不動産にかかる税金まるわかりハブ
買う・持つ・売る・継ぐで全部違う【2026】

タイミング別 税金の全体マップ

「不動産の税金は複雑」と言われますが、払うタイミングで整理すれば一気にシンプルになります。下の図はそれぞれのタイミングで発生する税金と、一般的な負担額の目安です。

買うとき（取得時）の税金

家を買うときに発生する税金は、1年以内に払い切る一過性の負担です。住宅ローン契約書に貼る印紙、登記の登録免許税、引渡しから数か月後に来る不動産取得税、新築・建売の建物分にかかる消費税の4つで、合計すると物件価格の3〜5%が目安になります。

• 印紙税：売買契約書・住宅ローン契約書に貼る印紙（軽減税率で1〜3万円）
• 登録免許税：所有権移転登記・抵当権設定登記でかかる（評価額の0.3〜2.0%）
• 不動産取得税：取得後3〜6か月で1回だけ来る（評価額の3〜4%、軽減後10〜40万円）
• 消費税：建物分のみ10%。土地と中古個人売買は非課税

持っているあいだの税金

所有を続ける限り毎年払うのが固定資産税と都市計画税です。新築軽減が切れる4〜6年目に税額が突然上がるため、住宅ローンの返済計画は「軽減終了後の税負担」も込みで作る必要があります。詳細は 固定資産税完全ガイド に。

売るときの税金

売却で利益（譲渡所得）が出た場合のみ課税されます。所有期間5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%という「5年の壁」が最大の論点です。マイホームなら3000万円特別控除で利益の3000万円分まで非課税にできます。

継ぐとき（相続・贈与）の税金

相続・贈与で家を引き継ぐときには、相続税（または贈与税）と登録免許税の2つがかかります。基礎控除（3000万円＋600万円×法定相続人数）以下なら相続税はゼロですが、登記は必須です。相続税シミュレータ で先に試算しておくと安心です。

節税の優先順位とよくある誤解

不動産税の節税で本当に効くのは「制度の取りこぼしを防ぐこと」が90%です。怪しい節税スキームに飛びつく前に、まず以下を確認してください。

1. 住宅ローン控除を最大限使う（13年・最大455万円）
2. 新築・耐震・バリアフリー等の固定資産税軽減を申告漏れなく
3. マイホーム売却時の3000万円特別控除を取り逃さない
4. 相続発生前の暦年贈与・相続時精算課税の選択
5. 空き家を持っている方は「特定空家等」指定で6倍化を回避