不動産相続の手続きと注意点｜
名義変更・評価方法・分割対策【2026年版】
不動産相続は相続財産の中で最も分割が難しく、評価方法・名義変更・税金対策を早期に整理することが重要です。2024年4月からの相続登記義務化により、放置するリスクも高まっています。
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目次（12セクション）
不動産相続の手続きの流れ（相続登記義務化との関係）
不動産を相続したら、大きく分けて次のステップで手続きを進めます。
- 相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得し、法定相続人を特定します。
- 相続財産の調査：不動産の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書などで所有不動産を把握します。
- 遺産分割協議：相続人全員で誰がどの不動産を取得するかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。
- 相続登記（名義変更）：法務局に申請し、不動産の名義を被相続人から相続人に変更します。
- 相続税の申告・納付：相続開始を知った日の翌日から10か月以内に税務署へ申告します。
手続きのスケジュール一覧
| 期限 | 手続き | 届出先 |
|---|---|---|
| 7日以内 | 死亡届の提出 | 市区町村役場 |
| 3か月以内 | 相続放棄・限定承認の申述 | 家庭裁判所 |
| 4か月以内 | 被相続人の準確定申告 | 税務署 |
| 10か月以内 | 相続税の申告・納付 | 税務署 |
| 3年以内 | 相続登記（名義変更） | 法務局 |
相続登記に必要な主な書類は、被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）、相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書、遺産分割協議書、固定資産評価証明書、不動産の登記事項証明書などです。自分で申請することもできますが、複雑なケースでは司法書士への依頼が一般的です。
必要書類チェックリスト
- ☐ 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで連続したもの）
- ☐ 被相続人の住民票の除票
- ☐ 相続人全員の戸籍謄本
- ☐ 相続人全員の印鑑証明書
- ☐ 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）
- ☐ 不動産の固定資産評価証明書
- ☐ 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
- ☐ 相続関係説明図
不動産の相続税評価額の計算方法（路線価方式・倍率方式）
不動産の相続税評価額は、時価（実勢価格）ではなく、国税庁が定めるルールに基づいて計算します。土地と建物で評価方法が異なります。
土地の評価方法
| 評価方式 | 対象エリア | 計算方法 | 時価との目安 |
|---|---|---|---|
| 路線価方式 | 市街地（路線価が設定されている地域） | 路線価 × 地積 × 各種補正率 | 時価の約80% |
| 倍率方式 | 郊外・農村部（路線価が設定されていない地域） | 固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率 | 時価の約70% |
路線価は毎年7月に国税庁が公表します。不動産は現金で持つよりも相続税評価額が低くなるため、相続税対策として有利に働きます。
路線価方式の計算例
計算例：路線価方式
条件：路線価 300,000円/㎡、土地面積 200㎡、間口が狭い整形地（奥行価格補正率 0.98）
計算：300,000円 × 200㎡ × 0.98 = 5,880万円
同じ土地の実勢価格（時価）が7,500万円の場合、相続税評価額は時価の約78%となり、現金で7,500万円を持つよりも相続税が低くなります。
倍率方式の計算例
計算例：倍率方式
条件：固定資産税評価額 2,000万円、国税庁の定める倍率 1.1
計算：2,000万円 × 1.1 = 2,200万円
建物の評価方法
建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額がそのまま使われます。固定資産税評価額は建築費の50〜70%程度であることが一般的です。
| 建物の状態 | 評価方法 | 計算式 |
|---|---|---|
| 自用（自分で使用） | 固定資産税評価額 | 固定資産税評価額 × 1.0 |
| 賃貸中 | 貸家評価 | 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合） |
借家権割合は全国一律30%です。賃貸に出している建物は、満室の場合で固定資産税評価額の70%まで評価が下がります。
各種補正率の一覧
路線価方式では、土地の形状や立地条件によって補正率が適用され、評価額が増減します。
| 補正の種類 | 内容 | 評価への影響 |
|---|---|---|
| 奥行価格補正率 | 奥行が深い・浅い土地に適用 | 減額 |
| 不整形地補正率 | 形が不整形な土地に適用 | 減額 |
| 間口狭小補正率 | 間口が狭い土地に適用 | 減額 |
| 側方路線影響加算率 | 角地など2面以上が道路に面する土地 | 増額 |
| がけ地補正率 | がけ地を含む土地に適用 | 減額 |
| 広大地補正 | 地域の標準的な面積に比べて著しく広い土地 | 減額 |
