住宅ローンの銀行比較・選び方【2026】
控除・団信・審査で選ぶ主要13行
銀行は「金利だけ」で選ばない：表面金利が同じでも団信・手数料・審査で総額は数百万円動きます。控除・団信・審査の観点で選び方を整理します（各行の最新金利は住宅ローン金利 一覧（毎月更新）に集約）。
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目次（13セクション）
銀行選びの早見表と、今月の金利の見方
「何を優先するか」で第一候補は変わります。下の早見表で方針を絞り込んだうえで、各行の最新金利は毎月更新の住宅ローン金利 一覧でご確認ください。本ページは銀行の選び方・控除・団信・審査に集中し、金利の最新値は一覧に集約しています（同じ数字を二重に持たないため）。
| 優先したいこと | 第一候補 | 比較候補 | 申し込み前の確認点 |
|---|---|---|---|
| 表面金利を最優先 | 住信SBI・auじぶん・PayPay | 三菱UFJネット専用 | 最優遇金利の適用条件、手数料2.2%、審査属性 |
| 団信を厚くしたい | auじぶん銀行 | 住信SBI・りそな | 既存の医療保険・がん保険と保障が重複しないか |
| 借り換えで総額を下げたい | PayPay銀行 | 住信SBI・auじぶん | 金利差1%以上、残期間10年以上、残債1,000万円以上が目安 |
| 対面相談や審査補足を重視 | 三菱UFJ銀行 | みずほ・三井住友・りそな | 転職直後、自営業、物件条件を人に説明できる余地 |
| 勤務先・地域の条件が合う | ろうきん | JAバンク・地銀 | 会員区分、勤務先制度、保証料・団信・繰上返済条件 |
| 金利上昇が怖い | フラット35 | 10年固定・ミックスローン | 安心料としての金利差を家計が許容できるか |
| 区分 | 代表金利（2026年7月・新規・最優遇目安） |
|---|---|
| ネット銀行 変動 最安帯 | 年 0.85%前後（PayPay銀行 等） |
| 都市銀行 変動 中央値 | 年 0.99%前後 |
| フラット35（融資率9割以下） | 年 3.14% |
※ 2026年7月5日 時点の代表値。主要13行・地方銀行・信用金庫・フラット35の最新金利（毎月更新）は 住宅ローン金利 一覧 に集約しています（同じ数字を二重に持たないため、本ページでは代表値のみ掲載）。
ネット銀行グループ｜金利最安帯
ネット銀行（住信SBI・auじぶん・PayPay 等）は変動金利の最安帯を形成します。事務手数料は一律「借入額×2.2%」（3,500万円なら77万円）でコスト構造は近く、差がつくのは団信の標準装備と審査傾向です。各行の最新金利は毎月更新の住宅ローン金利 一覧でご確認ください。
- 住信SBIネット銀行：全疾病保障・月額返済保障が標準。ただしWEB申込コースは対面サポート無し、書類不備で審査が長引きやすい。
- auじぶん銀行：がん50%保障・全疾病保障が標準で団信が最も手厚い。au/UQモバイル・じぶんでんき契約でさらに金利優遇。
- PayPay銀行：借り換え専用金利が特に低く、借り換え検討者には第一候補。
都市銀行グループ｜総合力と審査柔軟性
三菱UFJ・みずほ・三井住友・りそなは、ネット銀行と比べて表面金利が0.05〜0.15ポイント高い一方、対面相談・審査の柔軟性・他金融商品との連携で優位です。特に自営業・フリーランス・勤続年数が短い人は、属性補足の交渉余地が残る都銀の方が通りやすいケースがあります。
- 三菱UFJ：ネット住宅ローンで金利競争力あり。7大疾病保障特約を後付け可能。
- みずほ：ネット住宅ローンの金利が都銀内で最安クラス。8大疾病特約あり。
- 三井住友：夫婦連生の「クロスサポート」が特徴。共働きで片方に万一があった場合もローンが消える。
- りそな：3大疾病50%保障の「団信革命」が標準または低コストで付帯可能。
地銀・その他｜固有の強み
- イオン銀行：金利はネット銀行並み。イオンでの買い物5%OFFなどの優待あり。
- ソニー銀行：5年ルール・125%ルールを採用せず、金利上昇時に即月々返済額へ反映される"正直な"変動金利。ワイド団信（健康状態に不安がある方向け）対応。
