60歳までに住宅ローンを完済すべき？
退職金・年金とのバランスで考える返済計画【2026】
「住宅ローンは60歳までに完済すべき」という言葉を信じて、50代から繰上返済に励む方は少なくありません。
お金を調べたあとに
情報を確認したあと、暮らしの余白を作る3つの見方
制度や商品名を知るだけでは、暮らしが楽になる順番は見えません。毎月の固定費、将来のお金、いま動くべきことを同じ表で確認します。
FP相談で取り戻したいもの：家計と将来不安の軽減。削るだけでなく、使う・残す・備えるお金の順番を決めます。
お金の悩みを軽くする家計整理を相談する- 毎月残るお金を確認
- 固定費と将来資金を同じ表へ
- 次に動くことを決める
相談者の声
お金を調べた人に近い相談者の声
お金の記事を読んでいる方は、情報を知るだけでなく、自分の家計では何を変えるべきか、次に動くことまで確認しています。
M.Sさん（40代・女性・共働き）
★★★★★ 家計見直し・将来不安
「削る話だけでなく、使ってよいお金も決められました」
固定費、教育費、老後資金、備えるお金を一枚に整理したケース。
Y.Eさん（40代・男性・会社員）
★★★★★ 住宅費・教育費・老後資金
「いま動けば間に合うことが分かって、先延ばしが止まりました」
住宅ローン、NISA、保険、退職金見込みをまとめたケース。
U.Kさん（30代・男性・会社員）
★★★★★ 制度活用・手取り不安
「自分の数字に当てはめて、初めて動けました」
税金、控除、固定費、将来資金の優先順位を確認したケース。
※相談内容をもとに個人が特定されない形で要約した例です。実際の提案内容は家計・制度・時期により異なります。
無料相談の流れ
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STEP1. 予約
希望日時を選んで、無料相談を予約します（Zoom30分から）。
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STEP2. 家計と悩みの確認
収入、固定費、家族構成、将来の予定、いま不安な支出を確認します。
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STEP3. 制度・固定費・将来資金を整理
記事で調べた情報を、自分の家計に当てはめて見ます。
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STEP4. 次に動くことを整理
減らす支出、残す支出、備えるお金、相談すべき窓口を整理します。
相談を担当するFP
吉田 紘大 （よしだ こうだい）
一緒に考えることを大切に、資産形成から老後準備まで幅広くサポートいたします。 制度や商品名ではなく、自分の家計で次に動くことを整理します。
目次（10セクション）
「60歳完済」は本当に正解か
昔ながらの住宅ローンの考え方では、「定年までに住宅ローンを完済すること」が理想とされてきました。これは、定年後は収入が大きく下がるため、現役時代のうちに返済を終わらせておくべき、という考え方に基づいています。
しかし、2026年の今、この前提は大きく変わっています。
- 高年齢者雇用安定法により、65歳までの雇用確保が義務化
- 70歳までの就業機会確保の努力義務も始動
- 年金受給開始の繰下げ（75歳まで）で受給額を増やせる選択肢
- 住宅ローン金利が歴史的低水準で、繰上返済の機会費用が相対的に大きい
つまり、現役収入が得られる期間が長くなったことで、「60歳で無理に完済する」ことが家計にとってベストとは限らない時代になっているのです。
退職金で完済するという選択のリスク
「退職金が入ったらまとめて返済する」という計画を立てる方は多いですが、これには以下のような見落としやすいリスクがあります。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 退職金減額リスク | 業績悪化・制度変更で想定額を下回る可能性。DC（企業型確定拠出年金）の場合は相場次第で変動 |
| 老後資金枯渇リスク | 退職金の大部分をローン完済に使うと、医療費・介護費・生活費に充てる現金が不足する恐れ |
| 機会費用リスク | 退職金を低金利ローンの返済に使う代わりに、NISAなど非課税制度を活用する選択肢を放棄する |
| 団信消失リスク | 完済によって団信（死亡時の残債免除）がなくなり、生命保険を追加購入する必要が出る場合がある |
Point
退職金は「老後の生活費のためのもの」と考えるのが基本です。ローン完済に使うのは、それでもなお十分な老後資金が残せる場合に限るべきです。最低でも退職金の半分は老後資金として残す、という目安を持っておくと安心です。
