固定資産税はいつ・いくら？
日本一やさしい完全ガイド【2026】
いつ来る？：毎年4月〜6月初旬に納税通知書が届く。
払いすぎの税金から、手取りと貯金を守る（無料・Google Meet 30分から）
目次（11セクション）
- 固定資産税はいつ届く？年4回の納期と「1月1日ルール」
- いくら払う？戸建て・マンション別の平均と相場感
- 自分で計算する3ステップ（電卓1台でOK）
- お得な払い方ランキング（クレカ・PayPay・口座振替・現金）
- 軽減措置を取りこぼさない（新築・小規模宅地・耐震・バリアフリー）
- 固定資産税評価額の調べ方（名寄帳・課税明細書）
- 計算方法の具体例 ― 新築マンション・戸建てで実際にやってみる
- 新築住宅の軽減措置を深掘り（3年・5年・7年の違い）
- 固定資産税の納付時期と分割払い ― 知っておくべきスケジュール
- 固定資産税評価額の評価替えと価格が変わる仕組み
- 相続した不動産の固定資産税 ― 誰が払う？手続きの流れ
固定資産税はいつ届く？年4回の納期と「1月1日ルール」
固定資産税の納税通知書は、毎年4月初旬から6月上旬にかけて、土地・建物の所在地の市区町村（東京23区は東京都主税局）から発送されます。「ある日突然、ぶ厚い封筒が届く」のが固定資産税の第一印象で、初めて家を買った人が一番びっくりするのがこの瞬間です。
納期は年4回（一括も可）
多くの自治体は第1期：6月、第2期：9月、第3期：12月、第4期：翌年2月の年4回払いです（自治体により1〜2か月ずれる）。一括で払いたい人は、第1期の納期までに全期分を納付すれば1年分まとめて完了します。一括払いだから安くなる、ということは原則ありません（後述の決済方法でポイントが付くだけ）。
1月1日時点の所有者が払う
固定資産税はその年の1月1日（賦課期日）に登記簿上の所有者だった人が、1年分まるごと負担する仕組みです。これが見落とされやすい論点で、たとえば1月15日に家を売っても、その年の固定資産税の納税義務はあなた（売主）に残ります。
不動産売買時の慣習
実務では、引渡日を境に売主と買主で日割り精算するのが一般的です。1月15日に売却なら、買主が「1月15日〜12月31日分」を売主に支払って清算します。これは法律ではなく商慣習なので、契約書に必ず明記してください。
いくら払う？戸建て・マンション別の平均と相場感
「平均はいくらですか？」が一番聞かれる質問ですが、結論は立地と建物の構造で2〜3倍変わるため、1つの数字では答えられません。代わりに、典型的なケースの目安を出します（住宅用地特例＋新築軽減を受けた状態の概算）。
| 住まいのタイプ | 固定資産税（年額） | 都市計画税（年額） | 合計の目安 |
|---|---|---|---|
| 新築戸建て（土地30坪・建物30坪・地方） | 約 6〜10万円 | 約 1.5〜2.5万円 | 約 8〜13万円 |
| 新築戸建て（首都圏・土地30坪・建物30坪） | 約 10〜15万円 | 約 2〜4万円 | 約 12〜19万円 |
| 新築マンション（70㎡・首都圏） | 約 10〜18万円 | 約 3〜5万円 | 約 13〜23万円 |
| 築20年中古戸建て（首都圏） | 約 8〜13万円 | 約 2〜3万円 | 約 10〜16万円 |
| 築20年中古マンション（70㎡・首都圏） | 約 8〜14万円 | 約 2〜4万円 | 約 10〜18万円 |
※都市計画税は市街化区域内の物件のみ。地方の市街化調整区域では課税されない自治体もあります。
自分で計算する3ステップ（電卓1台でOK）
「人に聞かなくても自分の家の固定資産税を計算できる」状態を、ここでは3ステップで作ります。
STEP1：固定資産税評価額を確認する
毎年届く納税通知書の「課税明細書」を開き、土地と建物それぞれの「価格（評価額）」欄を見ます。評価額は3年に1度の評価替え（次回は2027年度）で見直され、それ以外の年は据え置きです。
STEP2：基本式に当てはめる
固定資産税の基本式はとてもシンプルです。
基本式
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4%（標準税率／自治体により異なる場合あり）
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 0.3%（市街化区域のみ／上限税率）
ここで重要なのが、「課税標準額」と「評価額」は住宅用地では別物になることです。住宅が建っている土地（住宅用地）には次の特例が適用されます。
