不動産取得税はいくら？
計算と軽減措置・忘れた頃に来る請求書【2026】
誰に？：土地・家屋を取得した人（売買・新築・贈与・交換も対象、相続は非課税）
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期限
適用する年分、申告・届出の期限、選択を変更できる期限を、制度ごとに分けて確認します。
手続き
税額や適用可否は、国税庁・自治体・税理士の確認先へ。記事の一般情報だけで個別判定を確定しません。
家計判断
税制上の有利不利と、手元資金・将来支出への影響を分けて比べます。
目次（14セクション）
不動産取得税の基本（誰が・いつ・いくら）
不動産取得税は、土地や家屋を「取得」した人に対し都道府県が課す地方税です。売買だけでなく、新築・贈与・交換・等価交換も対象になります。相続による取得だけは非課税です。
納税通知書が届くのは、取得から3〜6か月後が一般的。引渡しの記憶が薄れた頃に届くため、毎年「何の税金？」という相談が多いのがこの税です。
計算式と税率
基本式
不動産取得税 ＝ 課税標準額（≒ 固定資産税評価額）× 税率
税率：原則4%。ただし住宅および土地は2027年3月31日まで 3%に軽減（特例延長中）。
課税標準額は固定資産税評価額がベースになります。実勢価格（売買額）ではない点に注意。さらに住宅用の土地は評価額の1/2を課税標準にする特例もあります。
新築の軽減措置
新築住宅は、建物の課税標準額から1,200万円が控除されます（長期優良住宅は1,300万円）。
- 適用条件：床面積 50〜240㎡（賃貸は40㎡以上）
- 計算：(評価額 − 1,200万円) × 3%
- 例：評価額1,500万円 → (1,500 − 1,200) × 3% ＝ 9万円
中古住宅の軽減措置
中古住宅は、新築年月日に応じて控除額が変わります。1997年4月以降の新築は1,200万円控除と、新築と同じ枠が使えます。
| 新築年月日 | 控除額 |
|---|---|
| 1997年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 1989年4月1日〜1997年3月31日 | 1,000万円 |
| 1985年7月1日〜1989年3月31日 | 450万円 |
| 1981年7月1日〜1985年6月30日 | 420万円 |
| 1976年1月1日〜1981年6月30日 | 350万円 |
1981年6月以前（旧耐震）の物件は、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の付帯がないと軽減を受けられない点にも注意。
土地の軽減措置（ダブル軽減）
住宅用の土地には、建物軽減を受けたうえでさらに「課税標準1/2」と「税額控除」のダブル軽減が入ります。税額控除は次のうち大きい方です。
- 45,000円
- (土地1㎡あたりの評価額 × 1/2) × (床面積×2、上限200㎡) × 3%
結果、住宅用地の取得税は実質ゼロになるケースも多いのが実情です。
かんたん試算（建物＋土地のダブル軽減対応）
このページにあった計算ツールは表示不具合と前提条件の確認が必要なため撤去しました。税額は都道府県税事務所の通知・公式案内で確認してください。
不動産取得税の計算方法と具体例
不動産取得税の計算は「課税標準額 × 税率 − 軽減額」の3ステップで行います。実際の売買価格ではなく固定資産税評価額（実勢価格の7〜8割が目安）が基準になるため、まず評価額を確認することが重要です。
税率は住宅・土地ともに2027年3月31日までの特例で3%（住宅以外は4%）。評価額が分からない場合は、売主や不動産会社を通じて固定資産税納税通知書の「価格」欄を確認するか、都道府県税事務所に問い合わせます。
| ケース | 建物評価額 | 床面積 | 控除額 | 建物税額 |
|---|---|---|---|---|
| 新築・一般住宅 | 1,500万円 | 100㎡ | 1,200万円 | (1,500−1,200)×3%＝9万円 |
| 新築・長期優良住宅 | 1,500万円 | 100㎡ | 1,300万円 | (1,500−1,300)×3%＝6万円 |
| 中古（1997年以降築） | 1,200万円 | 80㎡ | 1,200万円 | (1,200−1,200)×3%＝0円 |
| 事務所・店舗（住宅以外） | 2,000万円 | — | なし | 2,000万円×4%＝80万円 |
上記はあくまで建物分の計算です。土地分は「課税標準1/2」と「税額控除」のダブル軽減が加わります（詳細は土地の軽減措置参照）。住宅用の場合、土地税額がゼロになることも珍しくありません。
