政令指定都市20市 不動産税ランキング
固定資産税・都市計画税の実額目安【2026】

政令指定都市20市 不動産税ランキング

条件: 土地30坪(99㎡)・建物30坪(99㎡)・木造新築戸建て・住宅用地特例＋新築軽減3年適用後の標準的な数字（4年目以降）。土地評価額は地価公示の住宅地平均×0.7、建物評価額は2,000万円固定で算出。

税額グラフ：横浜 vs 北九州 4.5倍差

なぜ標準税率なのに4倍差が出るか

固定資産税の標準税率1.4%・都市計画税の上限0.3%は、政令指定都市すべてで採用されています。それでも年税額に4倍以上の差が出るのは、「課税標準＝土地評価額」が地価次第だからです。

• 横浜市の住宅地公示価格 261,000円/㎡ × 30坪(99㎡) ≒ 2,584万円
• 北九州市の住宅地公示価格 52,000円/㎡ × 30坪(99㎡) ≒ 515万円
• 同じ1.4%税率でも、土地評価額の差がそのまま税額の差に

また政令指定都市はほぼ全域が市街化区域のため都市計画税0.3%が課税されますが、地方の市街化調整区域では課税されないケースもあります（→ 都市計画税の解説）。

標準税率を採用していない例外自治体

固定資産税の制限税率は1.7%。標準1.4%を超えて設定する自治体は財政再建団体に限られ、現在は北海道夕張市のみが1.45%を採用しています。それ以外のすべての市町村は1.4%です。

都市計画税は0.2%まで下げる自治体が地方圏に少数あります（地価が低く0.3%だと負担過重と判断したケース）。詳しくは各自治体のホームページでご確認ください。

算出方法・出典

• 住宅地公示価格: 国土交通省 地価公示 2026年公表値の各市住宅地平均
• 固定資産税評価額: 公示価格 × 0.7（実勢価格の70%目安）
• 住宅用地特例: 200㎡以下の小規模住宅用地として課税標準1/6（固定資産税）・1/3（都市計画税）
• 建物評価額: 2,000万円固定で計算（変動要素を排除）
• 新築軽減: 4年目以降の通常税額で計算（軽減終了後）
• 税率: 標準税率 固定資産税1.4% / 都市計画税0.3%

固定資産税の計算方法と評価替え

固定資産税の課税額は「固定資産税評価額（課税標準額）× 税率1.4%」で計算されます。ただし住宅用地には特例があり、200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準が評価額の1/6に軽減、200㎡超の部分は1/3になります。30坪（約99㎡）の土地であれば全体が小規模住宅用地特例の対象で、大きな軽減効果があります。

固定資産税評価額は公示価格の約70%水準で設定されます。評価替えは3年に1度（基準年度）行われ、次回は2027年（令和9年）が基準年度です。地価が上昇した地域では評価替えのたびに税額が増える傾向があり、2024年の評価替えでは首都圏・大阪圏・福岡の住宅地で平均5〜12%の評価額上昇が見られました。

新築建物の軽減は3年間（マンションは5年間）適用されます。軽減終了後は建物の固定資産税が約2倍に跳ね上がるため、購入時に4年目以降の税額も確認しておくことが重要です。本ランキングの数字も軽減終了後（4年目以降）を前提としています。

都市計画税の有無と税率差

都市計画税は市街化区域内の土地・建物にのみ課税される税金で、法定の上限は0.3%です。政令指定都市はほぼ全域が市街化区域のため全20市で課税されますが、地方圏の市町村では市街化調整区域が大半を占める地域もあり、都市計画税がゼロというケースも珍しくありません。

政令指定都市20市の都市計画税税率は全て0.3%（上限）を採用していますが、中核市・一般市レベルでは税率を引き下げている自治体があります。たとえば人口10万人規模の市でも0.2%に設定しているケースがあり、同じ土地評価額なら年間数万円の差が生まれます。

住宅購入時に「固定資産税だけ」を比較して意思決定すると、都市計画税を見落としがちです。特に都市部では固定資産税＋都市計画税の合計が年間税負担を大きく変えます。購入検討段階で両方を合わせた年間税額を確認することが重要です。

不動産取得税の軽減措置活用

固定資産税・都市計画税は毎年かかる税金ですが、不動産を取得した際に一度だけかかる不動産取得税も見逃せません。税率は原則4%ですが、住宅用途には特例税率3%が適用されます（2027年3月まで）。