小規模宅地等の特例（居住用330㎡・事業用400㎡・貸付用200㎡）
小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅や事業用地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。適用できるかどうかで相続税額が大きく変わるため、不動産相続で最も重要な論点の一つです。
特例の種類と減額割合
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 | 主な適用要件 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% | 配偶者・同居親族・家なき子が取得 |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% | 事業を承継する親族が取得し、申告期限まで事業継続 |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80% | 同族会社の事業用地を取得し、申告期限まで保有 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% | 賃貸事業を引き継ぎ、申告期限まで貸付継続 |
居住用の適用パターン（誰が相続するかで変わる）
| 相続する人 | 適用可否 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 配偶者 | ○（無条件） | 取得するだけで適用。居住・保有の継続要件なし |
| 同居親族 | ○ | 相続開始前から同居し、申告期限まで居住・保有を継続 |
| 別居親族（家なき子） | △ | 相続開始前3年以内に自己所有の家屋に住んでいないこと等 |
| 上記以外の親族 | × | 適用不可 |
計算例：特例ありとなしの比較
計算例：自宅の土地（路線価評価額 6,000万円・250㎡）
特例なし：6,000万円がそのまま課税対象
特例あり（配偶者が取得）：6,000万円 × (1 − 0.8) = 1,200万円
差額の4,800万円が課税対象から外れるため、相続税率30%の場合で約1,440万円の節税につながります。
併用時の調整計算
居住用と事業用は完全併用が可能です（330㎡ + 400㎡ = 合計730㎡まで）。ただし、貸付事業用を併用する場合は面積調整が必要です。
調整計算式：居住用面積 × 200/330 + 事業用面積 × 200/400 + 貸付用面積 ≤ 200㎡
注意
小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告が必須です。特例を使った結果、納税額がゼロになる場合でも申告書の提出が必要です。申告しなければ特例は適用されず、後から修正申告しても認められないケースがあります。
配偶者居住権の評価と活用
2020年4月から施行された配偶者居住権は、配偶者が自宅に住み続ける権利を、所有権とは別に設定できる制度です。相続における「住む場所の確保」と「公平な遺産分割」を両立するために創設されました。
配偶者居住権が有効なケース
例えば、被相続人の遺産が自宅（評価額3,000万円）と預貯金2,000万円の合計5,000万円で、相続人が配偶者と子1人の場合を考えます。
| 分割方法 | 配偶者の取得 | 子の取得 | 配偶者の生活資金 |
|---|---|---|---|
| 従来型（配偶者が自宅を取得） | 自宅3,000万円 + 預貯金△500万円 | 預貯金2,500万円 | 不足（生活資金が△500万円） |
| 配偶者居住権を活用 | 居住権1,500万円 + 預貯金1,000万円 | 負担付所有権1,500万円 + 預貯金500万円 | 確保（預貯金1,000万円） |
配偶者居住権を設定すれば、配偶者は住む場所を確保しつつ、生活資金として預貯金も受け取れます。
配偶者居住権の評価方法
配偶者居住権の相続税評価額は、建物の耐用年数・配偶者の平均余命・法定利率をもとに計算します。配偶者の年齢が高いほど（平均余命が短いほど）居住権の評価額は低くなり、残りの負担付所有権の評価額が高くなります。
注意
配偶者居住権は登記が必要です。登記しないと第三者に対抗できません。また、配偶者居住権は譲渡・売却ができないため、介護施設への入居等で自宅を離れる場合の取り扱いを事前に考えておく必要があります。配偶者が亡くなると自動的に消滅し、所有者に完全な所有権が戻ります（二次相続の対象にならない点はメリットです）。
不動産の分割方法4パターン（現物・換価・代償・共有）
不動産は現金と違って均等に分割できません。相続人が複数いる場合、以下の4つの分割方法を検討します。それぞれの特徴を理解し、家族の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
| 分割方法 | 概要 | メリット | デメリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|
| 現物分割 | 不動産はAが、預貯金はBが取得 | 手続きがシンプル | 公平な分割が難しい | 他の金融資産で調整できる場合 |
| 換価分割 | 不動産を売却して代金を分ける | 公平に分割できる | 売却に時間がかかる・譲渡所得税が発生 | 誰も住む予定がない場合 |
| 代償分割 | Aが不動産を取得し、Bに代償金を支払う | 不動産を残せる | 代償金を用意する資力が必要 | 自宅に住み続けたい相続人がいる場合 |
