年収600万円の住宅ローン
月々の負担と余裕資金

借入可能額 vs 無理なく返せる額

年収600万円は、住宅ローン審査で「都市圏ファミリー層の中央値」に近い属性です。ネット銀行の借入診断では 5,000万円〜5,400万円と出ますが、これは「貸せる上限」であって「返せる上限」ではありません。下表は3つの基準で整理した借入額シナリオです。

銀行の返済負担率35%基準は額面年収ベースですが、家計が回るかは 手取り37万円からの引き算で決まります。年収600万円なら借入4,200万円で十分良い物件に手が届くため、ここで5,000万円超を借りる必要はありません。年収倍率の安全ラインもあわせて確認を。

月々返済の早見表（金利・期間・借入額別）

元利均等返済・ボーナス払いなしで計算した月々返済額の一覧です。

計算方法: 元利均等返済の公式（毎月返済額＝借入額×月利÷{1−(1＋月利)^−返済回数}、月利＝年利÷12）で、金利が全期間一定・ボーナス払いなし・手数料や保証料を含めずに計算（円未満四捨五入）。2026年10月確認。

金利が0.4%→1.5%に上がると、4,200万円借入で月々約2.1万円のアップ。35年で約900万円の総返済額増加に相当します。年収600万円世帯の年間貯蓄余力は60〜100万円程度なので、月2万円超の返済増は 年間貯蓄の3〜4割を奪うインパクトです。

手取り基準で見る本当の返済負担率

額面年収600万円の手取りモデルケース（独身/扶養なし）は以下の通りです。

「住居費は手取りの3割以内」のルールに当てはめると、年収600万円の住居費上限は 月11〜12万円。返済額だけで超えてはいけないラインです。子供2人を私立中学に通わせる場合、教育費が月10万円超になるため、住居費を手取り35%に抑えないと家計が回りません。

年収500万円・700万円との違い

年収500万→600万→700万で「借入可能額」と「現実ライン」がどう変わるかの比較です。

年収500万→600万のステップアップで 借入可能額は+700万円増 ですが、月々返済は1.8万円増えるだけで意外と差がつきません。「もう少し背伸びして良い家を」と思いがちですが、年収600万円は 500万円世帯と700万円世帯の間にあるバッファ として、教育費・老後資金にも目を配るのが賢い設計です。

頭金と諸費用の現実

4,200万円のマンションを買う場合の必要現金は以下です。

• 諸費用（新築マンション）：約180〜280万円（仲介手数料ゼロ・登記・保証料・火災保険・取得税）
• 諸費用（中古マンション）：約330〜450万円（仲介手数料約140万円が加わる）
• 諸費用（注文戸建て）：約260〜480万円（建築確認・地盤調査・つなぎ融資金利が上乗せ）
• 引越し・家具家電：50〜150万円（戸建ては照明・カーテン・エクステリアで上振れ）
• 生活防衛資金：手取りの6か月分=約220万円は引っ越し後も残しておく

つまり、4,200万円の物件購入には 諸費用＋防衛資金で500〜700万円の現金が必要です。頭金ゼロでも借りられますが、最優遇金利を取るには物件価格の1割（420万円）の頭金が条件の銀行が多くあります。

共働き・ペアローンならいくらまで？

夫600万＋妻400万の世帯年収1,000万円なら、ペアローンで 6,000〜7,000万円 までの借入が可能です。ただし共働きを前提にした借入には3つの落とし穴があります。

• 団信は各自加入：夫が亡くなっても妻名義のローンは残る。連生団信で対応するなら金利+0.1〜0.3%上乗せ
• 育休・産休の収入半減：第二子・第三子の産休育休中は給付金のみ(額面の50〜67%)。月々返済が手取りに余裕がないだと一気に逼迫
• 離婚時の名義処理：単独名義への切り替えには借り換え審査が必要。連帯債務の解除も同様で、片方が住宅ローン控除を引き続き使えるかも論点に

ペアローンを組むなら「夫の単独年収だけで月々が回るライン(年収600万円なら月10万円以内)」を上限にしておくのが、ライフイベントに耐えられる設計です。

私立中学・大学進学と両立できるか

年収600万円世帯で多い「子供を私立に通わせたい」ニーズに対する現実試算です。

年収600万円・4,200万円借入で月々返済10.7万円。これに教育費を加えた固定費は子供2人なら月25〜30万円に達し、手取り37万円から差し引くと残り7〜12万円。食費・光熱費・通信費・お小遣いが収まらなくなります。子供2人を私立中学に通わせるなら借入は3,800万円までが現実ラインです。