- 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準額 ＝ 評価額 × 1/6（都市計画税は1/3）
- 一般住宅用地（200㎡超の部分）：課税標準額 ＝ 評価額 × 1/3（都市計画税は2/3）
STEP3：軽減措置を反映する
新築住宅は建物分の固定資産税が3〜5年間 1/2になります（後述）。電卓では、建物分を計算した後に「× 0.5」を掛けるだけです。
シミュレータ：あなたの家の固定資産税を試算
かんたん試算（住宅用地・小規模＋一般含む簡易版）
数字を入れると年間税額の概算が表示されます。
お得な払い方ランキング（クレカ・PayPay・口座振替・現金）
固定資産税は10万円超になることが多く、払い方を変えるだけで年に数千円〜1万円以上の差が出ます。2026年時点でのお得さランキングはこうです。
| 順位 | 払い方 | 手数料 | 還元（目安） | 実質お得度 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | スマホ決済（PayPay・auPAY・d払い・楽天Pay） | 無料 | 0.5〜1.0% | ★★★★★ |
| 2位 | クレジットカード（高還元カード） | 0.7〜0.8% | 1.0〜1.5% | ★★★☆☆ |
| 3位 | nanaco／WAON（セブン銀行ATM等でチャージ） | 無料 | 0.5%程度 | ★★★☆☆ |
| 4位 | 口座振替 | 無料 | なし | ★★☆☆☆（手間ゼロ） |
| 5位 | コンビニ・銀行窓口で現金 | 無料 | なし | ★☆☆☆☆ |
1位がスマホ決済になる理由
クレジットカード払いは2017年の地方税法改正で広く解禁されましたが、自治体側が決済代行会社に手数料を払えないため、納税者が0.7〜0.8%の手数料を上乗せ負担します。一方、PayPay請求書払いやauPAY等のスマホ決済は納税者の手数料がゼロで、チャージ時のクレカポイント＋決済自体のポイントを獲得できます（ただしPayPayは2026年現在、納付書のバーコード読み取り分のポイント還元対象が縮小傾向。最新の利用規約を必ず確認）。
注意：30万円超は使えないことが多い
PayPay・auPAYの請求書払いは1回あたり30万円が上限です。年税額が30万円を超える方は、1期分ずつ4回に分けて払うことで上限を回避できます。一括割引はないので、4回払いでも損はしません。
クレカ払いで得になる損益分岐ライン
カードのポイント還元率を「P%」、決済手数料を「0.8%」とすると、P ＞ 0.8% のときだけ得になります。年会費無料カードの多くは1.0%還元なので、差し引き0.2%の利益（10万円なら200円）。手間を考えるとスマホ決済が圧倒的です。
軽減措置を取りこぼさない（新築・小規模宅地・耐震・バリアフリー）
固定資産税には申請しないと受けられない軽減がいくつかあります。新築の住宅用地特例は自動適用ですが、それ以外は要注意です。
| 軽減の名称 | 内容 | 期間 | 申請 |
|---|---|---|---|
| 住宅用地特例 | 土地の課税標準が最大1/6 | 住宅がある間ずっと | 自動 |
| 新築戸建て軽減 | 建物分が1/2 | 3年間（長期優良で5年） | 自治体により申告必要 |
| 新築マンション軽減 | 建物分が1/2（3階建て以上の耐火・準耐火） | 5年間（長期優良で7年） | 自治体により申告必要 |
| 耐震改修減額 | 建物分が1/2 | 1年間（長期優良型は2年） | 工事後3か月以内に申告 |
| バリアフリー改修減額 | 建物分が1/3 | 1年間 | 工事後3か月以内に申告 |
| 省エネ改修減額 | 建物分が1/3 | 1年間 | 工事後3か月以内に申告 |
よくある「軽減終了の崖」
新築軽減が3年（マンション5年）で切れた翌年、突然税額が1.5〜2倍になり驚く方が大勢います。これは異常ではなく仕様です。家計シミュレーションをするときは、4年目（マンションは6年目）から建物分が倍増する前提で資金計画を立てましょう。
固定資産税評価額の調べ方（名寄帳・課税明細書）
「自分の家の評価額がいくらか分からない」という方のために、3つの調べ方を整理します。
① 納税通知書の「課税明細書」を見る（最速）
毎年4〜6月に届く納税通知書には、地番・家屋番号ごとの評価額・課税標準額・税額が一覧で印字されています。これが一番早い方法です。