なお、2026年度の税制改正では不動産取得税の軽減特例の延長が確定しており、3%の軽減税率と建物控除は2027年3月31日まで継続されます。改正内容は毎年度確認することをおすすめします。
軽減措置の申告手続きと必要書類
不動産取得税の軽減措置は、原則として自分で申告しなければ受けられません。特に土地の税額控除（ダブル軽減）は申告なしでは適用されないため、取得後60日以内を目安に都道府県税事務所へ申告書を提出します。
申告窓口は物件所在地を管轄する都道府県税事務所（または都税事務所）です。東京都の場合は都税事務所、それ以外は各都道府県の税事務所が管轄します。
申告に必要な主な書類チェックリスト
- 不動産取得税申告書（窓口またはWebでダウンロード）
- 売買契約書または建築請負契約書のコピー
- 登記事項証明書（法務局で取得、1通600円）
- 住民票（取得後の住所が確認できるもの）
- 建物の床面積が確認できる図面または建築確認済証のコピー
- 中古住宅の場合：耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険付保証明書（1981年6月以前築のみ）
- 長期優良住宅の場合：長期優良住宅認定通知書のコピー
申告書は都道府県のWebサイトからダウンロードできる場合が多く、郵送での提出を受け付けているところも増えています。不明点は税事務所に電話で確認するのが最も確実です。軽減措置の適用後、還付金が生じる場合は指定口座に振り込まれます（通常1〜3か月後）。
新築vs中古の税額比較
新築と中古では、建物の軽減控除額は同じ水準（1997年以降築なら1,200万円）であるものの、評価額の算定方法が異なるため実際の税額に差が出ます。新築は建築費ベースで評価額が設定されますが、中古は築年数による減価が反映されます。
| 比較項目 | 新築住宅 | 中古住宅（1997年以降築） |
|---|---|---|
| 建物評価額の目安 | 建築費の50〜60%程度 | 新築時評価×残存耐用年数割合 |
| 建物控除額 | 1,200万円（長期優良1,300万円） | 1,200万円 |
| 床面積要件 | 50〜240㎡ | 50〜240㎡（取得者が居住する場合） |
| 耐震証明 | 不要 | 1981年6月以前築は必要 |
| 実税額イメージ | 評価1,500万円→9万円 | 評価800万円→0円（控除内） |
築25年を超える中古住宅は、固定資産税評価額が新築時の3〜4割程度まで下がっていることも多く、1,200万円控除の範囲内に収まって建物分の税額がゼロになるケースが多数あります。一方、新築の高額物件では控除後の課税標準が大きく残るため、税額も相応に高くなります。
賃貸併用住宅や店舗兼住宅の場合は、住宅部分と非住宅部分を按分して計算します。住宅部分の比率が低いと軽減措置の恩恵が減るため、設計段階から注意が必要です。
住宅用地の特例（課税標準の軽減）
住宅用の土地を取得した場合、建物の軽減措置とは別に土地の課税標準を固定資産税評価額の1/2にする特例が適用されます（2027年3月31日まで）。この「課税標準1/2」と「税額控除」を組み合わせるのが「ダブル軽減」と呼ばれる仕組みです。
住宅用地の特例が適用されるには、以下の条件を満たす必要があります。土地取得後3年以内（新築の場合）または1年以内（中古の場合）に住宅を建築・取得することが原則です。
住宅用地の特例（土地）適用条件
- 取得した土地の上に住宅が建っている、または一定期間内に新築・購入する予定がある
- 建物の床面積が50〜240㎡（賃貸住宅は1戸あたり40㎡以上240㎡以下）
- 取得者が自己の居住用として使用する（投資用のみの場合は要確認）
- 新築が先行する場合は住宅完成後1年以内に土地を取得すること
税額控除の計算式は「(土地1㎡あたりの評価額 × 1/2) × (床面積の2倍、最大200㎡) × 3%」と「45,000円」のうち大きい方です。土地評価額が高いほど税額控除が大きくなり、実質ゼロになる確率が高まります。たとえば評価額2,400万円・200㎡の土地（建物100㎡）では、控除額は(12万円/㎡×1/2)×(100㎡×2)×3%＝36万円となり、課税標準1/2後の税額(36万円)と相殺されてゼロになります。
不動産取得税と固定資産税の違い
不動産を取得すると「不動産取得税」と「固定資産税」の両方が関係しますが、この2つはまったく別の税金です。混同している方が多いため、主な違いを整理します。
| 比較項目 | 不動産取得税 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 課税のタイミング | 取得したとき1回のみ | 所有している間、毎年 |
