車・リフォーム計画と不動産投資の是非を相談（事例#0625）
賃料・空室・運営費・融資条件・出口を同じ収支表に置く
FPの回答ポイント：サブリースは避けて一般管理を選び相続対策としてアパート活用を検討
車・リフォーム計画と不動産投資の是非を相談
車の買い替えを数年後に予定しており、リフォームもそろそろしっかり1回行いたいと考えています。年間の貯蓄額から逆算すると月28万円、30万円前後でやりくりしている状況です。年金と配当で貯まっている形で、年収の手残りはあまりない印象です。不動産の管理や、サブリース付きの物件運用について情報を整理したいと思っています。
将来に向けて運用のリスクを抑えつつ、相続対策も視野に入れた資産配分のアドバイスが欲しいです。70代後半という年齢を踏まえ、次世代への引き継ぎも含めて整理していきたいと考えています。今後の生活設計にどう反映させるべきか、専門家の意見を伺いたいと考えています。
家計の現状を踏まえて、無理なく続けられる方法を知りたいです。
サブリースは避けて一般管理を選び相続対策としてアパート活用を検討
不動産管理は自分で業として行うと手間がかかるので管理会社を入れるのが一般的ですが、サブリースは手数料10%と高く、家賃保証も相手都合で引き下げられるためおすすめしません。一般管理の約4%で依頼するのがベストです。相続対策の観点では、アパート経営で借り入れを起こすことで相続税評価額を下げられます。
例えば1億円のアパートを購入して貸家建付地扱いにすれば、評価額が下がる仕組みがあります（相続税の評価や税額は税理士に確認）。頭金4,000万円と借入6,000万円で、返済を進めながら減価償却も活用していく形です。一般的に運用資産は年齢が上がるにつれ3〜4割程度に抑えていくのがセオリーです。
生の株式よりも不動産家賃収入の方が安定しており、お子様に残す際にも無駄遣いされにくいメリットがあります。
編集部解説：「老後資金・年金」の基礎知識
老後資金は「年金（公的・企業）＋退職金＋自助運用＋取り崩し設計」の4本柱で考えるのが基本。漠然と「2,000万円」を目標にするより、ご自身の支出と寿命の幅で必要額を試算するのが現実的です。
知っておきたい基礎知識
- 公的年金の見込額：ねんきんネットで65歳時点の見込額を確認。受給開始は60〜75歳の間で選べ、繰下げで最大84%増額。
- 退職金の課税：退職所得控除は勤続年数で決まる。一時金と年金で受取方を分けると手取りが増えるケースも。
- 取り崩し順序：課税口座→特定口座→NISA→iDeCo→年金繰下げの順が一般的。生涯税負担を最小化する設計が必要。
- 医療・介護費用：65歳以降の医療費自己負担、介護保険2〜3割負担、有料老人ホーム入居費なども試算に含める。
実践のヒント
- ねんきん定期便と勤務先の退職金規程を取り寄せ、65歳時点の収入を一旦数字で並べる。
- 月額の支出を「固定費／変動費／趣味・旅行」で分け、リタイア後にどこを削れるか検討する。
- NISA・iDeCo は60歳到達後も運用継続可能。一括売却せず取り崩しながら運用を続ける戦略を検討。
- 寿命のブレ幅を想定し、85歳・95歳・100歳の3シナリオで資金が持つかをシミュレーションする。
※ 本セクションは編集部による一般的な解説であり、個別のご相談に対するFPの回答ではありません。実際の判断には、ご自身の状況に応じたFPへの個別相談をおすすめします。
※ 本相談事例は、実際のFP面談を元に個人が特定できないよう編集・要約した参考情報です。回答内容は個別状況に合わせたものであり、すべての方に当てはまるものではありません。実際の金融商品・保険商品の選定にあたっては、必ずご自身でご判断ください。
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本相談事例は、実際のFP面談を元に個人が特定できないよう編集・要約した参考情報です。回答内容は個別状況に合わせたものであり、すべての方に当てはまるものではありません。FPは記事を直接監修してはおらず、相談を担当したFPとしてご紹介しています。
最終確認日：2026年4月26日
※本記事は2026年4月時点の一般的な情報であり、個別の税務・経営・法務相談に代わるものではありません。各制度の適用要件・税額は個人の状況により異なります。実行にあたっては、必ず公式情報および税理士・社労士・FP・弁護士など専門家にご相談ください。本記事の情報により生じたいかなる損害についても、当サイトでは責任を負いかねます。