② 名寄帳（なよせちょう）を取る（複数物件まとめて確認）
市区町村の資産税課で「名寄帳」を申請すると、同じ自治体内に持っているすべての不動産の評価額が1枚にまとまった書類が出ます。1通200〜400円程度で、相続のときには必ず取得する書類です。郵送請求も可能です。
③ 固定資産評価証明書を取る（売買・相続時の正式書類）
登記や売買で必要になるのが固定資産評価証明書。手数料は1物件300〜400円。所有者本人または相続人、代理人（委任状必要）が取得できます。
評価額と「実勢価格」の違い
固定資産税評価額は実勢価格（売買価格）の約70%が目安と言われます。さらに相続税評価額（路線価ベース）は実勢の約80%。3つの「価格」が並走するので、混同しないように。
計算方法の具体例 ― 新築マンション・戸建てで実際にやってみる
STEP1〜3の流れを、よくある2つのケースで実際に電卓を叩いてみます。数字を追うことで「自分の家ならどうなるか」がイメージしやすくなります。
ケース1：首都圏・新築マンション（70㎡・購入価格5,000万円）
まず評価額の目安を出します。購入価格のうち建物部分は約60%（3,000万円）、土地の持分は約40%（2,000万円）と仮定します。固定資産税評価額は実勢価格の約70%なので、建物の評価額は約2,100万円、土地の評価額は約1,400万円です。
マンション70㎡の試算（新築軽減あり・市街化区域）
土地分：マンションの土地持分面積は区分所有者で按分され、多くの場合200㎡以下に収まります。
課税標準額 ＝ 1,400万円 × 1/6 ＝ 約233万円
固定資産税（土地） ＝ 233万円 × 1.4% ＝ 約32,600円
都市計画税（土地） ＝ 1,400万円 × 1/3 × 0.3% ＝ 約14,000円
建物分：新築マンションは5年間1/2軽減。
固定資産税（建物） ＝ 2,100万円 × 1.4% × 1/2 ＝ 約147,000円
都市計画税（建物） ＝ 2,100万円 × 0.3% ＝ 約63,000円（軽減なし）
年間合計 ＝ 約256,600円（新築軽減期間中）
6年目以降は建物の固定資産税が約294,000円に上がり、合計は約403,600円になります（経年減価を除く概算）。
ケース2：地方・新築戸建て（土地40坪＝132㎡・建物30坪・購入価格3,500万円）
土地の評価額を800万円、建物の評価額を1,000万円と想定します。土地132㎡は200㎡以下なので全面積が小規模住宅用地です。
戸建て30坪の試算（新築軽減あり・市街化区域）
土地分：
課税標準額 ＝ 800万円 × 1/6 ＝ 約133万円
固定資産税（土地） ＝ 133万円 × 1.4% ＝ 約18,600円
都市計画税（土地） ＝ 800万円 × 1/3 × 0.3% ＝ 約8,000円
建物分：新築戸建ては3年間1/2軽減。
固定資産税（建物） ＝ 1,000万円 × 1.4% × 1/2 ＝ 約70,000円
都市計画税（建物） ＝ 1,000万円 × 0.3% ＝ 約30,000円
年間合計 ＝ 約126,600円（新築軽減期間中）
4年目以降は建物の固定資産税が約140,000円になり、合計は約196,600円です（経年減価を除く概算）。
実際の税額は「経年減価」でもっと下がる
建物の固定資産税評価額は築年数に応じて毎年下がります（木造は約25年で最低評価の20%まで下落）。上の試算は新築時の概算なので、実際の通知額は数年後にはもう少し低くなるケースが一般的です。
新築住宅の軽減措置を深掘り（3年・5年・7年の違い）
新築住宅の固定資産税が「半額」になる軽減措置は、住宅の種類と認定の有無で適用期間が異なります。ここでは見落としやすい要件と注意点を整理します。
軽減期間の一覧（2026年度時点）
| 住宅の種類 | 軽減率 | 軽減期間 | 上限面積 |
|---|---|---|---|
| 一般の新築戸建て | 建物分 1/2 | 3年間 | 120㎡まで |
| 一般の新築マンション（3階建て以上・耐火/準耐火） | 建物分 1/2 | 5年間 | 120㎡まで |
| 長期優良住宅の新築戸建て | 建物分 1/2 | 5年間 | 120㎡まで |
| 長期優良住宅の新築マンション | 建物分 1/2 | 7年間 | 120㎡まで |
適用を受けるための要件
- 居住用であること：賃貸用や事業用のみに使う建物は対象外です。居住部分が全体の1/2以上であれば居住部分について軽減を受けられます。
