住宅ローン キャッシュフロー シミュレータ
頭金 vs フルローン+NISA運用、何歳でキャッシュアウトする？【2026】

シミュレータ — 数字を入れて2案を比較

初期値と計算範囲

初期値は操作方法を確認するための例です。実際の資産、収支、物件資料、金融機関の提示金利に置き換えてください。

• 案A：頭金を現在資産から支払い、残額を元利均等返済
• 案B：物件価格を全額借り、頭金相当を入力した一定利回りで運用
• 毎月の順序：運用益、収入、生活・住居費、ローン、一時支出、必要時の運用資産取り崩し
• 含まれないもの：税・手数料、金利や相場の変動、教育費等の個別支出。住居維持費と一時支出へ加えてください

結果の読み方

• 終了時資産：入力した確認期間の最終月に残る現金と運用資産の合計
• 枯渇時点：合計資産が初めて0円未満になる年齢。「枯渇なし」は確認期間内で0円未満にならない意味です
• 月返済：入力した金利と期間による元利均等返済の概算

⚠️ 金利と利回りは一定と仮定した概算です。利回りを0%やマイナスにも変え、一時支出も加えて安全側のケースを確認してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 頭金は入れるべきですか？

A. 個別事情で変わります。シミュレータで動かすと「フルローン+投資側が長持ち」する場合と「頭金有り側が長持ち」する場合の両方が出ます。決め手は (1) 投資の想定利回り (2) 教育費ピーク年の家計余力 (3) 団信の備え (4) ローン控除の活用度。担当FPと60分で個別検証することを強く推奨します。

Q. 運用利回り3%は保証されますか？

A. いいえ。初期値は比較用の仮定で、将来の成果を保証しません。0%やマイナスの値でも確認してください。

Q. 投資の元本割れリスクは織り込んでいますか？

A. シミュレータは年率一定で複利成長する単純モデルです。実際の運用は年により大きく振れ、最悪時は30-50%下落する可能性があります。リーマンショック・コロナショック級のドローダウン時に教育費ピークや住宅ローン返済が重なると、計画通り取り崩せないリスクがあります。NISA成長枠(年360万・生涯1,800万)で時間分散すれば短期下落の影響は薄まりますが、ゼロにはなりません。

Q. 生活費上昇率はなぜ2%が初期値？

A. 操作例として置いた仮定です。0〜10%の範囲で、低い場合と高い場合を比較してください。

Q. 教育費はどのくらいかかる前提？

A. 自動では含みません。予定額と時期を「一時支出」に入れてください。複数回の支出は別々に試すか、記事内の条件比較で年表化してください。

Q. 老後の生活費はどう想定？

A. 入力した毎月の生活費と住居維持費を、入力した生活費上昇率で月ごとに増やして計算します。ご自身の家計簿に合わせて変更してください。

Q. このシミュレータの誤差は？

A. 一定の金利・利回り・生活費上昇率を使う概算で、税・手数料や相場変動、複数回の大きな支出は自動では織り込みません。複数の前提で比較し、契約判断には金融機関の試算や専門家の確認も利用してください。

まとめ — 判断に迷ったら、まず触る

大きな支出を考えるときは、支払額だけでなく、購入・工事後の収支と手元資金を同じ期間で見ることが大切です。

このシミュレータは、入力した収支・金利・利回り・一時支出の範囲で、終了時資産と枯渇時点を比較します。前提を安全側にも変え、判断の補助線として使ってください。

判断に確信が持てない場合は、担当FP(亀山 功一)と60分の無料相談で個別検証できます。