住宅ローン 変動金利
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2026年4月の住宅ローン変動金利は 年0.3〜0.5%(最大優遇適用時)。最安はネット銀行(住信SBI・auじぶん・PayPay銀行)で0.32〜0.38%、メガバンクは0.45〜0.55%。5年ルール・125%ルールにより急激な月々返済の上昇は当面抑えられるが、日銀の正常化局面で2030年には1.2〜1.8%まで上がる可能性。家計余力が「金利+1.5%でも回る」なら変動継続、無理なら10年固定への借り換えを検討。
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目次（10セクション）
2026年4月の変動金利ランキング
主要銀行の変動金利(最大優遇適用時の実行金利)です。借入額・属性・物件によって優遇幅が変わるため、参考値として確認してください。
| 銀行 | 変動金利 | 事務手数料 | 団信 |
|---|---|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 0.32%〜 | 借入額×2.2% | 全疾病保障付き(無料) |
| auじぶん銀行 | 0.34%〜 | 借入額×2.2% | がん50%保障(無料) |
| PayPay銀行 | 0.38%〜 | 借入額×2.2% | がん50%保障(無料) |
| SBI新生銀行 | 0.42%〜 | 定額165,000円 | 団信無料 |
| 三菱UFJ銀行 | 0.45%〜 | 借入額×2.2% | 団信無料 |
| 三井住友銀行 | 0.45%〜 | 借入額×2.2% | 団信無料 |
| みずほ銀行 | 0.45%〜 | 借入額×2.2% | 団信無料 |
| りそな銀行 | 0.55%〜 | 借入額×2.2% | 3大疾病団信(無料オプション) |
金利だけ見ればネット銀行が圧倒的に有利ですが、団信特約・繰上手数料・物件評価などを総合すると、必ずしも最安が最得ではありません。詳細は銀行比較ページで13行徹底比較。
変動金利の決まり方（短プラ連動の仕組み）
住宅ローン変動金利は、各銀行の 「短期プライムレート(短プラ)」＋1% が店頭金利の基本式です。
- 短期プライムレート：銀行が優良企業に貸す最優遇金利。日銀の政策金利と連動
- 2026年4月時点：短プラ1.625% → 変動金利店頭2.625%
- 優遇幅：店頭金利から最大2.3%引きで実行金利は0.32〜0.5%に
- 金利見直し：年2回(4月・10月)。日銀の利上げから半年後に反映
日銀が政策金利を0.5%→0.75%に上げると、短プラも0.25%上がり、変動金利店頭も0.25%上がります。優遇幅は契約時に確定するため、店頭金利が上がれば実行金利も同額上がる仕組みです。
5年ルールと125%ルールの詳細
5年ルール
変動金利の月々返済額は 5年間据え置き。金利が上がっても月々の返済額は変わりません。ただし内訳が変わり、利息部分が増えて元本部分が減るため、元本の減りが遅くなります。
125%ルール
5年経過後の月々返済額の見直し時、従前の125%が上限です。月々10万円なら最大12.5万円までしか上がらない。これを超える分の利息は 「未払利息」として繰り越されます。
| シナリオ | 当初月々返済 | 5年後の月々(125%上限適用後) |
|---|---|---|
| 金利0.4%→1.0%(+0.6%) | 10万円 | 10.8万円(125%以下) |
| 金利0.4%→1.5%(+1.1%) | 10万円 | 11.7万円(125%以下) |
| 金利0.4%→2.5%(+2.1%) | 10万円 | 12.5万円(125%上限)→未払利息発生 |
未払利息の落とし穴
125%ルールで月々返済が上限を超えた場合、超過分は 「未払利息」として繰り越されます。これが積み上がると、最終回に一括返済を求められるリスクがあります。
- 未払利息の発生条件：金利が当初から+2%以上上昇した場合
- 未払利息の解消方法：繰上返済、または最終回での一括返済
- 悲観シナリオ：2030年に変動金利2.5%まで上昇すると、3,500万円借入で最終回に約100〜200万円の一括返済を求められる可能性
- 回避策：金利上昇を察知したら早めに繰上返済、または10年固定への借り換え
変動金利を選ぶべき家計・避けるべき家計
| 家計タイプ | 変動金利の適性 |
|---|---|