- 床面積が50㎡以上280㎡以下：戸建ての場合は延床面積、マンションの場合は専有面積＋共用部分の持分面積で判定します。投資用ワンルーム（25㎡等）は対象外になることが多いです。
- 120㎡を超える部分は軽減なし：軽減の対象は120㎡（約36坪）まで。それを超える面積分は通常税率です。
「軽減切れの崖」にどう備えるか
軽減が終わる翌年（戸建て4年目・マンション6年目）に固定資産税が急増するのは仕様です。対策は単純で、住宅購入時のキャッシュフロー表に「軽減終了後の税額」を最初から織り込むことです。多くの住宅ローンシミュレーションは固定資産税を含めていないので、FPに依頼する際は「軽減終了後の固定資産税込みの家計シミュレーション」を明示的にリクエストしてください。
固定資産税の納付時期と分割払い ― 知っておくべきスケジュール
固定資産税の納付スケジュールは自治体ごとに異なりますが、大枠は全国共通です。ここでは主要都市の納期一覧と、分割払いの使い方を整理します。
主要自治体の納期カレンダー（2026年度）
| 自治体 | 第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 |
|---|---|---|---|---|
| 東京23区 | 6月末 | 9月末 | 12月末 | 翌2月末 |
| 横浜市 | 4月末 | 7月末 | 12月末 | 翌2月末 |
| 大阪市 | 4月末 | 7月末 | 12月末 | 翌2月末 |
| 名古屋市 | 4月末 | 7月末 | 12月末 | 翌2月末 |
| 福岡市 | 4月末 | 7月末 | 12月末 | 翌2月末 |
※各自治体の正確な納期限は毎年4月頃に公表される納税通知書で確認してください。
一括払いと4回分割 ― どちらが得か
結論から言うと、一括で払っても割引はありません。前述のとおりスマホ決済等のポイント還元を使う場合、4回に分けて上限30万円以内に収める方がむしろ合理的です。
納付が遅れた場合の延滞金
納期限を過ぎると延滞金が発生します。2026年度の延滞金率は納期限の翌日から1か月以内が年2.4%、1か月超が年8.7%です（特例基準割合に基づく）。税額10万円を3か月滞納すると延滞金は約1,800円程度ですが、これは本来払わなくてよいコストです。口座振替やスマホ決済のカレンダー登録で、うっかり忘れを防ぎましょう。
「払えない」ときは分納・猶予制度を使う
失業や災害で一時的に納付が困難な場合、市区町村の納税課に相談すると分納（毎月少額ずつ納付）や徴収猶予（最長1年）を認めてもらえる場合があります。放置して差押えを受けるより、早めに窓口へ相談してください。
固定資産税評価額の評価替えと価格が変わる仕組み
固定資産税評価額は永久に固定されるわけではなく、3年に1度の「評価替え」で見直されます。次回の評価替えは2027年度（基準年度）です。
評価替えのサイクル
固定資産税評価額は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、市区町村の固定資産評価員が決定します。直近の評価替えは2024年度で、次回は2027年度です。評価替えの間の年度（据置年度）は原則として前年の評価額が据え置かれますが、地価の下落が認められる場合には据置年度でも評価額が下方修正されることがあります。
土地の評価額が上がる・下がるケース
- 上がるケース：再開発で周辺の地価が上昇した、駅の新設・延伸で利便性が向上した、用途地域の変更で容積率が上がった
- 下がるケース：人口減少で地価が下落した、周辺環境の悪化（嫌悪施設の建設等）、災害で土地の形状が変わった
建物の評価額は原則として下がり続ける
建物の評価額は「再建築価格方式」で算出されます。同じ建物を今の資材費で建て直したらいくらかかるか（再建築費評点）に、経年減点補正率（築年数による減価率）を掛けて算出します。木造住宅は築25年前後で最低評価（新築時の約20%）に到達し、それ以降は下がりません。鉄筋コンクリート造のマンションは減価が緩やかで、築45〜60年かけて最低評価に近づきます。
評価額に納得がいかないときの「審査申出」
評価替えの年度に限り、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます（通常は納税通知書を受け取った日の翌日から3か月以内）。地目の認定が実態と異なる、近隣の類似物件と比べて著しく高い等の場合は検討する価値があります。据置年度でも、地目変更や家屋の増改築があれば申出が可能です。
