東京都の相続税はなぜ高い？
路線価・地価から見る必要な対策【2026】

東京都の相続税プロフィール

東京都の持ち家世帯が相続税で苦戦しやすい最大の理由は、資産の大半が「実家の土地」に集中していることにあります。預貯金や有価証券はそれほど多くないのに、土地の評価額だけで数千万円〜1億円に達してしまうため、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を軽く超えてしまうのです。

路線価とは何か

相続税の土地評価の基本となるのが「路線価」です。路線価とは、国税庁が毎年7月に公表する、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額のこと。相続税や贈与税を計算するために使われる、いわば「税金用の土地値段」です。

路線価は、実際の売買価格（時価・公示地価）のおおむね8割程度に設定されるのが一般的です。一見すると「実勢価格より安く評価される」と感じるかもしれませんが、東京都のように地価そのものが高いエリアでは、8割でも十分に大きな金額になります。

東京都の相続税申告件数と課税割合

国税庁「令和4年分 相続税の申告事績の概要」によれば、東京都の相続税課税件数は全国でもっとも多く、課税割合（死亡者数に占める課税件数の割合）は約16〜18%台で推移しています。全国平均が約9%台であることと比較すると、東京都の課税割合はほぼ2倍に達します。

これは単に富裕層が多いというだけでなく、「普通のサラリーマン家庭が親の実家を相続したら課税対象になった」というケースが珍しくないことを意味します。特に23区では、築30〜40年の古い木造戸建てであっても土地評価額が5,000万〜1億円を超えることがあります。

東京都の相続税申告件数が多い背景には、①地価の高さ、②高齢者人口の集中、③資産を不動産として保有する世帯が多いという3つの要因があります。申告件数が多い区は港区・渋谷区・世田谷区・文京区などで、これらの区では課税割合がさらに高くなる傾向があります。

一方、多摩地区（武蔵野市・三鷹市・国分寺市など）でも近年の地価上昇を受けて課税件数が増加しています。「23区だけの問題」と捉えず、多摩・島しょ地域でも事前確認が必要です。

23区の路線価と不動産評価の実態

2025年（令和7年）分の路線価では、東京都の最高路線価は銀座中央通り（中央区）で1平方メートルあたり4,424万円（公示地価ベースでは5,550万円超）で、全国最高値を更新し続けています。一般的な住宅地でも、山手線内側の区では1平方メートルあたり100万〜300万円台の路線価が広く存在します。

土地の相続税評価額は「路線価 × 地積（㎡）× 各種補正率」で算出されます。たとえば世田谷区の住宅地で路線価が50万円/㎡、土地面積が150㎡の場合、評価額は単純計算で7,500万円となります。基礎控除（法定相続人3人の場合4,800万円）を大きく超えるため、相続税が発生します。

路線価はあくまで「路線（道路）に面した標準的な土地1㎡あたりの価格」です。実際の評価には奥行距離・不整形地・角地・二方路地などの補正がかかるため、同じ路線価でも土地の形状・接道状況によって最終的な評価額は変わります。不動産の相続評価は、単純に「路線価 × 面積」ではなく、専門家への確認が不可欠です。

相続税の基礎控除と税率表

相続税には「基礎控除」があり、遺産総額がこれを下回る場合は相続税がかかりません。基礎控除の計算式は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」です。法定相続人が配偶者と子2人（計3人）の場合、基礎控除は4,800万円になります。

遺産総額が基礎控除を超えた場合、超過分（課税遺産総額）を法定相続分で按分し、各人の取得分に対して以下の税率表を適用します。

算出した各人の仮の税額を合計したものが「相続税の総額」です。その後、実際の遺産取得割合に応じて各相続人に按分し、「配偶者の税額軽減」「未成年者控除」「障害者控除」「贈与税額控除」などを差し引いて、最終的な納税額が決まります。

