住宅ローン 銀行比較【2026年4月版】
主要12行の金利・団信・手数料

12行横並び比較表（2026年4月時点）

2026年4月時点の各行の代表的な変動金利・事務手数料・団信・特徴を横並びで整理しました。借入3,500万円・35年・元利均等返済を前提にした月々返済額（概算）も併記しています。

※ 各行公表の基準金利から最大優遇を適用した新規借入・目安値。適用金利は審査結果・時期により変動します。月々返済は概算（手数料・保証料除く）。

ネット銀行グループ｜金利最安帯

住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・PayPay銀行の3行は、2026年4月時点の変動金利が年0.3%前後で横並び最安帯。事務手数料は一律「借入額×2.2%」（3,500万円なら77万円）で、どこも同じコスト構造です。差がつくのは団信の標準装備と審査傾向です。

• 住信SBIネット銀行：全疾病保障・月額返済保障が標準。ただしWEB申込コースは対面サポート無し、書類不備で審査が長引きやすい。
• auじぶん銀行：がん50%保障・全疾病保障が標準で団信が最も手厚い。au/UQモバイル・じぶんでんき契約でさらに金利優遇。
• PayPay銀行：借り換え専用金利が特に低く、借り換え検討者には第一候補。

都市銀行グループ｜総合力と審査柔軟性

三菱UFJ・みずほ・三井住友・りそなは、ネット銀行と比べて表面金利が0.05〜0.15ポイント高い一方、対面相談・審査の柔軟性・他金融商品との連携で優位です。特に自営業・フリーランス・勤続年数が短い人は、属性補足の交渉余地が残る都銀の方が通りやすいケースがあります。

• 三菱UFJ：ネット住宅ローンで金利競争力あり。7大疾病保障特約を後付け可能。
• みずほ：ネット住宅ローンの金利が都銀内で最安クラス。8大疾病特約あり。
• 三井住友：夫婦連生の「クロスサポート」が特徴。共働きで片方に万一があった場合もローンが消える。
• りそな：3大疾病50%保障の「団信革命」が標準または低コストで付帯可能。

地銀・その他｜固有の強み

• イオン銀行：金利はネット銀行並み。イオンでの買い物5%OFFなどの優待あり。
• ソニー銀行：5年ルール・125%ルールを採用せず、金利上昇時に即月々返済額へ反映される"正直な"変動金利。ワイド団信（健康状態に不安がある方向け）対応。
• 楽天銀行：変動セレクトは金利がやや高めだが、フラット35の取扱金融機関としては手数料が最安水準で人気。
• SBI新生銀行：事務手数料が定額（借入額によらず数万円）で、借入額が大きい人ほど有利になる料金体系。
• ろうきん・JAバンク：勤務先の制度利用者向けに低金利。属性が合えば選択肢。

全期間固定｜フラット35の位置づけ

フラット35は住宅金融支援機構の買取型・保証型ローンで、35年先まで金利が固定されます。2026年4月時点の買取型（取扱期間21年以上）は年1.9%前後。変動金利（0.3%）との差は約1.5ポイントですが、この1.5ポイントを「35年先の安心料」として払う判断です。

注意点として、フラット35は機構団信への加入が任意で、加入すると金利に0.18ポイント程度上乗せされます（フラット35＋機構団信 = 実質年2.08%前後）。また、物件の技術基準（省エネ・耐震性）への適合証明書が必要で、中古住宅で基準未達だと融資対象外になる点も要注意です。

「表面金利」に騙されない4つのチェックポイント

金利0.05ポイントの差よりも、以下4点の違いの方が総コストに効くケースが多くあります。

① 事務手数料：定率 vs 定額

ネット銀行の多くは「借入額×2.2%」の定率制。3,500万円借入なら77万円。一方、SBI新生銀行・ソニー銀行は数万円〜十数万円の定額制。借入額が5,000万円を超える人は定額制の恩恵が大きく、逆に3,000万円以下なら定率制でも変わらない計算になります。

② 団信の標準装備

「団信が手厚い」は若いうちは魅力ですが、金利優遇と引き換えに特約料を払っている構図です。既に医療保険・がん保険に加入済みの方は、保障が重複していないかを確認しましょう。重複している場合は団信は標準のみに絞り、既存保険を精査する方が合理的です。

③ 繰上返済手数料

ネット銀行の多くは一部繰上返済の手数料が無料（WEB操作）。一方、一部の地銀では1回ごとに数千円〜3万円程度の手数料が発生します。計画的に繰上返済する予定があるなら必ず事前確認を。

④ 審査の厳しさと優遇条件

最優遇金利を適用するには、給与振込口座の指定・クレジットカードの契約・一定額以上の他金融取引などの条件がある銀行もあります。「基準金利」と「最優遇金利」の差（1.7ポイント前後）を確認し、自分が最優遇の対象になるかを必ずチェックしてください。

総返済額シミュレーション（借入3,500万円・35年）

変動金利がずっと変わらなかった場合の総返済額（元利均等、手数料込み概算）を比較します。

※ フラット35は取扱金融機関により手数料体系が異なる。楽天銀行等の定率1.1%前提で試算。

住信SBIと三井住友の差は実質約72万円。一見大きく見えますが、35年で割れば年2万円、月1,700円です。対面相談や審査の通りやすさにこの程度の価値を見出す人には、都銀が合理的な選択になります。

タイプ別おすすめの選び方

共働き・金融リテラシー高めのパワーカップル

→ 住信SBIネット銀行 / auじぶん銀行。金利最安帯＋団信厚い。WEB完結で時間コストも最小。

自営業・フリーランス・勤続年数が短い

→ 三菱UFJ / りそな / イオン銀行。対面相談で属性補足の交渉余地あり。書類要件もプロが並走してくれる。

既に借りていて借り換え検討中

→ PayPay銀行 / 住信SBI借り換え専用。借り換え優遇金利が最も低い。ただし手数料込みの損益分岐を必ず計算。

35年先まで金利を確定させたい

→ フラット35（楽天銀行・ARUHI等の取扱で手数料比較）。機構団信の加入可否も要検討。

持病があって団信が通るか不安

→ ソニー銀行（ワイド団信）/ フラット35（団信任意）。条件を緩めた代わりに金利は少し高めになるのが一般的。