相続した不動産の固定資産税 ― 誰が払う？手続きの流れ
親や配偶者から不動産を相続すると、固定資産税の納付義務も引き継がれます。「誰が払うのか」「相続登記との関係は」など、よくある疑問を整理します。
相続が発生した年の固定資産税
1月1日時点の所有者（被相続人）が課税対象なので、その年の納税通知書は被相続人宛てに届きます。被相続人が亡くなっている場合、相続人全員が連帯納税義務を負います。誰か1人が全額を支払えば、他の相続人の義務も消えます（内部の負担割合は相続人間で決めます）。
「相続人代表者届」を早めに出す
市区町村は被相続人の死亡を把握すると、相続人に「相続人代表者届」の提出を求めます。この届出を出すことで、翌年以降の納税通知書の送付先が代表者に変わります。届出を出さないと、市区町村が職権で相続人の1人を代表者に指定し、通知が届くことがあります。
遺産分割前に納期が来た場合
遺産分割協議が長引き、納期限までに「誰が不動産を取得するか」が決まらないケースは珍しくありません。この場合でも納期限は延びません。相続人の誰かが立替払いし、後日遺産分割で精算するのが実務上の対応です。延滞金を避けるために、分割協議中でも立替納付しておくことを強くおすすめします。
相続登記の義務化（2024年4月〜）との関係
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しなければ過料（10万円以下）の対象となります。固定資産税の課税は登記の有無にかかわらず行われますが、相続登記を済ませておくと「相続人代表者届」も不要になり、翌年度から新しい所有者宛てに通知書が届くようになります。
空き家を相続したときの注意
相続した家に誰も住まず空き家になった場合でも、建物がある限り住宅用地特例（1/6軽減）は適用されます。ただし、2015年施行の「空家等対策特別措置法」により「特定空家等」に指定されると住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。倒壊の危険がある、衛生上有害、景観を著しく損なう等の状態にならないよう、最低限の維持管理は必要です。
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※相談内容をもとに個人が特定されない形で要約した例です。実際の提案内容は家計・制度・時期により異なります。
無料相談の流れ
-
STEP1. 予約
希望日時を選んで、無料相談を予約します（Google Meet 30分から）。
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STEP2. 収入・控除・固定費の確認
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-
STEP3. 手取りと控除漏れを整理
使える控除、通知書の見方、申告が必要なものを家計への影響と一緒に見ます。
-
STEP4. 浮いたお金の使い道を整理
教育費、老後資金、住宅費へどう回すかを決めます。
相談を担当するFP
深瀬 智恵美 （ふかせ ちえみ）
家計の見直し・NISAを中心に、お客様一人ひとりに最適な人生設計をサポートいたします。 税金・控除・固定費を一緒に確認し、手取りの余白を整理します。
安心してご相談いただくために
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出典・改訂履歴・免責事項を見る
本ページの制度概要・要件・税率は、以下の公式情報を編集部が確認のうえ整理しています（執筆時点）。最新かつ正確な情報は必ず各公式サイトでご確認ください。FPは記事を直接監修してはおらず、関連テーマでご相談を受けるFPとしてご紹介しています。
- 出典: 総務省 固定資産税 — 課税の仕組み・軽減措置の所管
- 出典: 東京都主税局 — 23区の固定資産税・都市計画税
- 出典: 国税庁 — 不動産関連税の所管
- 出典: 国土交通省 — 長期優良住宅・住宅政策
最終確認日：2026年5月14日
※本記事は2026年5月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額は個人の状況により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。
本相談はIKIGAI TOWN編集部が運営するFP相談サービスです。各自治体の給付金窓口とは異なります。