住宅ローンの完済年齢別メリット・デメリット
住宅ローンの完済年齢をいつに設定するかで、毎月の返済負担・老後の余裕資金・繰上返済に必要な金額は大きく変わります。ここでは、借入額3,000万円・金利1.0%（元利均等・35年返済）を例に、完済年齢55歳・60歳・65歳・70歳の4パターンを比較します。
| 完済年齢 | 月々返済額 | 繰上返済の必要額（目安） | 65歳時点の余裕資金 | 主なメリット | 主なデメリット |
|---|---|---|---|---|---|
| 55歳 | 約11.3万円 | 約800万円（50歳時点） | 多い（完済後10年の貯蓄期間あり） | 老後のローン負担ゼロ、精神的安心 | 現役時代の家計圧迫、教育費との両立困難 |
| 60歳 | 約8.5万円 | 約400万円（55歳時点） | やや多い（完済後5年の貯蓄期間） | 定年前に完済、退職金を温存できる | 50代の繰上返済で貯蓄が減少 |
| 65歳 | 約8.5万円 | 繰上返済不要 | 標準的（退職金と年金で対応） | 現役中の家計に余裕、教育費と両立しやすい | 再雇用期間もローン返済が続く |
| 70歳 | 約8.5万円 | 繰上返済不要 | 少ない（年金からの返済が5年続く） | 現役時代の負担が最も軽い | 年金生活での返済負担、団信の年齢制限 |
55歳完済は精神的な安心感が大きい一方、子どもの大学進学時期（親の年齢50歳前後）と繰上返済の時期が重なりやすく、教育費との両立が課題になります。一方、70歳完済は現役時代の家計に余裕が生まれますが、年金月額22万円（夫婦の平均的な受給額）から月8万円超のローンを払い続けるのは現実的に厳しいケースが多いです。
最適な完済年齢は「いくつまで働けるか」「退職金がいくらあるか」「老後に必要な生活費はいくらか」の3つの変数で決まります。画一的な正解はなく、ご自身の家計シミュレーションで判断することが重要です。
退職金の使い道優先順位
退職金は多くの人にとって人生最大の一時金です。厚生労働省の調査によると、大卒・勤続35年以上の退職金の中央値は約1,900万円〜2,200万円。この大きなお金をどう配分するかで、老後の安心度は劇的に変わります。
退職金2,000万円を受け取った場合の配分モデルを、優先順位とともに示します。
| 優先順位 | 使い道 | 配分額（目安） | 理由 |
|---|---|---|---|
| 1位 | 生活防衛資金（生活費2年分） | 600万円 | 月25万円×24か月。病気・介護・収入断絶に備える最優先の現金 |
| 2位 | 医療・介護の備え | 400万円 | 高額療養費を超える自己負担、介護施設の一時金、差額ベッド代 |
| 3位 | 住宅ローン返済（一部繰上） | 500万円 | 全額完済ではなく一部繰上で月々の負担を軽減。団信を残す選択肢 |
| 4位 | 資産運用（NISA・iDeCo等） | 500万円 | 新NISAの非課税枠を活用し、年3〜4%の運用で年金の補完 |
退職金でローンを一括完済すると、手元に残る現金が急激に減ります。特に注意すべきは、60歳から65歳までの「年金空白期間」です。この5年間は収入が再雇用の給与（多くの場合、現役時代の50〜70%）に限られるため、生活防衛資金がなければ貯蓄を急速に取り崩すことになります。
また、退職金には退職所得控除という税制優遇がありますが、勤続20年超の場合は「800万円＋70万円×（勤続年数−20年）」が非課税枠です。勤続35年であれば1,850万円まで非課税となるため、2,000万円の退職金であれば税負担はわずかです。この税制優遇を活かすためにも、退職金を一括でローン返済に充てるのではなく、計画的に配分する方が有利です。
年金生活でローンを払い続けるリスクと対策
65歳以降も住宅ローンが残るケースは珍しくありません。35歳で35年ローンを組めば完済は70歳。40歳なら75歳です。年金生活でローンを払い続けることの現実を、具体的な数字で確認しましょう。
年金の手取り計算（夫婦2人・持家の場合）
- 年金額面（夫婦合計）：月額約22万円（厚生年金＋国民年金の平均的な水準）
- 所得税・住民税：約1.0万円
- 国民健康保険料：約1.5万円
- 介護保険料：約0.7万円
- 手取り額：約18.8万円
ここから住宅ローン月8万円を支払うと、残りは約10.8万円。この金額で食費・光熱費・通信費・医療費・交際費・修繕積立金をすべて賄う必要があります。
| 支出項目 | 月額（目安） |
|---|---|
| 食費 | 4.5万円 |
| 光熱費・水道 | 1.8万円 |