| 課税主体 | 都道府県 | 市区町村（東京23区は東京都） |
| 税率 | 3%（住宅・土地）/ 4%（その他） | 標準税率1.4%（市区町村により異なる） |
| 課税標準 | 固定資産税評価額（土地は1/2特例あり） | 固定資産税評価額（住宅用地は1/6〜1/3） |
| 納付方法 | 通知書が届いたら一括払い（分割相談可） | 年4回（4月・7月・12月・翌2月） |
| 申告の要否 | 軽減措置は申告が必要（都道府県税事務所） | 原則不要（評価は市区町村が行う） |
固定資産税にも住宅用地の特例（小規模住宅用地は課税標準1/6、一般住宅用地は1/3）や新築住宅の減額措置（3年間または5年間は税額1/2）があります。不動産取得税は「買ったとき」、固定資産税は「持っている間ずっと」かかるコストと理解しておきましょう。
申告忘れ・期限切れのリスクと対処法
不動産取得税の軽減措置は、申告しなければ受けられないケースがほとんどです。申告を忘れると、軽減なしの満額で計算された納税通知書が届き、そのまま支払ってしまうことになります。特に土地の税額控除（最大数十万円規模）を見落とすと損失が大きくなります。
申告期限は都道府県によって異なりますが、多くは取得から60日以内を目安としています。ただし、期限を過ぎた場合でも諦めないでください。
期限切れ・通知書到着後の対処フロー
- Step 1：納税通知書が届いたらすぐに管轄の都道府県税事務所に電話する
- Step 2：軽減措置の申告が間に合うか確認（期限後でも受け付ける都道府県あり）
- Step 3：申告が受理された場合、税額が再計算され過払い分は還付される
- Step 4：納付期限に注意しながら申告手続きを並行して進める（支払い猶予の相談も可能）
- Step 5：還付の場合は指定口座への振込（1〜3か月が目安）
一度全額支払ってしまった場合でも、時効（原則5年）以内であれば還付申請が認められた事例があります。金額が大きい場合は税理士またはFPに相談し、対処法を検討することをおすすめします。
また、分割払いを希望する場合も、納税通知書が届いた段階で早めに税事務所に相談することが重要です。分納に応じるかどうかは都道府県の判断によりますが、正当な理由がある場合は認められることがあります。
よくある質問（FAQ）
- 不動産取得税はいつ払うのですか？
- 取得から3〜6か月後に都道府県から納税通知書が届きます。一括払いが原則ですが、都道府県によっては分割納付に応じる場合もあります。引渡し後しばらく経ってから届くため、忘れた頃に請求が来ることが多い税金です。
- 相続で取得した不動産にも不動産取得税はかかりますか？
- 相続による取得は非課税です。ただし、遺贈（遺言による贈与）や死因贈与は課税対象となります。また、相続後に不動産を売却・贈与した場合は、その取得者に不動産取得税が課されます。
- 軽減措置を受けるには申告が必要ですか？
- 新築住宅の建物控除は自動適用される都道府県もありますが、土地の税額控除（ダブル軽減）は申告が必要なケースが大半です。取得から60日以内に都道府県税事務所へ申告書を提出するのが目安です。申告を忘れると軽減が受けられないまま通知書が届きます。
- 不動産取得税と固定資産税は何が違いますか？
- 不動産取得税は「取得したとき1回だけ」かかる都道府県税です。固定資産税は「所有し続ける限り毎年」かかる市区町村税です。課税の根拠・時期・税率・納付先がすべて異なります。
- 中古住宅で耐震基準適合証明書がない場合はどうなりますか？
- 1981年6月以前（旧耐震基準）の物件は、耐震基準適合証明書または既存住宅売買瑕疵保険の付帯がない場合、建物の軽減措置が受けられません。築年数に応じた控除額（350万〜1,200万円）がゼロになるため、税額が大きく変わります。購入前に証明書の取得可否を確認することが重要です。
- 申告期限を過ぎてしまった場合はどうすればよいですか？
- 期限後でも都道府県税事務所に相談することで、軽減措置が認められるケースがあります。ただし都道府県によって対応が異なるため、まず管轄の税事務所に問い合わせてください。納税通知書が届いた後でも、還付申請が認められた事例があります。
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最終確認日：2026年4月25日
※本記事は2026年4月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額は個人の状況により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。