住宅ローンが払えない
滞納・任意売却・リースバックの選択肢
結論：住宅ローンが払えなくなっても、競売になるまで約1年の猶予があります。その間に打てる手は①金融機関へのリスケジュール交渉 ②任意売却 ③リースバック ④個人再生（住宅ローン特則）の4つ。最悪の競売を避けるためには3ヶ月目までにアクションすることが決定的に重要です。
この記事の結論
- 滞納1〜2ヶ月：即座に金融機関に相談＝リスケ交渉の窓
- 滞納3〜6ヶ月：期限の利益喪失前に任意売却準備を
- 滞納6〜12ヶ月：競売回避の最終手段としてリースバック
- 個人再生の住宅ローン特則を使えば家を残したまま他の借金を圧縮できる
- すべての選択肢で"3ヶ月以内の行動"が勝敗を分ける
滞納から競売までの時系列
| 経過 | 銀行の動き | 取れる手 |
|---|---|---|
| 1〜2ヶ月 | 督促状送付 | リスケ相談 |
| 3〜6ヶ月 | 催告書→期限の利益喪失 | 任意売却準備 |
| 6〜9ヶ月 | 保証会社の代位弁済 | 任意売却・リースバック |
| 9〜12ヶ月 | 競売申立て | 個人再生検討 |
| 12〜18ヶ月 | 競売開札 | ほぼ打つ手なし |
任意売却 vs 競売
任意売却は市場価格の9割前後で売却でき、残債も分割返済が可能。競売は市場価格の6〜7割でしか売れず残債も一括請求されるため、早期に任意売却に切り替えるのが定石です。
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※ 本記事は2026-04-19時点の公表情報・一般的傾向を整理したものです。金利・税制・各種条件は随時変更される可能性があります。実際の判断時には各金融機関の公式情報および専門家への相談をご利用ください。本記事は特定の金融商品の勧誘を目的とするものではありません。
