政令指定都市20市 不動産税ランキング
固定資産税・都市計画税の実額目安【2026】
政令指定都市20市の住宅地公示価格と標準税率（固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%）から、土地30坪・建物30坪の戸建てを保有した場合の年間税額目安をランキングしました。 標準税率は全国共通でも、地価が違えば実際の税負担は2〜5倍変わります。新築軽減・住宅用地特例適用後の概算で、引っ越し前の比較・住み替え検討に使えます。CC BY 4.0で引用自由。
結論（3行まとめ）
- 最高額：横浜市・川崎市・京都市（土地公示価格が高く年20万円超）
- 最低額：北九州市・新潟市・浜松市（年5〜7万円台）
- 標準税率は全国一律1.4%/0.3%。差が出るのは「土地評価額」のみ。夕張市など財政再建団体だけ例外的に1.45%。
政令指定都市20市 不動産税ランキング
条件: 土地30坪(99㎡)・建物30坪(99㎡)・木造新築戸建て・住宅用地特例＋新築軽減3年適用後の標準的な数字（4年目以降）。土地評価額は地価公示の住宅地平均×0.7、建物評価額は2,000万円固定で算出。
| 順位 | 都市 | 住宅地公示価格(円/㎡) | 固定資産税(年) | 都市計画税(年) | 合計(年) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 横浜市 | 261,000 | 168,000 | 72,000 | 240,000 |
| 2 | 川崎市 | 248,000 | 160,000 | 69,000 | 229,000 |
| 3 | 京都市 | 231,000 | 149,000 | 64,000 | 213,000 |
| 4 | 大阪市 | 219,000 | 142,000 | 61,000 | 203,000 |
| 5 | 福岡市 | 198,000 | 129,000 | 55,000 | 184,000 |
| 6 | さいたま市 | 187,000 | 122,000 | 52,000 | 174,000 |
| 7 | 千葉市 | 146,000 | 96,000 | 41,000 | 137,000 |
| 8 | 名古屋市 | 143,000 | 94,000 | 40,000 | 134,000 |
| 9 | 神戸市 | 140,000 | 92,000 | 39,000 | 131,000 |
| 10 | 広島市 | 118,000 | 78,000 | 33,000 | 111,000 |
| 11 | 仙台市 | 112,000 | 74,000 | 32,000 | 106,000 |
| 12 | 札幌市 | 105,000 | 70,000 | 30,000 | 100,000 |
| 13 | 静岡市 | 102,000 | 68,000 | 29,000 | 97,000 |
| 14 | 堺市 | 98,000 | 66,000 | 28,000 | 94,000 |
| 15 | 岡山市 | 87,000 | 59,000 | 25,000 | 84,000 |
| 16 | 熊本市 | 82,000 | 56,000 | 24,000 | 80,000 |
| 17 | 相模原市 | 78,000 | 54,000 | 23,000 | 77,000 |
| 18 | 新潟市 | 62,000 | 43,000 | 19,000 | 62,000 |
| 19 | 浜松市 | 58,000 | 41,000 | 17,000 | 58,000 |
| 20 | 北九州市 | 52,000 | 37,000 | 16,000 | 53,000 |
税額グラフ：横浜 vs 北九州 4.5倍差
なぜ標準税率なのに4倍差が出るか
固定資産税の標準税率1.4%・都市計画税の上限0.3%は、政令指定都市すべてで採用されています。それでも年税額に4倍以上の差が出るのは、「課税標準＝土地評価額」が地価次第だからです。
- 横浜市の住宅地公示価格 261,000円/㎡ × 30坪(99㎡) ≒ 2,584万円
- 北九州市の住宅地公示価格 52,000円/㎡ × 30坪(99㎡) ≒ 515万円
- 同じ1.4%税率でも、土地評価額の差がそのまま税額の差に
また政令指定都市はほぼ全域が市街化区域のため都市計画税0.3%が課税されますが、地方の市街化調整区域では課税されないケースもあります（→ 都市計画税の解説）。
標準税率を採用していない例外自治体
固定資産税の制限税率は1.7%。標準1.4%を超えて設定する自治体は財政再建団体に限られ、現在は北海道夕張市のみが1.45%を採用しています。それ以外のすべての市町村は1.4%です。
都市計画税は0.2%まで下げる自治体が地方圏に少数あります（地価が低く0.3%だと負担過重と判断したケース）。詳しくは各自治体のホームページでご確認ください。
算出方法・出典
- 住宅地公示価格: 国土交通省 地価公示 2026年公表値の各市住宅地平均
- 固定資産税評価額: 公示価格 × 0.7（実勢価格の70%目安）
- 住宅用地特例: 200㎡以下の小規模住宅用地として課税標準1/6（固定資産税）・1/3（都市計画税）
- 建物評価額: 2,000万円固定で計算（変動要素を排除）
- 新築軽減: 4年目以降の通常税額で計算（軽減終了後）
- 税率: 標準税率 固定資産税1.4% / 都市計画税0.3%
よくある質問
Q. 自治体が独自に税率を上げることはできますか？
固定資産税は制限税率1.7%まで条例で上げ可能ですが、財政再建団体以外で実施例はありません。都市計画税は0.3%が上限。逆に下げる方は自由で、地方圏で0.2%採用例があります。
Q. 同じ市内でも区によって違いますか？
固定資産税の税率は市単位で同一ですが、土地評価額は街区ごとに変わります。横浜市内でも青葉区と栄区で1.5倍違うこともあります。
Q. このランキングは引用できますか？
本データは CC BY 4.0 で公開しています。出典として「IKIGAI TOWN（https://ikigai.town/）」を明記いただければ、ブログ・記事・スライドへの転載・グラフ化は自由です。
