住宅ローンの通し方【2026】
審査に通る8つの下準備と、否決時の一手
住宅ローン審査の通過率を上げるには、「返済負担率35%以内」「勤続1年以上」「信用情報3年クリーン」「他ローン完済」の4点が必須。否決されたら3か月以内に他行へ申し込まず、まず信用情報開示(CIC/JICC/全銀協)で原因を特定するのが鉄則です。8つの下準備を完了してから本審査に臨めば、ほぼすべての銀行で通ります。
金利タイプの選択・固定期間終了の前に
残高と残期間をそろえて、2つの金利の返済額を比較する
決めたいのは、金利が変わったときの負担を家計で引き受けられるかです。借入残高、残りの期間、比較する2つの年利を入れて、月額と残期間の総額差を比較します。両金利が一定という仮定です。固定期間中と終了後をつないだ実際の総額、手数料、団信、税金、変動金利の将来予測は含みません。
- 何を決めるか
- 再選択や金利変化に備え、どの月額差を確認するか
- 得られる比較
- 同じ残高・残期間の毎月返済と総返済額の差
次の行動：試算結果と手元資料を並べ、金融機関・不動産会社・施工会社など、確認すべき相手と質問を整理します。契約や申込みはここでは行いません。
金利条件の確認先と質問を整理する次に比較する記事
条件を確認する一次情報
この試算は入力値による一般的な概算です。審査結果、適用金利、税額、補助制度の対象可否、将来の価格を保証しません。最新条件は公式情報と各窓口で確認してください。売却試算は税引前です。
目次（10セクション）
銀行が見ている6つの審査項目
住宅ローン審査は「年収がいくらか」だけでは決まりません。銀行は以下6項目を総合的に見ています。
| 審査項目 | 見られるポイント | 不利になる要因 |
|---|---|---|
| ①年収・返済負担率 | 年間返済額 ÷ 年収が35%以内か | 他ローン含む返済額が多い |
| ②勤続年数・雇用形態 | 正社員・勤続1〜3年以上が目安 | 転職直後・派遣・契約社員 |
| ③信用情報 | CIC/JICC/全銀協の延滞記録 | 過去5〜10年の延滞・債務整理 |
| ④他の借入・カード | 自動車ローン・カードローン・リボ残債 | カードローン利用中は特に警戒される |
| ⑤物件の担保価値 | 築年・構造・立地・再販可能性 | 再建築不可・借地権・市街化調整区域 |
| ⑥健康状態（団信） | 直近3年の入院歴・通院歴・投薬 | がん・心疾患・精神疾患の既往歴 |
このうち 「年収・返済負担率」「信用情報」「健康(団信)」が3大関門。これら3つすべてをクリアできれば、勤続が短くても物件に問題があってもなんとかなります。逆にこの3つの1つでも著しく弱いと、銀行を変えても次々に否決される可能性が高くなります。
審査に通る人・落ちる人の境界線
審査結果を分ける具体的な基準値です。
| 項目 | 通る基準 | 否決ライン |
|---|---|---|
| 返済負担率(他ローン込み) | 30%以下 | 35%超 |
| 勤続年数 | 3年以上 | 1年未満(銀行・職種により例外あり) |
| 信用情報の延滞履歴 | 過去2年クリーン | 過去5年で延滞2回以上 |
| 他のローン残債 | 月返済額1万円以下 | 月返済額3万円超 |
| カードローン利用 | 解約済み・残債ゼロ | 利用中(残債ゼロでも警戒される) |
| 頭金 | 物件価格の1割以上 | 諸費用も借入(オーバーローン) |
| 健康状態(団信) | 直近3年通院なし | がん・脳梗塞・心筋梗塞・うつ病の既往 |
「通る基準」をすべて満たしていれば、メガバンクでも通ります。「否決ライン」が複数あれば、フラット35や属性に寛容な銀行(住信SBI・auじぶん)に切り替えるのが現実的です。
事前準備チェックリスト8項目
本審査に進む前に、以下8項目を完了させておけば通過率が大きく上がります。
