住宅ローン 変動金利
推移・今後・選び方の総合ハブ
結論：2026年4月時点で変動金利は年0.3%前後と歴史的低水準。ただし日銀が段階的に政策金利を正常化する局面に入っており、10年以内に1%台後半までの上昇シナリオが妥当な前提です。本ハブでは、変動金利の仕組み・過去推移・今後予測・選ぶべき人と避けるべき人を整理し、具体的な判断フレームまで提示します。
この記事の結論
- 2026年4月の変動金利は年0.3〜0.5%（最大優遇適用時）。
- 日銀の正常化局面で10年以内に1%台後半が現実的シナリオ。
- 5年ルール・125%ルールは返済額を遅らせるだけで総額の上昇は避けられない。
- 変動で良いのは借入年収5倍以内・金融資産が借入残高の30%以上・共働きの世帯。
- 決めかねるならミックスローン（変動＋固定）も選択肢。
変動金利の20年推移
2000年代中盤以降、変動金利の店頭基準金利は2.475%前後で20年以上ほぼ横ばい。ただし各銀行の「優遇幅」が拡大し、実際の適用金利は2005年の1.5%前後 → 2020年の0.4%前後まで下がり続けました。2024年のマイナス金利解除以降も、優遇競争が激しいため店頭金利の上昇は適用金利に完全反映されていません。
今後の見通し｜2026〜2030年
日銀は2024〜2026年にかけて政策金利を0.25%→0.5%→（見込み）0.75%と段階的に引き上げ。短期プライムレート連動の変動金利は、政策金利から6〜9ヶ月遅れて反応します。シンクタンク各社の中央値予測では、2030年までに変動金利の適用金利は1.2〜1.8%程度。
5年ルール・125%ルールの罠
多くの銀行は「半年ごと金利見直し／5年ごと返済額見直し／変更後は元の125%まで」のルール。返済額が急増しないだけで、元本の減りが遅くなることで総返済額は増加します。未払い利息が発生する可能性もあり、楽観視は禁物。ソニー銀行などはこのルールを採用せず即時反映する"正直な"変動金利です。
変動金利にした人のその後（体験談ベース）
2020〜2022年に変動0.3%で借りた方は、2026年時点で0.4〜0.5%に上がった段階。月々返済はまだ数千円の増加にとどまっていますが、「今のうちに繰上返済しておけばよかった」「固定にしておけば楽だった」という声は増加傾向。判断のキモは金利上昇局面での繰上返済余力をキープできるかに尽きます。
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