住宅ローン控除の還付金が
「少なすぎる」と感じたら

還付金が少なすぎる8つの原因

住宅ローン控除の見込み額と実際の還付額が異なる場合は、まず次の8項目を確認してください。

1. 所得税額が控除上限に届いていない(最大要因)
2. 借入残高×0.7%の上限内に収まっている(借入残高が少ないと還付も少ない)
3. 住民税からの控除上限(年9.75万円)で頭打ちになっている
4. 床面積が40㎡未満で控除対象外、または50㎡未満で所得制限がかかる
5. 省エネ基準を満たさない一般住宅で限度額が大幅に減っている
6. 入居年が2024年以降で限度額が段階的に縮小されている
7. 連帯債務・ペアローンで控除額が持分按分されている
8. 中古住宅で省エネ性能の証明が無く、限度額が2,000万円にとどまっている

理論上の還付額 vs 実際の還付額

住宅ローン控除の計算は「借入残高×0.7%」です。この理論値と実際の還付額のギャップを年収別に見てみます(借入3,500万円・新築長期優良住宅・2026年入居の場合)。

前提: 独身・扶養なし・給与収入のみ、社会保険料は年収の15%と仮定。所得税は令和8年分の給与所得控除・基礎控除（合計所得489万円以下104万円、655万円以下67万円）で計算した、復興特別所得税を含まない額。住民税は翌年度分の所得割（基礎控除43万円・税率10%・調整控除）＋均等割5,000円の概算。理論上の控除額は1年目の年末残高を3,500万円とみなした単純化（実際の年末残高はこれより少し少なくなります）。実際の還付額＝min（理論上の控除額、所得税＋住民税の控除上限）で、住民税の控除上限は「所得税の課税総所得金額等×5%（最高9.75万円）」です（2026年1月〜2030年12月入居。上限の計算に「所得税の基礎控除額−48万円」を足す扱いは2025年12月までに入居した人に限られます）。出典: 国税庁「令和８年度税制改正による所得税の基礎控除の引上げ等について」、国税庁タックスアンサーNo.1211-1（令和8年4月1日現在法令等）、総務省「個人住民税の住宅ローン控除」、大田区「住宅借入金等特別税額控除」（2026年7月7日更新）・「令和8年度 特別区民税・都民税の主な税制改正」、横浜市「税額控除（令和８年度課税以降）」、2026年10月確認。

年収400万円の場合、所得税5.6万円＋住民税からの控除上限5.6万円（課税所得約112万円×5%。9.75万円には届きません）＝合計11.2万円が還付の天井。理論上の24.5万円との差13.3万円は 「もらえないお金」です。年収500万円でも住民税側の上限は約8.9万円で、9.75万円で頭打ちになるのは課税所得が195万円を超える年収（この前提で約600万円）からです。

原因①：所得税不足（年収別の早見表）

住宅ローン控除は「税金を払っている人が、その税金から戻してもらう」制度。そもそも所得税を多く払っていないと、控除を満額活用できません。年収別の所得税額の目安です(独身・扶養なし)。

前提: 給与収入のみ・社会保険料は年収の15%と仮定し、令和8年分の給与所得控除・基礎控除と所得税の速算表で計算（復興特別所得税を含まない額）。出典: 国税庁「令和８年度税制改正による所得税の基礎控除の引上げ等について」「源泉所得税の改正のあらまし（令和８年４月）」、2026年10月確認。

年収600万円なら所得税14.5万円＋住民税からの控除上限9.75万円=合計約24.2万円まで吸収可能。借入残高×0.7%が約24.2万円以下に収まる範囲(年末残高約3,450万円以下)で満額活用できます。

原因②③：住民税からの控除上限と頭打ち

所得税で引ききれなかった分は住民税から控除されますが、上限があります。

※ 2025年12月までに入居した人は、令和7年度以降の住民税で上限の計算に「所得税の基礎控除額−48万円」が足されます（所得税の基礎控除の引上げへの対応）。2026年以降に入居した人には足されず、上の式のままです。出典: 大田区「住宅借入金等特別税額控除」（2026年7月7日更新）、横浜市「税額控除（令和８年度課税以降）」、2026年10月確認。

つまり 「所得税＋住民税の控除上限（課税所得×5%、最高9.75万円）」が個人ベースの控除の天井です。年収400万円(所得税5.6万円・課税所得約112万円)なら住民税側の上限は約5.6万円で、最大11.2万円が還付の上限。借入残高×0.7%がこれを超えても、超えた分は もらえません。