| 共働き継続前提・繰上余力月3万円以上 | ○ 変動推奨 |
| 夫婦どちらかが時短・退職予定あり | △ 慎重に検討 |
| 教育費ピーク10年以内・私立進学想定 | △ 10年固定推奨 |
| 金利+1.5%(月+1.8万円/3,500万円)で家計が回らない | × 固定推奨 |
| 自営業・転職予定あり | × フラット35推奨 |
金利上昇への備え（家計設計の3原則）
- 借入額を年収倍率6倍以下に圧縮：金利+1.5%でも家計が回る余力を確保
- 月3万円以上の繰上返済余力を作る：金利上昇局面では早めの元本減らしが効く
- 金利1.5%水準で月々返済を試算：現在の金利だけで判断せず、5年後の上昇を織り込む
変動から固定への借り換え判断
2026〜2027年は、変動→10年固定への借り換えで金利上昇リスクをヘッジできる最後のチャンスとも言われています。借り換え判断のチェックポイント：
- 残期間10年以上かつ 残債1,000万円以上(これ以下だと借り換え効果が小さい)
- 子供の教育費ピークが10年以内に到来する
- 金利+1.5%(月+2万円)が許容できない家計設計
- 2026年中に10年固定1.5%水準で固定するのがベストタイミング
詳細は変動 vs 固定 判断ガイドと借り換え完全ガイドへ。
関連トピック（変動金利 深掘り記事）
- 住宅ローン金利 一覧【毎月更新】 — 主要行・地方銀行・フラット35の最新金利
- 住宅ローン金利は今後どうなる【2026-2030予測】 — 5年予測の中央シナリオ
- 変動 vs 固定 判断ガイド【2026】 — 日銀利上げ局面でどちらを選ぶか
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- 住宅ローン控除・住民税と銀行比較【2026】 — 13行徹底比較
- 住宅ローン借り換え 完全ガイド — 損益分岐とタイミング
- 繰上返済 vs 運用 どっちが得？ — 金利と期待リターンの比較
街選びと変動金利の関係
変動金利で長期借入する場合、物件の資産価値の維持力 が安全性を大きく左右します。地価が下落基調のエリアでは、金利上昇＋物件価値下落の二重リスクで、ハウスプア状態に陥りやすい。
IKIGAI TOWN では 全国816市区町村の地価動向・人口動態 を整理しています。
- 全国市区町村別 住宅ローン×街の現実 一覧（47都道府県・816市区町村）
- 東京都 世田谷区 ／ 大阪市 ／ 名古屋市 ／ 福岡市
- 都道府県別 世帯年収マップ
よくある質問
- 2026年の変動金利の最安はどこ？
- 住信SBIネット銀行(0.32%)が最安。次いでauじぶん銀行(0.34%)、PayPay銀行(0.38%)、SBI新生銀行(0.42%)の順。ただし金利だけでなく団信・手数料を含めた総コストで判断すべきです。
- 変動金利が上がっても5年は月々返済が変わらないのは本当ですか？
- 本当です(5年ルール)。ただし内訳が変わり、利息部分が増えて元本部分が減ります。元本の減りが遅くなるため、総返済額は増えます。
- 125%ルールがあるから、変動金利で組んでも安心では？
- 月々返済の急騰は抑制されますが、超過分は未払利息として積み上がります。最終回に一括返済を求められるリスクがあるため、ルールに頼らず家計の備えが必要です。
- 今変動金利で組むなら、どの銀行がおすすめ？
- 住信SBIネット銀行(全疾病保障付き団信無料・最安金利)、またはauじぶん銀行(がん50%保障・auユーザーは追加優遇)が、団信メリットを含めた総合力で評価できます。
- 変動から10年固定への借り換えはいつがベスト？
- 10年固定が2.0%超に上がる前の 2026〜2027年 が最後のチャンスです。1.5%水準で固定するのが定石です。
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本ページの統計・制度概要・金利情報は、以下の公的情報を編集部が確認のうえ整理しています（執筆時点）。最新の正確な情報は必ず各公式サイトでご確認ください。本ページはIKIGAI TOWN編集部が編集し、個別の審査・税額・適用条件を判定するものではありません。
最終確認日：2026年5月3日
※本記事は2026年5月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額・金利は個人の状況および金融機関により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。