銀行別 住宅ローン審査基準
返済負担率・年収・勤続・信用情報の目安【2026】

銀行が見る6項目

住宅ローン審査は、銀行ごとに重みは違っても、見ている観点はおおむね共通です。次の6項目のうち1つでも著しく弱いと否決につながります。

• 年収・収入の安定性：金額だけでなく、雇用形態（正社員/契約/自営）や継続性。
• 勤続年数：在籍の長さ＝収入の安定の証拠。
• 信用情報：過去の延滞・債務整理の有無（CIC/JICC/全銀協）。
• 他の借入：カードローン・自動車ローン・奨学金・リボ残高。
• 物件の担保価値：万一のとき売却して回収できるか。
• 健康状態（団信）：団体信用生命保険に加入できるか。

返済負担率の目安（30〜35%）

もっとも重要なのが返済負担率＝年収に占める年間返済額（住宅ローン＋他の借入）の割合です。多くの銀行で上限は30〜35%。フラット35は基準が明確で、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と定められています。

注意点は、審査金利が実行金利より高め（例：3〜4%）で計算されることがある点と、上限ギリギリだと家計が苦しくなる点です。無理なく返せる現実ラインは20〜25%。借りられる額と、返済が始まっても貯金が痩せない額は別物です。

年収・勤続年数の最低ライン

最低年収は100〜200万円程度から申し込める銀行が多く、借入可能額は返済負担率で決まります。勤続年数は「1年以上」を目安とする銀行が多い一方、フラット35や一部ネット銀行は勤続年数を問わないこともあります。転職直後は不利になりやすいので、可能なら在籍期間を確保してから申し込むのが無難です。自営業は2〜3期分の確定申告（所得）で見られます。年収倍率の考え方は年収の何倍まで借りられるかも参考にしてください。

信用情報（CIC・JICC・全銀協）

信用情報に「異動」（長期延滞・代位弁済・自己破産など）が記録されていると、ほぼ通りません。見落としがちなのが、クレジットカードやスマホ本体の分割払いの延滞、複数のキャッシング残高です。申し込み前にCIC・JICC等で自分の信用情報を開示（数百円〜千円程度）し、心当たりのある延滞や残債を確認・整理しておくのが確実です。短期間に何行も申し込むと「申込ブラック」として記録が残り不利になるため、申し込みは絞りましょう。

ネット銀行 vs 都市銀行 vs 地銀の審査傾向

タイプ	金利	審査の傾向
ネット銀行（住信SBI・auじぶん・PayPay 等）	最安水準	機械審査が中心。年収の安定性・信用情報・物件を厳しめに見る。属性が良い人ほど有利。
都市銀行（三菱UFJ・三井住友・みずほ・りそな）	中位	バランス型。給与振込・取引実績があると有利になりやすい。
地方銀行・信用金庫・ろうきん	中〜高	対面で柔軟。地域や勤務先、個別事情を相談しやすい。属性に不安がある人の選択肢。
フラット35（住宅金融支援機構）	固定	返済負担率の基準が明確。団信任意で、自営業・勤続が短い人にも比較的通りやすい。物件の技術基準あり。

「金利が安い＝通りやすい」ではありません。属性に不安があるなら、金利よりまず通る銀行を選び、借り換えで金利を下げる戦略も有効です。各行の金利は住宅ローン金利一覧、比較は銀行比較、金利・控除の経年変化は金利と控除の変遷を参照してください。

団信の健康告知という"見えない審査"

見落とされがちなのが団体信用生命保険（団信）です。多くの銀行は団信加入を必須にしており、団信の告知に通らないと、収入や信用情報に問題がなくても借りられないことがあります。その場合の選択肢は、告知基準が緩いワイド団信（金利上乗せ）や、団信が任意のフラット35。健康状態は実質的な審査の一部なので、団信の比較もあわせて行いましょう。詳しくは団信の徹底比較へ。

審査を通すための事前準備

審査は「準備した人が通る」世界です。本審査の前に、次を済ませておきましょう。

1. 信用情報の開示（CIC/JICC）で異動や延滞の有無を確認する。
2. 他のローンを完済・整理する（カードローン・リボは特に印象が悪い）。使っていないカードは解約。
3. 返済負担率を下げる（頭金を入れる／借入額を抑える／ペアローン・収入合算を検討）。
4. 申し込みは絞る（同時多数申込はマイナス。事前審査で感触を見て本命に）。

通し方の全体像は住宅ローン審査の通し方、否決後の動き方は事前審査と本審査の違いで詳しく解説しています。

よくある質問（FAQ）

住宅ローンの審査基準は銀行によって違いますか？

違います。ネット銀行は金利が低い分、年収の安定性や信用情報を機械的に厳しく見る傾向があり、都市銀行はバランス型、地方銀行やろうきんは対面で柔軟に相談に乗ってくれる傾向があります。フラット35は返済負担率の基準が明確で、団信が任意・自営業や勤続が短い人にも比較的通りやすいのが特徴です。

返済負担率は何%まで大丈夫ですか？

年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）は、多くの銀行で30〜35%が上限の目安です。フラット35では年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下と定められています。ただし上限ギリギリは家計が苦しくなるため、無理なく返せる現実ラインは20〜25%程度です。

年収や勤続年数はどれくらい必要ですか？

最低年収は100〜200万円程度から申し込める銀行が多いですが、借入額は返済負担率で決まります。勤続年数は「1年以上」を目安とする銀行が多い一方、フラット35やネット銀行の一部は勤続年数を問わないこともあります。転職直後は不利になりやすいので、可能なら在籍期間を確保してから申し込むのが無難です。

信用情報に何があると審査に落ちますか？

CIC・JICC・全銀協に記録される『異動』（長期延滞・代位弁済・自己破産など）があると、ほぼ通りません。クレジットカードやスマホ本体の分割払いの延滞、複数の借入・キャッシング残高もマイナス材料です。申し込み前にCIC等で自分の信用情報を開示し、原因を確認しておくのが確実です。

健康状態が悪いと住宅ローンは組めませんか？

多くの銀行は団体信用生命保険（団信）への加入を必須にしており、団信の告知に通らないと借りられないことがあります。その場合は、告知基準が緩い『ワイド団信』や、団信が任意のフラット35を使う道があります。健康状態は審査の一部なので、団信の選択肢もあわせて検討しましょう。