マンション購入後 キャッシュフロー シミュレータ
頭金 vs フルローン、何歳でキャッシュアウトする？【2026】

シミュレータ — タップとスライドで動かす

デフォルト値の根拠（誰でも触らないで動く理由）

シミュレータは公的データのデフォルト値で動きます。あなたが触らなくても、FPが実務で使う水準で計算が始まります。

• 運用利回り 16.5%：eMAXIS Slim 全世界株式(オール・カントリー)の2020年6月-2025年6月の年率平均。NISA成長枠を想定し非課税扱い。※ 2020-2025年は円安+米国株強の好況期で、長期(20-30年)の標準想定は3-5%です。
• インフレ率 1.8%：日銀の物価安定目標2%＋過去10年平均
• 給与カーブ：厚労省「賃金構造基本統計調査 2023」大卒男性年齢別
• 役職定年 55歳 -15%／継続雇用 60歳 -45%／完全リタイア 65歳：厚労省「高年齢者雇用状況等報告」
• 年金月額：厚労省「公的年金財政検証 2024」モデルケース。共働き月28万／片働き月22万／自営業月13万
• 教育費：文科省「子供の学習費調査 2022」＋日本学生支援機構「学生生活調査」
• 生活費：総務省「家計調査 2023」世帯人数別
• 管理費・修繕積立金：国交省「修繕積立金ガイドライン 2024年版」(改定史を読む)
• 固定資産税：物件価格の0.5%/年(新築5年は1/2軽減)
• 住宅ローン金利：data/jutaku-loan-rates.json 2026年6月時点変動0.5%

グラフの読み方 — 直感で見て3秒で判断

• 緑線 = 頭金あり(貯蓄のみ)：今、手元から1,000万円を出して借入を減らす。残りの現金は運用しない前提
• 橙線 = フルローン+投資：頭金分の1,000万円を全世界株式(NISA成長枠)で運用し、物件はフルローンで購入。残高は貯蓄+運用資産の合計を表示
• 横軸ゼロ = 貯蓄+運用資産がともに尽きる年齢。線が下に切れたところが「キャッシュアウト年齢」。途中、現金が不足したら運用資産を取り崩します
• 黄帯 = 教育費フェーズ：各子供の幼〜大学までを重ねて表示
• 縦点線 = 定年/年金開始：収入が大きく変わるポイント

⚠️ 利回りは年により大きく振れます。2020-2025年の好況期 (全世界株5年平均16.5%) が今後30年続く保証はありません。長期想定の3-5%でも動かして、両方のシナリオを見てください。

よくある質問（FAQ）

Q. 頭金は入れるべきですか？

A. 個別事情で変わります。シミュレータで動かすと「フルローン+投資側が長持ち」する場合と「頭金有り側が長持ち」する場合の両方が出ます。決め手は (1) 投資の想定利回り (2) 教育費ピーク年の家計余力 (3) 団信の備え (4) ローン控除の活用度。担当FPと30分で個別検証することを強く推奨します。

Q. 運用利回り 16.5% は現実的ですか？

A. 過去5年(2020-2025)の全世界株式インデックス(eMAXIS Slim オールカントリー)の実勢です。ただしこの期間は円安+米国株強の特殊な好況期で、長期(20-30年)の標準想定は 3-5% です。シミュレータの詳細設定で利回りを下げて、両方のシナリオを必ず見てください。利回り0%(タンス預金)にすれば「頭金を入れずに手元温存」した場合と一致します。

Q. 投資の元本割れリスクは織り込んでいますか？

A. シミュレータは年率一定で複利成長する単純モデルです。実際の運用は年により大きく振れ、最悪時は30-50%下落する可能性があります。リーマンショック・コロナショック級のドローダウン時に教育費ピークや住宅ローン返済が重なると、計画通り取り崩せないリスクがあります。NISA成長枠(年360万・生涯1,800万)で時間分散すれば短期下落の影響は薄まりますが、ゼロにはなりません。

Q. インフレ率はなぜ1.8%がデフォルト？

A. 日銀の物価安定目標が2%、過去10年の実勢が1.5-2.0%帯、IMF予測が1.8-2.2%帯のため中央値を採用しています。詳細設定で0-4%の範囲で動かせます。

Q. 教育費はどのくらいかかる前提？

A. 文科省「子供の学習費調査」ベースで、全公立915万円／中受→国公立1,345万円／中受→私立文1,425万円／幼小から私立2,304万円 (1人あたり生涯総額、現価)。塾・習い事を含みます。

Q. 老後の生活費はどう想定？

A. 総務省家計調査の高齢夫婦無職世帯 月27万円 (住居費含む) を基準にインフレ調整して累計します。マンション保有なら住宅ローン完済後の生活費は減りますが、管理費・修繕積立金・固定資産税は一生続きます。

Q. このシミュレータの誤差は？

A. 単純な前提で計算するため ±20-30% の幅があります。NISA/iDeCo の運用益、住宅ローン控除、配偶者の働き方変化、転職、副業、親からの相続・贈与、出産費用、医療費控除 ...は織り込んでいません。あくまで「相対比較(頭金有り vs フルローン)」の方向感を見るためのツールです。絶対値の精緻化は担当FPと個別に行ってください。

まとめ — 判断に迷ったら、まず触る

マンション購入の最大の罠は「物件選び」ではなく「購入後30年の家計シナリオを描かないまま判断する」ことです。月返済額だけ見て決めると、教育費ピーク・役職定年・年金開始の3つの転換点で家計が詰まります。

このシミュレータは、その3つの転換点を全部織り込んで「何歳で貯蓄がゼロになるか」を見せます。頭金 vs フルローンの判断を、感覚ではなく数字で行うための補助線として使ってください。

判断に確信が持てない場合は、担当FP(担当FP)と30分の無料相談で個別検証できます。