| 共有 | 複数の相続人で持分を共有する | 一旦の合意が得やすい | 売却・建替えに全員の同意が必要 | 原則として避けるべき（後述） |
代償分割の計算例
計算例：代償分割
条件：遺産は自宅（時価5,000万円）のみ。相続人は兄・弟の2人（法定相続分 1/2ずつ）
分割：兄が自宅を取得し、弟に代償金2,500万円を支払う
注意：代償金の額は、路線価評価額ではなく時価（実勢価格）をベースに計算するのが公平です。遺産分割協議書に「代償分割による」旨を明記しないと、代償金が贈与とみなされるリスクがあります。
共有名義のリスクと回避策
遺産分割が難航した場合の「とりあえず共有で」は、将来の大きなリスクの元です。不動産の共有には法律上の制約が多く、時間が経つほど問題が深刻化します。
共有名義の4大リスク
| リスク | 内容 | 具体例 |
|---|---|---|
| 処分の制約 | 売却・建替えには共有者全員の同意が必要 | 1人でも反対すれば売却できない |
| 持分の細分化 | 共有者が亡くなると持分がさらに相続される | 2代で共有者が10人以上に。連絡先不明者も発生 |
| 管理費用の負担 | 固定資産税・修繕費の負担割合で揉める | 住んでいない共有者が管理費の支払いを拒否 |
| 認知症リスク | 共有者が認知症になると処分行為に成年後見人が必要 | 後見人の選任に半年以上かかり、売却時期を逸する |
共有を回避するための方法
- 生前に遺言書を作成する：誰がどの不動産を取得するか明記し、遺産分割協議を不要にする
- 代償分割を活用する：不動産を1人が取得し、他の相続人には生命保険の死亡保険金を代償金の原資に充てる
- 換価分割を選ぶ：不動産を売却して現金で分ける。全員が納得しやすい
- 家族信託を活用する：生前に信託を設定し、受託者が不動産を管理・処分できるようにしておく
すでに共有になっている場合
共有持分のみを第三者に売却することは法律上可能ですが、買い手は限られ、市場価格の大幅な割引（30〜50%程度）が一般的です。共有物分割請求（裁判所に分割を求める手続き）という選択肢もありますが、最終的に競売になるケースもあり、全員にとって不利な結果になりがちです。早めに当事者間で話し合うことが最善策です。
相続登記の義務化（2024年4月〜）と罰則
2024年4月1日に施行された不動産登記法の改正により、相続登記が義務化されました。この改正は、所有者不明土地の増加（2022年時点で全国の約24%が所有者不明）を解消するために導入されたものです。
義務化のポイント
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申請期限 | 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料 |
| 遡及適用 | 施行日前に発生した相続にも適用（猶予期間は2027年3月31日まで） |
| 遺産分割未了の場合 | 「相続人申告登記」で暫定的に義務を履行可能 |
相続人申告登記とは
遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続人申告登記を行えば義務を果たしたことになります。自分が相続人である旨と、被相続人の氏名・最後の住所を申し出るだけの簡易な手続きです。ただし、これはあくまで暫定措置で、遺産分割が完了した後は改めて正式な相続登記が必要です。
相続登記の費用の目安
| 費用項目 | 自分で申請する場合 | 司法書士に依頼する場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% | 同左 |
| 戸籍謄本等の取得費 | 数千円〜1万円程度 | 実費として請求 |
| 司法書士報酬 | — | 5万〜15万円程度 |
| 合計の目安（評価額3,000万円の場合） | 約13万円 | 約20〜30万円 |
登録免許税の免税措置
以下の場合は登録免許税が免税になります（2025年3月31日まで）。
・相続により土地を取得した者が登記前に死亡した場合の、その死亡者名義への登記
・不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記
空き家の3,000万円特別控除と対処法
親が住んでいた実家を相続したものの、自分は別に住居があるため空き家になる――このケースは年々増加しています。空き家を放置すると、固定資産税の増額、管理責任、資産価値の下落といったリスクが生じます。
空き家放置の3大リスク
- 固定資産税の増額：管理不全の空き家が「特定空家」に認定されると、住宅用地の特例（固定資産税が1/6になる措置）が外れ、固定資産税が最大6倍になります。2023年の法改正で「管理不全空家」も勧告対象に追加され、認定のハードルが下がっています。
- 管理責任・近隣トラブル：建物の倒壊や庭木の越境、害虫の発生などで近隣に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負います。
- 資産価値の下落：管理されない建物は急速に劣化し、数年で売却困難な状態になることがあります。
空き家の3,000万円特別控除の適用要件
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 対象建物 | 被相続人が1人で住んでいた家屋（老人ホーム入居後の相続も一部可） |
| 建築時期 | 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋 |
| 売却期限 | 相続から3年を経過する年の12月31日までに売却 |
| 売却金額 | 売却代金が1億円以下 |