| 通信費 | 0.8万円 |
| 医療費 | 1.5万円 |
| 交際費・その他 | 1.5万円 |
| 修繕積立・固定資産税 | 1.5万円 |
| 合計 | 11.6万円 |
手取り18.8万円−ローン8万円＝10.8万円に対し、最低限の生活費が11.6万円。毎月0.8万円の赤字が生じます。旅行や趣味、孫への出費を加えれば赤字幅はさらに拡大します。
対策として有効なのは以下の3つです。
- 繰上返済で65歳までに完済を目指す：50代のうちにボーナスや貯蓄から年100万円ずつ繰上返済すれば、残高を大幅に圧縮できます
- 年金の繰下げ受給：65歳から70歳に繰り下げると年金額が42%増。月22万円が月31.2万円になります（ただし5年間は無収入）
- 再雇用で65歳以降も働く：月15万円程度の収入があれば、年金と合わせてローン返済と生活費を両立できます
借り換えで完済計画を見直す
住宅ローンの金利が高い時期に借りたローンを現在の低金利に借り換えることで、総返済額を数百万円単位で削減できる可能性があります。特に2010年代前半以前に固定金利で借りた方は、借り換えのメリットが大きいケースが多いです。
借り換えシミュレーション（残高2,000万円・残期間20年の場合）
| 項目 | 現行ローン（金利1.5%） | 借り換え後（金利0.5%） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々返済額 | 約9.6万円 | 約8.7万円 | ▲約0.9万円/月 |
| 総返済額 | 約2,316万円 | 約2,100万円 | ▲約216万円 |
| 利息総額 | 約316万円 | 約100万円 | ▲約216万円 |
ただし、借り換えには諸費用がかかります。一般的な目安は以下のとおりです。
- 事務手数料：借入額の2.2%（2,000万円なら約44万円）
- 登記費用（抵当権設定・抹消）：約10〜15万円
- 印紙代：約2万円
- 保証料：金融機関により0〜数十万円
- 合計：約50〜80万円
損益分岐の考え方：総返済額の削減額（約216万円）から諸費用（約50〜80万円）を引いた純利益は約136〜166万円。借り換えの判断基準は「金利差0.5%以上」「残高1,000万円以上」「残期間10年以上」の3条件を満たすかどうかです。この3つがすべて当てはまれば、借り換えを検討する価値は十分にあります。
注意点として、変動金利から固定金利への借り換えは金利が上がるケースもあるため、「金利の低さ」だけでなく「将来の金利上昇リスクをどう評価するか」も判断材料に入れる必要があります。
フラット35 vs 変動金利の完済戦略の違い
住宅ローンの完済戦略は、金利タイプによって根本的に異なります。フラット35（全期間固定金利）と変動金利では、繰上返済の効果・リスク・最適な返済計画がまったく違うため、自分のローンに合った戦略を選ぶことが重要です。
| 比較項目 | フラット35（全期間固定） | 変動金利 |
|---|---|---|
| 2026年の金利水準 | 約1.8〜2.0% | 約0.3〜0.6% |
| 繰上返済の効果 | 確実に利息軽減額を計算可能 | 将来金利次第で効果が変動 |
| 金利上昇リスク | なし（確定済み） | あり（5年ルール・125%ルールで緩和） |
| 完済戦略の基本方針 | 繰上返済で確実に期間短縮 | 低金利の間は繰上返済より運用を優先する選択肢 |
変動金利の金利上昇シナリオ別月額変動（借入3,000万円・残25年の場合）
| 金利シナリオ | 月々返済額 | 現在との差額 |
|---|---|---|
| 現在（0.5%） | 約10.6万円 | ― |
| 1.0%に上昇 | 約11.3万円 | +約0.7万円/月 |
| 2.0%に上昇 | 約12.7万円 | +約2.1万円/月 |
| 3.0%に上昇 | 約14.2万円 | +約3.6万円/月 |
フラット35の場合、完済までの返済額がすべて確定しているため、繰上返済の効果を正確に計算できます。例えば残高2,500万円・残25年・金利1.8%のフラット35で100万円を期間短縮型で繰上返済すると、返済期間は約1年短縮、利息軽減額は約40万円です。
一方、変動金利の場合は0.5%の超低金利が続く限り、繰上返済で削減できる利息は少額です。その資金を新NISAで年利4%で運用した方がリターンが大きい可能性があります。ただし、金利が2%以上に上昇した場合は繰上返済の効果が急激に高まるため、「金利上昇時にすぐ繰上返済できる流動資金を確保しておく」ことが変動金利の最善の完済戦略です。
住宅ローンが残った状態での相続対策