- 楽天銀行：変動セレクトは金利がやや高めだが、フラット35の取扱金融機関としては手数料が最安水準で人気。
- SBI新生銀行：事務手数料が定額（借入額によらず数万円）で、借入額が大きい人ほど有利になる料金体系。
- ろうきん・JAバンク：勤務先の制度利用者向けに低金利。属性が合えば選択肢。
全期間固定｜フラット35の位置づけ
フラット35は住宅金融支援機構の買取型・保証型ローンで、35年先まで金利が固定されます。2026年6月時点の最低金利は年3.21%前後（融資率9割以下・返済21〜35年）。変動金利（0.85%前後）との差は約2.3ポイントですが、この差を「35年先の安心料」として払う判断です（最新値は住宅ローン金利 一覧へ）。
注意点として、フラット35は新機構団信が金利に含まれます（団信なしを選ぶと金利が下がります）。また、物件の技術基準（省エネ・耐震性）への適合証明書が必要で、中古住宅で基準未達だと融資対象外になる点も要注意です。
「表面金利」に騙されない4つのチェックポイント
金利0.05ポイントの差よりも、以下4点の違いの方が総コストに効くケースが多くあります。
① 事務手数料：定率 vs 定額
ネット銀行の多くは「借入額×2.2%」の定率制。3,500万円借入なら77万円。一方、SBI新生銀行・ソニー銀行は数万円〜十数万円の定額制。借入額が5,000万円を超える人は定額制の恩恵が大きく、逆に3,000万円以下なら定率制でも変わらない計算になります。
② 団信の標準装備
「団信が手厚い」は若いうちは魅力ですが、金利優遇と引き換えに特約料を払っている構図です。既に医療保険・がん保険に加入済みの方は、保障が重複していないかを確認しましょう。重複している場合は団信は標準のみに絞り、既存保険を精査する方が合理的です。
③ 繰上返済手数料
ネット銀行の多くは一部繰上返済の手数料が無料（WEB操作）。一方、一部の地銀では1回ごとに数千円〜3万円程度の手数料が発生します。計画的に繰上返済する予定があるなら必ず事前確認を。
④ 審査の厳しさと優遇条件
最優遇金利を適用するには、給与振込口座の指定・クレジットカードの契約・一定額以上の他金融取引などの条件がある銀行もあります。「基準金利」と「最優遇金利」の差（1.7ポイント前後）を確認し、自分が最優遇の対象になるかを必ずチェックしてください。
総返済額シミュレーション（借入3,500万円・35年）
2026年6月の代表金利で、変動がずっと変わらなかった場合の総返済額（元利均等・手数料込み概算）を比較します（最新金利は住宅ローン金利 一覧）。
| 区分（代表金利） | 適用金利 | 35年総返済 | 事務手数料 | 実質総支払 |
|---|---|---|---|---|
| ネット最安帯（変動） | 0.85% | 約 4,048万円 | 77万円 | 約 4,125万円 |
| 都市銀行 中央値（変動） | 0.99% | 約 4,143万円 | 77万円 | 約 4,220万円 |
| やや高め（変動） | 1.275% | 約 4,341万円 | 77万円 | 約 4,418万円 |
| フラット35（全期間固定） | 3.21% | 約 5,831万円 | 約 35万円※ | 約 5,866万円 |
変動金利 vs 固定金利 — 2026年の判断基準
2026年6月現在、日銀の政策金利は段階的に引き上げられており、変動金利の「底」がいつまで続くかは不透明です。固定金利・フラット35は2026年に入って上昇しています。変動と固定、どちらを選ぶかは「金利上昇リスクをどこまで自分で引き受けるか」で決まります。
変動・固定の特徴比較
| 比較項目 | 変動金利 | 全期間固定（フラット35等） | 10年固定（当初固定） |
|---|---|---|---|
| 2026年6月の水準 | 年0.85〜1.35% | 年3.21〜3.32% | 年2.8〜4.3% |
| 金利上昇リスク | 全額借主負担 | なし（確定済み） | 固定期間終了後に負担 |
| 5年ルール・125%ルール | 多くの銀行で適用（ソニー銀行は非適用） | 対象外 | 固定期間終了後に変動へ移行時に適用 |
| 繰上返済との相性 | ◎ 元本が早く減る | ○ 効果はあるが金利差で相殺 | ○ 固定期間中は効果限定 |