金利タイプの選び方（年収600万のケース）

年収600万円は変動金利で組む人が最も多い属性ですが、家計設計次第では固定が正解になります。

判断軸は 「金利+1.5%の上昇に手取りで耐えられるか」。年収600万円・4,200万円借入で金利1.5%まで上がると月々は12.9万円(現在比+2.1万円)。これを「教育費を削らずに捻出できる」家計なら変動でOK、「無理」なら固定です。詳細は変動 vs 固定の判断ガイドへ。

あなたの街の土地価格は上がる？下がる？

年収600万円・4,200万円借入の住宅ローンを組むなら、買う街の地価動向が35年後の資産価値を左右します。地価が年1%下がる街と年1%上がる街では、35年後に物件価値が約1.7倍違います。

IKIGAI TOWN では 全国816市区町村の地価動向・人口動態・年収倍率 を整理しています。検討エリアの将来性を確認してから借入額を決めましょう。

• 全国市区町村別 住宅ローン×街の現実 一覧（47都道府県・816市区町村）
• 東京都 世田谷区 ／ 江東区 ／ 品川区
• 神奈川県 横浜市 ／ 埼玉県 さいたま市 ／ 千葉県 千葉市
• 都道府県別 世帯年収マップ（47都道府県の年収中央値と無理なく借りられる上限）

地価下落基調のエリアで5,000万円のフルローンを組むと、10年後に売却しても残債が残る「ハウスプア」状態になりやすい。年収600万円世帯の中央値は街選びで大きく差がつきます。

年収600万円の人がやりがちな3つの失敗

失敗1：「あと500万円借りられる」を物件のグレードアップに使う

年収500万→600万にステップアップした人がやる典型。「もう500万円分グレードの高い物件に」と借入を5,000万円台にすると、月々は1.5〜2万円増。教育費ピーク期の45〜55歳に詰みやすい設計です。

失敗2：私立中学を「いつでも入れられる」と楽観視

子供の中学受験は10〜13歳で発生。住宅ローンを4,500万円超で組んでから「やっぱり私立に」となると、月7万円の学費が後から乗ってきて返済負担増に近づきます。私立中学の可能性が1割でもあるなら、借入を4,000万円までに抑えるべきです。

失敗3：ペアローンを「妻も働き続ける前提」で組む

第二子・第三子の出産で妻が時短勤務や退職を選ぶ確率は厚労省データで4割を超えます。妻の年収400万円を完全に当てにしてペアローン6,000万円を組むと、配偶者退職時に月々返済が手取り超えになるパターンが頻発します。

よくある質問

年収600万円で5,000万円のマンションは買えますか？

銀行は貸してくれます(年収倍率8.3倍)。ただし子供がいて手取り37.5万円の家計なら、月々12.8万円返済は教育費ピーク期に詰みやすい設計です。4,500万円までに抑えるか、頭金500万円を入れて借入を4,500万円にするのを推奨します。

年収500万から600万に上がったら、家のグレードを上げるべきですか？

毎月の返済余力は1.5〜2万円増えますが、それは「教育費・老後資金の貯蓄ペース」を上げるべき余力です。借入額を増やしてグレードアップすると、ステップアップ前と同じ家計の硬さが続きます。年収アップは家計余力アップに使うのが基本です。

共働きでペアローン6,000万円は無謀ですか？

夫婦ともに40代半ばまで現職を続け、第二子計画もない場合のみ妥当です。育休・時短・退職の可能性があるなら、片方の年収だけで月々が回る借入額(年収600万円なら4,200万円)を上限にしてください。

子供を中学受験させたいので住宅購入を遅らせるべき？

住宅ローン控除の枠を年収600万円世帯がフル活用できるのは40代前半までなので、購入を遅らせすぎると控除メリットが目減りします。中学受験前提なら借入を3,800万円までに抑え、住居費＋教育費の合算で月23万円以内に収める設計が現実的です。

変動金利と10年固定、年収600万円ならどちらが安全？

共働き継続前提・繰上余力月3万円以上なら変動でも安全。第二子計画あり・教育費ピーク10年以内・配偶者退職前提なら、10年固定で進学期間の家計を固定するのが定石です。