生前贈与で土地の名義変更

生前贈与 vs 相続｜税コスト比較

固定資産税評価額 2,000万円の土地 を親から子へ移すケースで、生前贈与と相続のコストを比較します。

この表を見れば明らかなとおり、一般的には 相続で取得したほうが圧倒的に税コストが安い のが実態です。それでもなお生前贈与を選ぶべきケースは限られます。「認知症リスクへの備えとして確実に渡したい」「将来大きく値上がりしそうな土地である」「収益物件の賃料収入を早く子に回して所得分散したい」「家族信託と組み合わせて財産管理をしたい」など、明確な目的がなければ生前の名義変更は慎重に検討してください。

なお、相続の全体像について知りたい方は相続対策ガイドをご覧ください。相続税の基礎控除の仕組みは相続税の基礎控除とは？で詳しく解説しています。

生前贈与で土地名義変更するメリット・デメリット

土地を生前贈与で名義変更することには、税コスト以外にも多面的なメリットとデメリットがあります。

特に注目すべきは 認知症リスクへの対応 です。親が認知症を発症すると、法律行為（売買・贈与・遺言作成）がすべて制限されます。元気なうちに名義変更を済ませておくか、あるいは家族信託で柔軟に管理権を委託する方法もあります。

また、収益物件（アパート・駐車場など）を子に贈与すると、以後の賃料収入が子の所得になるため、親の所得税と将来の相続財産の両方を圧縮できます。ただし、借入金のある物件を贈与する場合は「負担付贈与」となり、税務上の取扱いが複雑になるため、必ず税理士やFPに相談してください。

登録免許税：贈与は相続の5倍

法務局で所有権移転登記をする時にかかる国税。

• 贈与：固定資産税評価額 × 2.0％
• 相続：固定資産税評価額 × 0.4％（5分の1）

2,000万円の土地なら贈与40万 vs 相続8万。この差額32万円は、贈与を選ぶだけで確実に発生する固定費です。登録免許税は収入印紙で納付するか、3万円以上の場合は金融機関で納付して領収書を申請書に貼付します。

登録免許税の計算では、固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨て、算出した税額の100円未満を切り捨てます。たとえば評価額が2,345万6,789円の土地を贈与する場合、2,345万6,000円 × 2% ＝ 469,120円 → 469,100円（100円未満切捨て）が登録免許税となります。

なお、土地と建物の両方を贈与する場合は、それぞれの固定資産税評価額に2%を掛けた合計額が登録免許税となります。法務局の窓口で申請書のひな形を入手できます。相続の場合の税率や手続きについては相続登記の手続き解説も参考にしてください。