特に「配偶者の税額軽減」は強力で、配偶者が取得した遺産が①法定相続分の範囲内、または②1億6,000万円以下であれば、配偶者の相続税は実質ゼロになります。ただし二次相続（配偶者が亡くなった際の相続）では子どもへの課税が大きくなるため、一次・二次の両方を見据えた対策が必要です。

小規模宅地等の特例の活用

「小規模宅地等の特例」は、相続税の土地評価額を大幅に減額できる制度で、東京都の相続対策において最重要の特例のひとつです。自宅（特定居住用宅地等）については、330㎡まで評価額が最大80%減額されます。

具体的な節税効果を試算します。世田谷区の自宅で路線価50万円/㎡・面積200㎡の場合、通常の土地評価額は1億円です。小規模宅地等の特例（80%減額）を適用すると評価額は2,000万円に圧縮され、8,000万円分の評価減になります。相続税率30%の課税遺産総額にあたる部分であれば、約2,400万円の節税効果が期待できます。

ただし、特例を使うには厳格な要件を満たす必要があります。同居の有無・申告期限までの居住・売却禁止期間など複数の要件があり、「家なき子特例」（被相続人と同居していなかった子が使える制度）についても2018年の税制改正で適用要件が厳しくなっています。適用の可否は必ず税理士に確認してください。

また、配偶者が自宅を取得して特例を使うケースでは、二次相続時に特例が使えるかどうかも重要な検討ポイントです。一次相続で配偶者控除と小規模宅地特例を最大限使っても、二次相続で子どもへの課税が跳ね上がることがあるため、トータルシミュレーションが欠かせません。

生前贈与と暦年贈与の活用法

相続対策として有効なのが「生前贈与」です。財産を生前に次世代へ移転することで、相続発生時の遺産総額を減らし、相続税の負担を軽減できます。もっとも基本的な方法が「暦年贈与」で、年間110万円の基礎控除を活用して毎年贈与する手法です。

2024年（令和6年）の税制改正により、暦年贈与の「生前贈与加算期間」が従来の3年から7年に延長されました。これにより、相続開始前7年以内に行われた贈与は相続財産に持ち戻されます（ただし延長された4年分は総額100万円まで控除）。この改正を踏まえると、相続対策の生前贈与はより早期から始めることが重要です。

暦年贈与を行う際は「定期贈与」と認定されないよう注意が必要です。毎年同じ時期に同じ金額を贈与し続けると、「最初から総額を贈与する意思があった」として一括の贈与税が課税されるリスクがあります。贈与のたびに贈与契約書を作成し、振込記録を残し、受贈者の口座を受贈者本人が管理することが大切です。

また、2024年以降は相続時精算課税制度にも年間110万円の基礎控除が新設されました。60歳以上の親・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与に利用でき、累計2,500万円まで贈与税がかからない点は変わりませんが、相続発生時に全贈与額が相続財産に加算される点も変わりません。一方で、2024年以降の贈与分については年110万円控除後の額だけが加算される仕組みになっています。

タワーマンション節税の現状【2026年改正後】

かつて「タワマン節税」と呼ばれた手法は、高層階の相続税評価額が実勢価格よりも大幅に低くなる（評価乖離率が大きい）ことを利用したものでした。例えば実勢価格3億円のタワマン高層階を、相続税評価額1億円以下で申告できるケースがあり、節税策として広く利用されていました。

しかし2024年1月1日以降の相続・贈与から「マンションの相続税評価の適正化」措置が導入されました。具体的には、実勢価格と相続税評価額の乖離率が大きいマンションに「区分所有補正率」が適用され、相続税評価額が引き上げられます。国税庁は評価額が市場価格の60%を下回らないよう調整する方針を示しており、旧来の大幅節税は困難になっています。

2026年現在、タワマン節税の「旧制度的な節税効果」は大幅に縮小していますが、それでも①立地による土地評価の有利さ、②区分所有建物の評価計算の仕組み、③賃貸中の場合の貸家建付地評価などを組み合わせると一定の節税効果は残っています。ただし制度の詳細は毎年見直しが続いており、購入・相続前に最新の評価額をFP・税理士と確認することが必須です。