| 向いている人 | 繰上返済を積極的にできる／共働きで余裕がある | 家計に余裕が少ない／金利変動に不安がある | 10年以内に繰上完済 or 借り換え予定 |
「金利が何%まで上がったら固定の方が得か」の損益分岐点
借入3,500万円・35年で全期間固定が年3.21%の場合、変動金利が借入期間を通じて平均で年3%程度を超えて推移するシナリオでなければ、変動の方が総返済額で有利です。固定は「金利上昇の不確実性を負わない安心」に対してこの金利差を払う選択になります。10年以内に繰上返済で残高を大きく減らせる家計なら、変動のまま走り切る合理性も高まります。
- 損益分岐の目安：変動が借入期間の平均で年3%程度以下で推移 → 変動有利
- 損益分岐の目安：変動が借入期間の平均で年3%程度を超えて推移 → 固定有利
- ミックスローン：変動50%＋固定50%で「どちらに転んでも中間」という選択肢もある
団信（団体信用生命保険）12行比較表
団信は住宅ローンの「隠れたコスト兼保障」です。標準団信（死亡・高度障害）は金利に含まれますが、疾病保障特約は銀行により上乗せ金利が異なります。既存の医療保険・がん保険との重複を避けるために、何が「無料で付く」のかを正確に把握しましょう。
| 銀行名 | 標準団信 （金利上乗せなし） |
がん保障 | 全疾病・就業不能 | 上乗せ金利 （特約付帯時） |
|---|---|---|---|---|
| 住信SBI | 死亡・高度障害 | なし（特約で追加可） | 全疾病保障＋月額返済保障 標準付帯 | +0.0%（全疾病は無料） |
| auじぶん | 死亡・高度障害 | がん50%保障 標準付帯 | 全疾病保障 標準付帯 | +0.0%（がん50%+全疾病は無料） |
| PayPay | 死亡・高度障害 | がん先進医療特約 標準 | 一般団信のみ | +0.0%（先進医療は無料） |
| SBI新生 | 死亡・高度障害 | なし | 介護保障特約 標準付帯 | +0.0%（介護は無料） |
| ソニー | 死亡・高度障害 | がん50%特約あり | ワイド団信対応 | +0.1%（がん50%付帯時） |
| 三菱UFJ | 死亡・高度障害 | 7大疾病保障特約あり | 7大疾病に含む | +0.3%（7大疾病付帯時） |
| みずほ | 死亡・高度障害 | 8大疾病特約あり | 8大疾病に含む | +0.2%（8大疾病付帯時） |
| 三井住友 | 死亡・高度障害 | なし（別途特約） | クロスサポート（連生団信） | +0.18%（連生団信付帯時） |
| りそな | 死亡・高度障害 | 団信革命（3大疾病50%） | 団信革命に含む | +0.25%（団信革命付帯時） |
| イオン | 死亡・高度障害 | 8疾病特約あり | 8疾病に含む | +0.1%（8疾病付帯時） |
| 楽天 | 死亡・高度障害 | 全疾病特約あり | 全疾病特約あり | +0.2%（全疾病付帯時） |
| フラット35 | 機構団信（任意加入） | なし | なし | +0.18%（機構団信加入時） |
※ 上乗せ金利は2026年6月時点の目安。特約の詳細条件（免責期間・支払条件等）は各行の約款で確認してください。
団信と既存保険の重複チェックリスト
- がん保険に加入済み → 団信のがん50%保障は重複する可能性あり。診断給付金の額と比較
- 就業不能保険に加入済み → 全疾病保障の免責期間（多くは12か月）と支払条件を比較
- 収入保障保険に加入済み → 団信の死亡保障と保険金額が重複していないか確認
- 住宅ローン完済後は団信保障もなくなる → 完済後の保障設計も同時に考える
借り換えシミュレーション｜金利差0.3%で総額いくら変わる？
既に住宅ローンを返済中の方にとって、借り換えは「手数料を払ってでも金利差で得をする」かどうかの計算勝負です。一般的に残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差0.3%以上の3条件が揃えば借り換えメリットがあるとされます。
借り換え試算例（残高2,500万円・残期間25年）