原因④⑤⑥：物件条件で限度額が変わる

2024年以降の住宅ローン控除は、物件条件によって借入限度額(控除対象となる借入残高の上限)が大きく変わります。

2024年以降、省エネ基準を満たさない一般住宅は控除対象外になりました。新築で省エネ基準を満たさない物件を買うと、住宅ローン控除がゼロです。中古住宅は別の限度額(後述)。2026年入居の床面積要件は 40㎡以上（合計所得1,000万円超、または子育て世帯等の上乗せを使う場合は50㎡以上）です。新築の省エネ基準適合住宅は2028年以降の入居では原則対象外になります。出典: 国土交通省 報道発表別紙1「令和８年度住宅税制改正概要」（令和7年12月26日）、2026年10月確認。

原因⑦：連帯債務・ペアローンの按分

夫婦で連帯債務・ペアローンを組んだ場合、住宅ローン控除は 持分按分されます。

共働きで妻にも所得税がある場合、ペアローンの方が世帯控除額が大きくなる傾向があります。一方、妻が育休中・専業主婦の場合は連帯債務でも妻の所得税ゼロのため、按分された分は 「もらえない」状態に。家族構成と所得状況で按分パターンを慎重に選ぶ必要があります。

原因⑧：中古住宅は限度額が大幅減

中古住宅(既存住宅)は、省エネ性能の証明が無いと限度額2,000万円・10年にとどまります。2026年入居からは、省エネ性能の高い中古の限度額と控除期間が拡充されました。

中古住宅は1982年（昭和57年）1月1日以後の建築、または現行の耐震基準への適合の証明が必要です。出典: 国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国税庁タックスアンサーNo.1211-3（令和8年4月1日現在法令等）、2026年10月確認。

中古住宅で借入3,500万円の場合、限度額2,000万円(その他の住宅)なら還付額は 2,000万円×0.7%＝年14万円が上限。借入額×0.7%(24.5万円)を期待していたら、10万円少ない計算です。

還付額を増やす5つの実践策

1. 省エネ性能の高い物件を選ぶ：新築なら省エネ基準適合2,000万円→長期優良住宅4,500万円まで限度額が拡大
2. 共働きペアローンで世帯控除を最大化：夫婦それぞれが所得税の範囲内で控除を受ける
3. iDeCoやふるさと納税の併用に注意：所得税が減ると住宅ローン控除も減る
4. 初年度は確定申告、2年目以降は年末調整：必要書類を確実に提出
5. 10年間は繰上返済をしない：残高が減ると控除額も減る。繰上返済 vs 運用参照

街選びと住宅ローン控除の関係

住宅ローン控除のメリットを最大化するには、「省エネ基準を満たす物件＋住み続けられる街」を選ぶ必要があります。控除は10〜13年続くため、その間に売却・転居する予定だと控除メリットが目減りします。

IKIGAI TOWN では 全国816市区町村の地価動向・人口動態 を整理しています。控除期間中も住み続けたいエリアを選びましょう。

• 全国市区町村別 住宅ローン×街の現実 一覧（47都道府県・816市区町村）
• 東京都 世田谷区 ／ 大阪市 ／ 名古屋市 ／ 福岡市
• 住宅ローン控除 2026年以降 完全ガイド

よくある質問

住宅ローン控除の還付金はいつ振り込まれますか？

初年度は確定申告(2〜3月)後、4〜5月に指定口座へ振り込まれます。2年目以降は年末調整で12月の給与に反映、または翌年6月以降の住民税が減額されます。

年収400万円でも住宅ローン控除は使えますか？

使えますが、満額は活用できません。独身・社会保険料15%の仮定では、所得税約5.6万円＋住民税からの控除上限約5.6万円（課税所得×5%）=合計約11.2万円が1年の還付の天井です。

ふるさと納税と住宅ローン控除は併用できますか？

併用可能ですが、ふるさと納税で住民税が減る分、住宅ローン控除の住民税分が頭打ちになる場合があります。詳細はふるさと納税×住宅ローン控除へ。

連帯債務とペアローン、どちらが控除メリットが大きい？

共働きで夫婦ともに所得税がある場合はペアローンが有利、妻が育休中・専業主婦の場合は夫単独がシンプルで損失なし。家族構成と所得状況で選びます。

中古住宅は控除を受けるべきではない？

中古でも控除は受けられますが、省エネ性能の証明が無いと限度額は2,000万円・10年です。物件価格が新築より安い分、借入額も少なめになるなら控除メリットの差は小さい。新築・中古の判断は控除額だけでなく、物件価格・諸費用・修繕費総合で判断すべきです。