また、タワマン節税を主目的とした購入は「租税回避行為」として課税当局に否認されるリスクも指摘されています。2022年には最高裁判決で、過度な節税目的の評価乖離活用が否認された事例もあります。節税を目的に不動産を取得する場合は、資産としての合理性や出口戦略も含めて検討することが重要です。

遺産分割協議の進め方と注意点

相続が発生したら、まず相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰がどの財産をどれだけ受け取るかを決めます。遺産分割協議は相続人全員の合意が必要で、一人でも欠けると協議が成立しません。合意内容は「遺産分割協議書」として書面化し、相続人全員が署名・実印で捺印します。

東京都内の相続では不動産が高額なため、「不動産を誰が相続するか」が最大の争点になることが多いです。特定の相続人が不動産を取得する場合、他の相続人には法定相続分に相当する「代償金」を支払うのが一般的ですが、現金が不足して支払えないケースも少なくありません。

相続人の間で話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所での「遺産分割調停」や「審判」に移行します。東京家庭裁判所への申立てになりますが、調停が不成立になると審判に移り、裁判官が強制的に分割方法を決定します。こうした紛争（いわゆる「争族」）を防ぐためにも、被相続人（亡くなる方）の生前のうちに遺言書の作成や家族会議を行うことが有効です。

なお、相続税の申告期限は「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」です。遺産分割協議がまとまらない場合でも、申告期限は延長されません。法定相続分で分割したと仮定して申告・納税し、後から更正の請求で精算する方法が実務上よく使われます。

相続放棄の手続きと期限

相続人は相続を「放棄」することができます。相続放棄をすると、プラスの財産だけでなくマイナスの財産（借金・保証債務など）も含めた一切の相続権を失います。東京都内では、地価上昇で不動産の価値は高いものの、固定資産税・維持管理費・老朽化対応費が重い「負動産」と化している物件の相続放棄が増えています。

相続放棄の手続きは、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所（東京家庭裁判所）に申述書を提出する必要があります。この3か月の期間を「熟慮期間」といいます。財産調査が間に合わない場合は、熟慮期間の伸長申立てを行うことで期間を延長できます。

相続放棄の注意点として、①放棄は撤回できない（熟慮期間経過後は錯誤等の特別事情がない限り取消不可）、②相続放棄をすると次順位の相続人（兄弟姉妹など）に相続権が移る、③被相続人の遺産を処分・消費すると放棄できなくなる（法定単純承認）、などがあります。特に②については、親族全体で話し合って放棄するかどうかを決める必要があります。

借金や保証債務の存在が不明な場合は、「限定承認」という選択肢もあります。限定承認はプラスの財産の範囲内でのみマイナス財産を引き受ける制度ですが、手続きが複雑で相続人全員の合意が必要です。実務上は弁護士・司法書士のサポートが不可欠です。

不動産の名義変更（相続登記）義務化

2024年4月1日から相続登記（相続による不動産の名義変更）が義務化されました。相続によって不動産を取得した相続人は、相続を知った日から3年以内に登記申請しなければなりません。正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料（行政上の罰則）の対象になります。

義務化以前から相続が発生していた過去の未登記不動産にも適用され、2024年4月以前に相続が発生した案件は「2027年3月31日まで」に登記申請するよう求められています。東京都内には、数十年前の相続以来ずっと名義変更されていない「登記名義が亡祖父母のまま」という不動産が多数存在するとされており、早急な対応が必要です。

相続登記に必要な書類は、①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、②相続人全員の戸籍謄本、③遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）または遺言書、④固定資産評価証明書、⑤申請人の住民票などです。東京都内の不動産については法務局（東京法務局本局・各出張所）に申請します。