| 項目 | 現行ローン （年1.3%） | 借り換え先 （年0.85%） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々返済額 | 約 97,700円 | 約 92,500円 | ▲ 約 5,100円/月 |
| 25年間の総返済額 | 約 2,930万円 | 約 2,776万円 | ▲ 約 154万円 |
| 借り換え諸費用 | — | 約 60〜80万円 | — |
| 差引メリット | 約 74〜94万円の節約 | — | |
※ 元利均等・ボーナス返済なし。諸費用は事務手数料（借入額×2.2%）＋登記費用＋印紙代の概算。
借り換え判断フローチャート
- 現行金利と最安金利の差を確認 → 0.3%以上あるか？
- 残高と残期間を確認 → 残高1,000万円以上 かつ 残期間10年以上か？
- 諸費用を概算 → 事務手数料（定率なら残高×2.2%）＋登記費用（約15〜20万円）＋印紙代（約2万円）
- 総返済額の差 − 諸費用 = 純メリット → プラスなら借り換え検討の価値あり
- 団信の引き継ぎ可否 → 健康状態の変化で新しい団信に入れない場合は借り換え不可
住宅ローン審査｜銀行別チェックリスト
住宅ローン審査は「年収」だけで決まりません。銀行ごとに重視するポイントが異なるため、自分の属性に合った銀行を選ぶことが重要です。
銀行タイプ別の審査傾向
| 審査項目 | ネット銀行 （住信SBI・au等） | 都市銀行 （三菱UFJ・みずほ等） | フラット35 |
|---|---|---|---|
| 年収要件 | 年収200万円以上が目安 | 年収300万円以上が目安 | 年収に下限なし（返済比率で判断） |
| 勤続年数 | 1年以上（厳格） | 1年以上（交渉余地あり） | 制限なし |
| 雇用形態 | 正社員・契約社員 | 正社員中心（自営は書類多め） | 自営業・フリーランスも可 |
| 返済比率の上限 | 年収の35%前後 | 年収の35〜40% | 年収400万円未満：30% 400万円以上：35% |
| 他社借入 | カードローン残有りは厳しい | 残高次第で相談可 | 返済比率に算入 |
| 審査期間 | 事前審査 即日〜3日 本審査 1〜2週間 | 事前審査 3〜7日 本審査 2〜3週間 | 事前審査 1〜3日 本審査 1〜3週間 |
| 対面サポート | 原則なし（WEB完結） | 支店で対面相談可 | 取扱金融機関の窓口 |
審査前セルフチェックリスト（10項目）
- ☐ 直近の源泉徴収票または確定申告書を手元に用意した
- ☐ 他社借入（カードローン・自動車ローン・奨学金）の残高を把握した
- ☐ クレジットカードのキャッシング枠を使っていないか確認した（使っていなくても枠があると審査に影響する銀行あり）
- ☐ 携帯電話の分割払い・ショッピングリボの延滞歴がないか確認した
- ☐ 信用情報（CIC・JICC）を開示請求して事故情報がないか確認した
- ☐ 物件の売買契約書（または重要事項説明書）の写しを取得した
- ☐ 頭金の金額と出所（自己資金・親からの贈与・貯蓄）を整理した
- ☐ 勤務先の正式名称・従業員数・設立年を確認した
- ☐ 健康診断の結果に団信加入を妨げる所見がないか確認した
- ☐ 返済比率が年収の30%以内に収まる借入額に設定した
住宅ローン控除（減税）との最適な組み合わせ
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末ローン残高の0.7%が所得税・住民税から最大13年間控除される制度です（2026年入居の場合）。銀行選びの際に「控除額を最大化する借入戦略」を考えることで、実質的な負担をさらに下げられます。
2026年入居の控除条件まとめ
| 住宅の種類 | 借入限度額 （控除対象上限） | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 （13年間合計） |
|---|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7% | 13年 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 0.7% | 13年 | 318.5万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 0.7% | 13年 | 273万円 |