さらに住宅用不動産には強力な軽減措置があります。新築住宅を購入した場合、建物の課税標準から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。延床面積50〜240㎡の住宅が対象で、多くの戸建てがこの範囲に収まります。土地についても一定要件を満たせば税額から最大45,000円または土地1㎡あたり評価額×1/2×3%のいずれか多い額が控除されます。

不動産取得税は取得後3〜6ヶ月後に都道府県から納税通知書が届きます。軽減申請の期限を過ぎると控除が受けられなくなる場合があるため、取得後すぐに都道府県の窓口または不動産会社に申請方法を確認しましょう。申請忘れで数十万円を取り逃すケースが実際に多く報告されています。

不動産の税負担を減らすための対策

不動産の保有にかかる固定資産税・都市計画税は毎年の固定費です。適正評価がなされているか確認し、制度を活用することで年間の負担を合法的に抑えることができます。主な対策を整理します。

• 固定資産税評価額の審査申出：評価額に誤りや過大な算定があると感じた場合、固定資産評価審査委員会に審査申出ができます。申出期間は納税通知書受取から60日以内。評価替え年度（3年ごと）の通知書受取後に確認することが重要です。
• 住宅用地特例の確認：土地を更地にしたり、住宅を取り壊した場合は住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍になります。取り壊し前後のタイミングを意識的に管理することで余分な税負担を避けられます。
• リフォームによる税額変動の確認：大規模リフォームは建物評価額を上げる可能性があります。一方、省エネ改修・バリアフリー改修を行うと翌年度の固定資産税が1/3〜1/2に軽減される特例（2026年3月まで）があります。
• 相続・贈与時の評価方法の活用：相続で取得した不動産は路線価方式または倍率方式で評価されます。小規模宅地等の特例（被相続人の居住用330㎡まで80%減額）を活用することで相続税評価額を大幅に圧縮できます。

空き家の税制ペナルティ

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理不全な空き家は行政から「特定空家等」に指定されると住宅用地特例（固定資産税1/6軽減）の適用が外れ、最大で年間税額が6倍に跳ね上がるペナルティが課されます。さらに2023年の法改正で「管理不全空き家」という新区分が設けられ、特定空家に至る前の段階でも勧告・税制適用除外が可能になりました。

全国の空き家は2023年の住宅・土地統計調査で過去最多の900万戸に達しました（総務省）。特に地方圏の政令指定都市では老朽化した空き家の税負担増加が問題化しています。北九州市・新潟市・浜松市などでは空き家活用の補助金制度を設けており、リノベーション費用補助（50〜200万円程度）を受けながら売却・貸出した場合、ペナルティを回避しつつ収益化できます。

相続で空き家を取得した場合は早めの対処が重要です。「空き家の譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）」は2027年12月まで適用可能ですが、一定の耐震改修または取り壊しが必要など要件があります。相続・空き家の税制はFPや税理士に相談しながら最適な処理を選ぶことをおすすめします。

よくある質問

自治体が独自に税率を上げることはできますか？

固定資産税は制限税率1.7%まで条例で上げ可能ですが、財政再建団体以外で実施例はありません。都市計画税は0.3%が上限。逆に下げる方は自由で、地方圏で0.2%採用例があります。

同じ市内でも区によって違いますか？

固定資産税の税率は市単位で同一ですが、土地評価額は街区ごとに変わります。横浜市内でも青葉区と栄区で1.5倍違うこともあります。

固定資産税の評価替えは何年ごとですか？

3年ごとに「評価替え」が行われ、次回は2027年（令和9年）です。地価が上昇した地域では評価替えのたびに固定資産税が増える可能性があります。毎年の通知書では税額の変動を確認し、大幅な増額があれば審査申出の検討をおすすめします。

空き家を持っていると税金が高くなりますか？

管理状態が悪化して「管理不全空き家」や「特定空家」に指定されると、住宅用地特例（固定資産税1/6軽減）が適用除外となり、税額が最大6倍になります。2023年の法改正で指定要件が厳格化されているため、相続などで空き家を取得した場合は早急な対処が必要です。

不動産取得税は購入後いつ払いますか？

不動産を取得してから3〜6ヶ月後に都道府県から納税通知書が届きます。軽減措置を受けるには事前申請が必要な場合もあるため、取得後すぐに都道府県税事務所に確認しましょう。申請忘れで数十万円を取り逃すケースが実際に多く報告されています。

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