住宅ローンの返済中に世帯主が亡くなった場合、残されたローンはどうなるのか。これは家族にとって極めて重要な問題です。結論から言えば、団体信用生命保険（団信）に加入しているかどうかで状況は180度異なります。
団信に加入している場合
団信は、住宅ローンの債務者が死亡または高度障害になった場合に、保険金でローン残債が一括返済される仕組みです。民間の住宅ローンでは団信加入が原則必須のため、ほとんどのケースでは世帯主の死亡時にローンは完済されます。
- 残された配偶者・家族はローン返済の必要なし
- 住宅はそのまま相続財産として残る
- 団信の保険金は相続税の課税対象外（みなし相続財産に該当しない）
団信に加入していない場合（フラット35で団信なしを選択したケース等）
フラット35では団信加入が任意のため、保険料を節約する目的で未加入の方がいます。この場合、ローン残債はそのまま相続財産の「負債」として相続人に引き継がれます。
- 配偶者が返済を引き継ぐ（債務引受）か、相続放棄を検討する必要がある
- 返済を引き継ぐ場合、配偶者の収入で返済可能か審査が必要になることがある
- 住宅の資産価値がローン残高を下回る（オーバーローン）場合、相続放棄が選択肢に入る
- 相続放棄は「相続を知った日から3か月以内」の手続きが必要
配偶者への負担移転を防ぐために
団信に加入していても、以下のケースでは保険金が支払われない可能性があります。
- 告知義務違反（加入時に既往歴を正しく申告しなかった場合）
- 免責事由に該当（自殺の場合、加入後1〜3年以内は免責となることが多い）
- ペアローンの場合は、亡くなった方の分のみ完済（配偶者の分は残る）
ペアローンで夫婦それぞれが債務者になっている場合は特に注意が必要です。夫が亡くなっても妻のローンは残るため、世帯全体のローンが完済されるわけではありません。連帯債務型のローンであれば、団信の「デュアル」（夫婦どちらかの死亡で全額完済）を選択することで、この問題を解消できます。追加保険料は年0.1〜0.3%程度です。
60歳以降のキャッシュフロー設計
住宅ローンの完済計画を考えるうえで最も重要なのが、60歳以降のキャッシュフロー（お金の流れ）です。特に60歳から65歳までの「空白の5年」は、多くの家庭で資金繰りが最も苦しくなる時期です。
なぜ「空白の5年」が危険なのか
- 60歳で定年退職すると、正社員としての給与がなくなる
- 年金の受給開始は原則65歳（繰上げ受給すると減額される）
- 再雇用で働いても、年収は現役時代の50〜70%に下がることが多い
- 退職金で住宅ローンを完済してしまうと、この5年間の生活費が不足する
再雇用（年収300万円）で乗り切る具体プラン
60歳で定年退職後、再雇用で月額手取り約20万円（年収300万円・社会保険料控除後）を得る場合のキャッシュフローを試算します。住宅ローン残高800万円・月返済6万円が残っているケースです。
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| 収入 | |
| 再雇用給与（手取り） | 20.0万円 |
| 支出 | |
| 住宅ローン返済 | 6.0万円 |
| 生活費（食費・光熱費・通信費等） | 10.0万円 |
| 医療費・保険料 | 2.0万円 |
| その他（交際費・趣味等） | 2.0万円 |
| 月間収支 | ±0万円 |
再雇用月収20万円の場合、住宅ローン月6万円を含めた支出で収支はほぼトントンです。つまり、この5年間は貯蓄を取り崩さずに生活できるものの、余裕はほぼありません。自動車の買い替え（150〜300万円）、住宅の修繕（外壁塗装で100〜150万円）、冠婚葬祭などの臨時出費は、退職金から充てる必要があります。
この「空白の5年」を安全に乗り切るための3つのポイント
- 退職金は最低でも1,000万円を流動資金で残す：臨時出費と生活費の補填用。定期預金や個人向け国債など、元本が減らない運用先に置く
- 再雇用の条件は退職前に確認する：同じ会社で再雇用されるか、年収はいくらか、勤務日数・時間はどうなるかを事前に把握しておく
- 65歳以降の年金受給額を「ねんきん定期便」で確認する：年金額は加入実績で決まるため、50歳以上なら見込額が記載されている。手取り額（税・社会保険料控除後）で家計が回るかを検証する
よくある質問（FAQ）
- 住宅ローンは何歳までに完済するのが理想ですか？
- 画一的な正解はありません。「65歳までに完済」が一つの目安ですが、退職金の額、年金の受給見込み、再雇用の可否によって最適な完済年齢は変わります。年金手取り額でローン返済と生活費を賄えるかをシミュレーションし、無理がある場合は65歳完済を目指して繰上返済を計画するのが現実的です。
