧（47都道府県・816市区町村）
• 都道府県別 世帯年収マップ（47都道府県の年収中央値と無理なく借りられる上限）
• 東京都 世田谷区 ／ 大阪市 ／ 名古屋市 ／ 福岡市
• 住宅ローンは年収の何倍まで？（年収倍率の安全ライン）

住宅ローンは、金利・返済額の話だけでなく 「住む街の将来性」とセットで判断すべき30年超の意思決定です。本記事で紹介した公的データを活用し、自分の街の実情を確認してから動きましょう。