路線価とは？
公示価格・固定資産税評価額との違いと使い分け【2026】
不動産には「価格」が5種類あります。 路線価、公示価格、基準地価、固定資産税評価額、実勢価格――どれが何のための価格なのかを混同すると、相続税・固定資産税・売買のすべてで判断を誤ります。本記事では、5つの価格の関係と、令和7年路線価の調べ方を1ページで整理します。
結論：5つの価格の関係
- 実勢価格（100%）：実際に売買される価格＝マーケットの値
- 公示価格（≒100%）：国土交通省が毎年3月に公表する標準地価格
- 基準地価（≒100%）：都道府県が毎年9月に公表する標準地価格
- 路線価（約80%）：相続税・贈与税の計算に使う／毎年7月公表（国税庁）
- 固定資産税評価額（約70%）：固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税の計算に使う／3年に1度評価替え（市区町村）
5つの「不動産価格」と所管官庁
| 価格名 | 所管 | 公表時期 | 用途 | 実勢価格比 |
|---|---|---|---|---|
| 実勢価格 | — | — | 売買 | 100% |
| 公示価格 | 国土交通省 | 毎年3月 | 公的指標 | ≒100% |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年9月 | 公的指標 | ≒100% |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年7月 | 相続税・贈与税 | 約80% |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 3年に1度 | 固定資産税・登録免許税・取得税 | 約70% |
路線価の読み方（数字とアルファベット）
路線価図には、道路ごとに「300C」のような表記があります。
- 数字：1㎡あたりの価格を1,000円単位で表示。「300」なら30万円／㎡
- アルファベット：借地権割合を示す。A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%
例：300Cと書かれた道路に面した100㎡の土地 → 30万円 × 100㎡ ＝ 3,000万円（路線価ベース）。実勢価格はその約25%増の3,750万円程度が目安です。
公示価格・基準地価との違い
公示価格と基準地価は「日本全国の地価の物差し」として政府が公表する公的指標です。両者は調査時点と所管が違うだけで、似た性質を持ちます。
- 公示価格：1月1日時点・国土交通省・3月公表・都市計画区域内中心
- 基準地価：7月1日時点・都道府県・9月公表・公示価格でカバーしない地域も対象
令和7年路線価の調べ方
- 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセス
- 調べたい年（令和7年など）を選択
- 都道府県 → 市区町村 → 町名で絞り込み
- 地図上で対象の道路に書かれた数字を確認
路線価が設定されていない地域（地方の郊外など）は倍率方式で評価。固定資産税評価額に倍率をかけて相続税評価額を計算します。
価格の使い分けチートシート
- 家を売るときの相場感 → 公示価格・基準地価
- 固定資産税・都市計画税の計算 → 固定資産税評価額
- 不動産取得税・登録免許税の課税標準 → 固定資産税評価額
- 相続税・贈与税の計算 → 路線価（または倍率方式）
- 売却益の計算 → 実勢価格（実際の売却額）
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※ 本記事は2026年4月時点の情報です。各価格の最新値は国土交通省 地価公示・国税庁 路線価でご確認ください。