- 信用情報の開示請求(CIC/JICC/全銀協)：各1,000円程度。延滞・債務整理・代位弁済の履歴を確認
- カードローン・キャッシングの解約：残債ゼロでも「枠」があるだけで借入可能額から差し引かれる
- 自動車ローンの完済(可能なら)：月3万円の自動車ローンは住宅ローン約1,000万円分の借入余力を奪う
- 奨学金の繰上返済(余裕があれば)：日本学生支援機構の奨学金は信用情報に登録される
- 勤務先の在籍証明：転職直後・産休復帰直後は3か月待って収入実績を作る
- 頭金準備：物件価格の1割以上を貯めれば最優遇金利が適用される銀行が多い
- 物件の担保価値チェック：再建築不可・借地権・市街化調整区域の物件は要注意
- 団信加入条件の事前ヒアリング：持病ありはワイド団信(金利+0.3%)かフラット35(団信任意)を選択
信用情報の開示請求と確認方法
住宅ローン審査の前に必ず確認すべき信用情報の3機関は以下です。
| 機関 | 登録される情報 | 開示請求方法 | 費用 |
|---|---|---|---|
| CIC(株式会社シー・アイ・シー) | クレジットカード・割賦販売・スマホ分割 | Web/郵送/窓口 | 500円(Web)/1,500円(郵送) |
| JICC(日本信用情報機構) | 消費者金融・カードローン | Web/郵送 | 1,000円(Web)/1,300円(郵送) |
| 全銀協(全国銀行個人信用情報センター) | 銀行ローン・住宅ローン | 郵送のみ | 1,000円(郵送) |
3機関すべて開示すると 合計2,500〜3,800円・1〜3週間で確認できます。延滞情報の保有期間は5年(自己破産・債務整理は10年)、申込履歴は6か月で消えます。延滞履歴があった場合、消えるまで待ってから再申し込みするのが鉄則です。
否決される典型パターン7選
- カードローン残債あり：銀行カードローンの月3万円返済が住宅ローン約1,000万円分の借入余力を奪う
- クレカの延滞履歴：過去5年で2回以上の延滞は大きな負担になりやすい。1回でも61日以上の延滞は要注意
- 転職直後・派遣社員・自営業1年未満：勤続1年未満はメガバンクでほぼ否決
- 奨学金・自動車ローン残あり：月返済3万円以上だと借入可能額が大きく減る
- 団信告知書で病歴を申告：がん・脳梗塞・心筋梗塞・うつ病・糖尿病合併症は団信不可
- 物件が担保価値ゼロ：再建築不可・借地権・市街化調整区域・既存不適格
- 3か月以内に複数行へ申込：信用情報に申込履歴が並び、属性が悪く見える「申込ブラック」
否決時の一手：再申込のタイミングと手順
否決された場合の正しい再チャレンジ手順です。
- 否決理由を推測する：銀行は否決理由を明示しないが、上記7パターンに当てはめて推測
- 信用情報を開示請求：実際に延滞履歴・他ローン情報を確認
- 原因を解消する：他ローン完済・カードローン解約・転職直後なら勤続を伸ばす
- 6か月以上空けて再申込：信用情報の申込履歴が消えるまで待つ
- 銀行種別を変える：メガで落ちたらネット銀行orフラット35へ。属性審査の基準が違う
「否決された翌日に他の銀行へ駆け込む」のは 絶対NG。申込履歴が信用情報に積み上がり、申込ブラック扱いで連鎖否決になります。
属性に弱みがある人の救済策
| 属性の弱み | 推奨銀行 | 理由 |
|---|---|---|
| 勤続1年未満・転職直後 | 住信SBIネット銀行・auじぶん銀行 | 勤続不問。年収だけで判断する銀行も |
| 自営業・フリーランス | フラット35 | 確定申告書3期分で審査。雇用形態を問わない |
| 持病あり(団信不可) | フラット35(団信任意)・auじぶん(ワイド団信) | 団信なしでも借入可・健康不問オプション |
| 頭金ゼロ | 住信SBIネット銀行・PayPay銀行 | オーバーローン対応で諸費用込みで借入可能 |
| 外国人(永住権なし) | SMBC信託銀行プレスティア・住信SBI | 永住権なしでも在留期間・収入で審査 |