登記申請の費用は「登録免許税」として不動産の固定資産税評価額の0.4%がかかります。例えば固定資産税評価額3,000万円の土地なら12万円です。司法書士に依頼する場合は別途報酬（5〜15万円程度）が発生しますが、複数の相続人・複雑な権利関係がある場合は専門家への依頼を推奨します。

東京都の相続でよくある質問（FAQ）

東京都で相続税がかかるのはどのくらいの資産がある場合ですか？

法定相続人が1人なら基礎控除は3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円です。東京都の持ち家世帯では土地評価額だけでこれを超えるケースが多く、23区の戸建てでは課税対象になりやすい状況です。まず路線価で自宅の概算評価額を確認しましょう。

東京都の路線価はどこで調べられますか？

国税庁の「路線価図・評価倍率表」ウェブサイト（rosenka.nta.go.jp）で無料で確認できます。毎年7月に最新値が公表されます。地図上で道路を選択すると、その路線の1㎡あたりの路線価が確認できます。

小規模宅地等の特例を使うと税額はどれくらい減りますか？

自宅（特定居住用宅地等）は330㎡まで評価額が80%減額されます。例えば路線価ベースで6,000万円の土地なら評価額が1,200万円に圧縮され、数百万円単位の節税効果が期待できます。ただし同居要件・申告期限内の居住継続など細かな要件があるため、適用可否は税理士への確認が必須です。

生前贈与の暦年贈与は2026年現在も使えますか？

はい。年間110万円の基礎控除を使った暦年贈与は2026年現在も利用可能です。ただし2024年以降、相続開始前7年以内（旧3年）の贈与が相続財産に持ち戻されるルールに変わりました。早期からの計画的な贈与がより重要になっています。

タワーマンション節税は2026年でも有効ですか？

2024年から「区分所有補正率」が導入され、高層階ほど評価額が引き上げられるよう改正されました。旧制度ほどの節税メリットは縮小しています。立地・構造によって差があるため、購入・相続前にFPや税理士への確認を推奨します。

相続発生後、不動産の名義変更（相続登記）はいつまでに行う必要がありますか？

2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前の未登記分は2027年3月31日が期限です。

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• 国税庁

最終確認日：2026年5月15日

※本記事は2026年5月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額は個人の状況により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。

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tokyo（東京都）の相続を取り巻く地域環境データ（2026年4月時点）

相続税そのものは全国一律の税率・基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）で計算しますが、相続財産の実質価値と、現役期の家計余力（生前贈与・納税資金の準備余地）は地域で大きく変わります。tokyo（東京都）に居住する40〜60代が生前対策を組む上で押さえたい、公的統計ベースの4指標を抜粋します。

指標（東京都）	数値	全国位置・出典
消費者物価地域差指数	104.0（全国平均 100.0）	全国1位／総務省統計局 2024年結果
厚生年金 月額平均	163,892円	全国3位／厚労省 2024年度概況
住民税 独自超過課税	独自の超過課税は原則なし	東京都 2026年度公表資料
老後30年累計の資金不足額（推計）	2,181万円	全国17位（少ない順）／IKIGAI TOWN 2026年4月

物価地域差指数が104.0と全国平均を上回る東京都では、現役期に積み上げた金融資産の相対的な購買力（＝相続財産の実質価値）が他地域より目減りしやすい傾向があります。一方、同地域の不動産は需要圧力が高く、路線価・公示地価が全国平均より高水準になりやすいため、相続財産に占める不動産の比率と評価額対策がより重要になります。

老後30年累計の資金不足額は、生前贈与の実行余地と納税資金の準備計画に直結します。東京都の世帯で老後資金を取り崩す必要が大きい場合、早期の暦年贈与（110万円／人・年の基礎控除活用）や、相続時精算課税の新基礎控除110万円の活用で、相続財産そのものを圧縮しておく設計が合理的です。プレスリリース『老後の生活費不足、住む場所で最大1,456万円の差』のCSVダウンロード・JSONで47都道府県比較ができます（CC BY 4.0、引用自由）。