| その他の住宅（2024年以降） | 0円（控除対象外） | — | — | 0円 |
| 中古住宅（築25年以内等） | 3,000万円 | 0.7% | 10年 | 210万円 |
※ 2024年1月以降に建築確認を受けた新築で省エネ基準を満たさない住宅は控除対象外。詳細は国税庁の公式情報を確認してください。
控除額の計算例（借入3,500万円・変動0.85%・ZEH住宅）
- 1年目：年末残高 約3,414万円 × 0.7% = 約23.9万円（控除額）
- 5年目：年末残高 約3,061万円 × 0.7% = 約21.4万円
- 10年目：年末残高 約2,604万円 × 0.7% = 約18.2万円
- 13年間合計：約265万円（年収・納税額により上限あり）
控除を最大化する3つのポイント
- 繰上返済のタイミング：控除期間中（13年間）は繰上返済を控え、残高を維持する方が控除額で得をするケースが多い。ただし金利が控除率0.7%を上回る場合は繰上返済優先。
- ふるさと納税との併用：住宅ローン控除で所得税を引き切れない場合、ふるさと納税のワンストップ特例（住民税から控除）と住宅ローン控除の住民税控除枠が競合する可能性あり。確定申告の方が有利なケースも。
- 夫婦ペアローン：共働きなら各自の年末残高×0.7%をそれぞれ控除でき、控除枠を最大限活用できる。ただし離婚・片方の退職リスクも考慮。
よくある質問（FAQ）
- 変動金利はいつ上がりますか？
- 変動金利は日銀の政策金利に連動します。2026年6月時点で日銀は段階的な利上げを進めていますが、上昇幅とペースは経済情勢次第です。「いつ・どこまで上がるか」は誰にも正確には予測できないため、金利が1%・1.5%・2%に上がった場合のシナリオ別返済額を事前に計算しておくことが重要です。
- 頭金はいくら用意すべきですか？
- 一般的には物件価格の10〜20%が目安とされます。頭金を多く入れれば借入額が減り月々返済も軽くなりますが、手元資金を使い切ると生活防衛資金が不足します。最低でも生活費6か月分は手元に残した上で、残りを頭金に回すのが安全です。頭金ゼロ（フルローン）でも審査は通りますが、金利優遇が受けられない銀行もあります。
- ネット銀行と都市銀行、どちらを選ぶべきですか？
- 金利の低さを重視し、WEB完結の手続きに抵抗がなければネット銀行が有利です。一方、自営業・転職直後・審査に不安がある方、対面で相談しながら進めたい方は都市銀行の方が柔軟に対応してもらえるケースがあります。両方に事前審査を出して条件を比較するのが最善策です。
- 住宅ローンの審査に落ちたらどうすればよいですか？
- まず落ちた理由を推測します。信用情報に延滞記録がある場合はCIC・JICCで開示請求して確認しましょう。返済比率が高い場合は借入額を下げる・頭金を増やす・ペアローンに切り替える等の対策があります。1行に落ちても別の銀行では通ることも多いため、2〜3行に同時申込するのが一般的です。ただし短期間に多数申込むと「申込ブラック」と見なされるリスクもあるため、3行程度に絞りましょう。
- 繰上返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらが得ですか？
- 利息の総削減額では「期間短縮型」の方が大きくなります。たとえば残高3,000万円・残期間30年・金利0.5%で100万円を繰上返済した場合、期間短縮型は約12万円、返済額軽減型は約7万円の利息削減です。ただし返済額軽減型は毎月のキャッシュフローに余裕が生まれるため、教育費や生活費の変動が大きい時期は軽減型を選ぶ方が家計の安全度は上がります。
- 住宅ローン控除とふるさと納税は併用できますか？
- 併用できます。ただし住宅ローン控除で所得税を引き切った場合、ふるさと納税のワンストップ特例では住民税からの控除枠を住宅ローン控除と分け合うことになり、ふるさと納税の控除上限が下がるケースがあります。確定申告をすれば所得税からもふるさと納税の控除を受けられるため、控除額全体が最大化されるケースもあります。具体的な上限額は年収・家族構成・ローン残高で変わるので、シミュレーションで確認してください。