- 退職金でローンを一括返済すべきですか？
- おすすめしません。退職金の全額をローン返済に充てると、60歳〜65歳の「年金空白期間」の生活費が不足するリスクがあります。退職金の半分以上は生活防衛資金・医療介護費として残し、一部を繰上返済に充てるのが安全です。住宅ローン金利が1%未満の場合、運用との比較で繰上返済の優先度は下がります。
- 繰上返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらがお得ですか？
- 利息の軽減効果が大きいのは「期間短縮型」です。同じ100万円を繰上返済した場合、期間短縮型の方が利息削減額は大きくなります。ただし、月々の返済額を下げて家計の安全性を高めたい場合は「返済額軽減型」も有効です。完済年齢を早めたい方は期間短縮型、毎月のキャッシュフローを改善したい方は返済額軽減型を選びましょう。
- 変動金利が上がったらどうすればいいですか？
- まず、5年ルール（返済額は5年ごとにしか変わらない）と125%ルール（返済額の増加は25%まで）により、急激な負担増は緩和されます。ただし未払利息が発生する可能性があるため、金利上昇に備えて繰上返済用の資金を流動性の高い形（普通預金・MRF等）で確保しておくことが最善の対策です。金利が2%を超えた場合は、繰上返済の効果が大きくなるため、その時点で一部繰上を検討しましょう。
- 住宅ローンが残ったまま亡くなった場合、家族はどうなりますか？
- 団体信用生命保険（団信）に加入していれば、ローン残債は保険金で一括返済され、家族に返済義務は生じません。民間の住宅ローンでは団信加入が原則必須のため、ほとんどのケースで家族は安心できます。ただし、フラット35で団信未加入の場合やペアローンの場合は注意が必要です。ペアローンでは亡くなった方の分のみが完済され、配偶者の分は残ります。
住宅を調べている本当の理由は、「家を買っても家計が崩れないか」の不安かもしれません
住宅を調べている方の多くは、単に「物件をいくらで買うか」を知りたいだけではありません。本当に大切なのは、家を買ったあとも、教育費・老後資金・働き方を犠牲にせず暮らせるかです。
背景には、次のような不安や想いがある場合があります。
- 教育費ピークでも返済を続けられるか
- 金利が上がっても家計が持つか
- 配偶者が退職・時短になっても返済できるか
- 老後資金を削りすぎないか
- 今の街・物件価格が世帯年収に合っているか
FP相談では、これらを一枚に整理し、ご家族の状況に合った優先順位を一緒に考えます。
家を買うことは、暮らし方を選ぶことです
住宅購入は、ただの不動産取引ではありません。どの街で暮らすか、子どもにどんな環境を用意するか、夫婦でどう働くか、老後にどう住み替えるかを決める選択です。
無理なローンで生活を縛るのではなく、自分たちらしい暮らしを守るために、物件選び・住宅ローン・家計を一緒に整理しましょう。
無料相談で確認できること
住宅ローンの安全額
手取り・家族構成・教育費・老後資金を踏まえて、無理なく返せる借入額を確認します。
物件と総コストの確認
物件価格・諸費用・固定資産税・修繕費まで含めた総コストを試算します。
教育費との両立
子どもの人数・進路・教育費ピークを踏まえて、返済負担が重くなりすぎないかを確認します。
働き方の変化への対応
配偶者の退職・時短・転職があっても返済できるかを試算します。
老後資金とのバランス
住宅ローン完済年齢・退職金・年金・NISA・iDeCo まで含めて、老後資金が残るか確認します。
住宅は、価格ではなく「自分たちらしく暮らせるか」で決めましょう
住宅は、物件価格や立地だけで決めるものではありません。家族の将来・教育費・働き方・老後資金まで含めて、自分たちらしく暮らせる住まいを選ぶことが大切です。
お金の悩みを軽くする相談を予約する Zoom30分から ／ 何度でも無料 ／ 営業電話なし
出典・改訂履歴・免責事項を見る
本ページの制度概要・要件・税率は、以下の公式情報を編集部が確認のうえ整理しています（執筆時点）。最新かつ正確な情報は必ず各公式サイトでご確認ください。FPは記事を直接監修してはおらず、関連テーマでご相談を受けるFPとしてご紹介しています。
最終確認日：2026年4月13日
※本記事は2026年4月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額は個人の状況により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。
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