事前審査と本審査の違い・順序
住宅ローン審査は 事前審査(仮審査)→本審査(正式審査) の2段階です。
- 事前審査(1〜2週間)：年収・勤務先・他ローン・自己申告ベース。複数行に同時申し込み可能。物件未定でも可
- 本審査(2〜4週間)：物件確定後、源泉徴収票・住民票・物件情報・団信告知書を提出
- 事前審査通過＝本審査通過ではない。事前で通っても本審査で団信否決・物件否決があり得る
- 事前審査の段階で3行程度に絞り込み、本審査は1〜2行に絞るのが定石
あなたの街の物件は担保価値が認められるか？
住宅ローン審査の 「物件の担保価値」 は、立地・築年・構造に加えて、エリアの地価動向で判断されます。地価が下落基調のエリアは銀行から「担保価値が将来下がる」と見られ、借入可能額が抑えられたり、頭金を多めに要求されたりします。
IKIGAI TOWN では 全国816市区町村の地価動向・人口動態 を整理しています。検討中の物件があるエリアの地価トレンドを確認してから審査に進みましょう。
- 全国市区町村別 住宅ローン×街の現実 一覧（47都道府県・816市区町村）
- 東京都 世田谷区 ／ 大阪市 ／ 名古屋市 ／ 福岡市
- 都道府県別 世帯年収マップ（47都道府県の年収中央値と無理なく借りられる上限）
地価上昇エリア(湾岸・再開発エリア)の物件は、担保評価が高く出るため借入可能額が伸びます。逆に地価下落基調のエリア・人口流出エリアでは、年収倍率を下げる必要があります。
よくある質問
- 住宅ローン審査に落ちる原因の1位は？
- カードローン・他ローンの残債です。返済負担率35%基準は「住宅ローン＋他のすべてのローン」で計算されるため、月3万円のカードローン返済があるだけで住宅ローン約1,000万円分の借入余力が消えます。
- クレジットカードを使いすぎていると審査に落ちますか？
- 利用残高が大きいと借入可能額に影響します。リボ払い残債は特に警戒されます。審査前にリボ完済・カードローン解約をしておくのが定石です。
- 一度否決されたら、どのくらいで再申込できますか？
- 信用情報の申込履歴が消える 6か月以上 空けるのが安全です。同じ理由(他ローン残・延滞・勤続短い)が解消されないまま再申込すると、別の銀行でも同じ理由で連鎖否決されます。
- フラット35なら誰でも通りますか？
- 属性に寛容ですが「誰でも」ではありません。返済負担率の基準(年収400万円未満は30%、以上は35%)、年収倍率10倍以内、物件の技術基準適合(機構の検査済証)が必要です。詳細はフラット35に向いている人へ。
- 団信に入れない既往歴があります。どうすれば？
- 3つの選択肢があります。①ワイド団信(金利+0.3%)で告知範囲を緩める ②フラット35で団信任意にする(団信なしで借入可) ③auじぶん銀行のがん保障付き団信など、健康不問オプションのある銀行を選ぶ。
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本ページの統計・制度概要・金利情報は、以下の公的情報を編集部が確認のうえ整理しています（執筆時点）。最新の正確な情報は必ず各公式サイトでご確認ください。本ページはIKIGAI TOWN編集部が編集し、個別の審査・税額・適用条件を判定するものではありません。
- CIC（信用情報機関） — 信用情報の開示請求
- JICC（日本信用情報機構） — 信用情報の開示請求
- 全国銀行個人信用情報センター — 銀行系信用情報
- 住宅金融支援機構 — フラット35審査基準
最終確認日：2026年5月3日
※本記事は2026年5月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額・金利は個人の状況および金融機関により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。