住宅ローンを調べたあとに
住宅ローンを調べたあと、買った後も暮らしを守る3つの見方
金利や借入可能額だけでは、教育費や管理費、修繕費まで含めた暮らしの安全圏は見えません。金利変動や35年後の家計まで含めて、審査前に整えるべき数字を確認します。
貯めた貯金を、減らしたくない方へ「いくらあれば安心？」が曖昧なまま、貯金が減る不安だけ抱えていませんか？✓プロFPが、使っていいお金と、守るお金を一緒に整理します。無料相談を予約する→
FP相談で取り戻したいもの：家を買ったあとも、家族旅行や子どもの体験を「無理」と言わなくていい余白。住宅費、教育費、老後資金を同じ年表に置きます。
- 毎月返済の重さを手取りで見る
- 教育費や保育料と同時に判断
- 住み替えや繰上返済の余地を残す
相談者の声
住宅ローンを調べた人に近い相談者の声
住宅ローンを調べている方は、金利や借入可能額だけでなく、教育費、管理費、修繕費、住み替え余地まで含めて「買った後に暮らせるか」を確認しています。
Y.Eさん（40代・男性・会社員）
★★★★★ 住宅ローン残20年・教育費並走
「借りられる額ではなく、返しながら暮らせる額で考え直せました」
住宅ローン、教育費、老後資金、繰上返済の優先順位を一枚にしたケース。
M.Kさん（30代・女性・共働き）
★★★★★ ペアローン・育休後の収入
「育休後の手取りまで入れると、安心できる価格が変わりました」
ペアローン、産休育休、保育料、管理費を含めて買ってよい価格を整理したケース。
S.Rさん（30代・男性・子育て中）
★★★★★ 金利上昇・固定費・住み替え
「物件比較より先に、家計の安全圏を決める意味が分かりました」
変動金利、固定費、教育費、将来売却を同じ年表で確認したケース。
※相談内容をもとに個人が特定されない形で要約した例です。実際の提案内容は家計・制度・時期により異なります。
無料相談の流れ
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STEP1. 予約
希望日時を選んで、無料相談を予約します（Google Meet 30分から）。
-
STEP2. 収入・支出・住宅費の確認
手取り、毎月返済、管理費、修繕費、教育費、固定費を確認します。
-
STEP3. 買った後の家計をシミュレーション
金利上昇、出産・育休、教育費、住み替えまで含めて返済後の余白を見ます。
-
STEP4. 借りられる額ではなく暮らせる額を整理
物件価格、頭金、ローン条件、繰上返済、家計改善の順番を決めます。
相談を担当するFP
担当FP （）
中立のFPが、家計・保険・住宅ローン・相続まで整理します。 借入可能額ではなく、買った後に暮らせる返済額を整理します。
安心してご相談いただくために
なぜ無料なの？
金融機関からの契約手数料で運営しております。お客さまには相談に関する料金負担が一切ございませんので安心してご相談ください。
- すべてウェブ相談です。パソコン・スマホから、全国どこでもご相談いただけます（来店不要）。
- 気軽にご相談ください。ちょっとした悩みを話して聞いてもらうだけでもOKです。
「相談しようと思っていた時に、いいきっかけだった」という声もよくいただきます。
ここまで読んだあとに
住宅ローンを見たあと、家を買っても残したい3つの体験
借りられる額いっぱいで買うと、家族旅行や子どもの体験が最初に削られます。返済後も暮らしが楽しい価格かを、家計から逆算します。
出典・改訂履歴・免責事項を見る
本ページの制度概要・要件・税率は、以下の公式情報を編集部が確認のうえ整理しています（執筆時点）。最新かつ正確な情報は必ず各公式サイトでご確認ください。FPは記事を直接監修してはおらず、関連テーマでご相談を受けるFPとしてご紹介しています。
最終確認日：2026年5月15日
※本記事は2026年6月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額は個人の状況により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。
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