| 建物の状態 | 耐震リフォーム済み、または更地にして売却 |
| 相続人の数 | 3人以上の共有の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に制限（2024年1月〜） |
空き家の対処方針チェックリスト
空き家をどうするか — 判断フロー
- ☐ 自分または家族が住む予定はあるか → あり：小規模宅地等の特例を検討
- ☐ 立地は賃貸需要があるか → あり：リフォームして賃貸活用を検討（ただし3,000万円控除は使えなくなる）
- ☐ 3,000万円控除の期限内か → 期限内：早めの売却が税務上有利
- ☐ 建物の状態は良好か → 良好：そのまま中古住宅として売却を検討
- ☐ 解体して更地にした方が売れるか → 更地の方が高い場合：解体費用を見積もって判断
相続した不動産の売却タイミングと税金
相続した不動産を売却すると、譲渡所得税がかかります。売却のタイミングと税金の計算方法を理解しておくことで、手取り額を最大化できます。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除
相続で取得した不動産の取得費は、被相続人が購入した時点の金額を引き継ぎます。購入時の契約書がない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算しますが、手取り額が大幅に減るため注意が必要です。
税率：所有期間による違い
| 区分 | 所有期間（売却年の1月1日時点） | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
所有期間は被相続人の取得日から起算します。たとえば被相続人が30年前に購入した不動産を相続してすぐに売却しても、長期譲渡所得の税率が適用されます。
相続税の取得費加算の特例
相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から3年10か月以内）に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。これにより、譲渡所得が圧縮され、税負担が軽くなります。
計算例：取得費加算
条件：不動産の売却益 3,000万円、相続税の支払額 800万円、遺産総額に占める不動産の割合 50%
加算できる金額：800万円 × 50% = 400万円
効果：売却益が 3,000万円 → 2,600万円に圧縮。長期税率20.315%の場合、約81万円の節税
売却タイミングの判断ポイント
- 3,000万円控除の期限（相続から3年目の12月31日まで）を過ぎていないか
- 取得費加算の期限（相続開始から3年10か月以内）を過ぎていないか
- 不動産市況（売り時かどうか）
- 他の所得との兼ね合い（高所得の年は税率が不利に働くケースも）
賃貸不動産の相続対策
賃貸アパートやマンションを所有している場合、相続税の評価額は自用の不動産よりも低くなります。これを活かした相続対策は有効ですが、リスクも理解した上で判断することが重要です。
賃貸不動産の評価減のしくみ
| 資産の種類 | 評価方法 | 圧縮率の目安 |
|---|---|---|
| 現金 1億円 | 額面どおり | 0% |
| 自用の土地（路線価） | 路線価 × 面積 | 約20% |
| 自用の建物 | 固定資産税評価額 | 約40〜50% |
| 貸家建付地（賃貸中の土地） | 路線価 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） | 約35〜40% |
| 貸家（賃貸中の建物） | 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合） | 約55〜65% |
計算例：1億円を現金で持つ場合と賃貸不動産に替えた場合
評価額の比較
現金 1億円 → 相続税評価額 1億円
賃貸マンション（土地 + 建物）購入：
- 土地（貸家建付地）：路線価評価 5,000万円 ×（1 − 0.7 × 0.3 × 1.0）= 3,950万円
- 建物（貸家）：固定資産税評価額 3,000万円 ×（1 − 0.3 × 1.0）= 2,100万円
- 合計：6,050万円（現金に比べて約40%の圧縮）
さらに小規模宅地等の特例（貸付用 200㎡・50%減）が適用できれば、土地部分はさらに半額になります。
賃貸不動産による相続対策のリスク
- 空室リスク：入居者がいなければ賃貸割合が下がり、評価減の効果が薄れる
- 借入金の返済リスク：ローンで購入した場合、家賃収入が返済を下回ると赤字に
- 否認リスク：相続直前に借入で賃貸不動産を購入する「タワマン節税」は、国税庁が時価で評価し直す事例が増加中
- 管理の手間：修繕・入居者対応・確定申告など、継続的な管理が必要
農地・山林の相続の特殊ルール
農地や山林は一般の宅地とは異なる評価方法・税制・法的規制が適用されます。特に農地は農地法による制限が大きく、相続後の取り扱いに注意が必要です。
農地の相続
農地の評価方法
| 農地の区分 | 評価方法 | 備考 |
|---|---|---|
| 純農地 | 倍率方式 | 農地としての評価が最も低い |
| 中間農地 | 倍率方式 | 市街地に近い農地 |
| 市街地周辺農地 | 宅地比準方式 × 80% | 宅地に転用される可能性が高い |
| 市街地農地 | 宅地比準方式（宅地とみなして評価し、造成費を差し引く） | 市街化区域内の農地 |
農業相続人の納税猶予制度
農業を継続する相続人が農地を相続する場合、農地にかかる相続税の納税を猶予してもらえる制度があります。農業を終身（死亡するまで）続ければ、猶予された税額は免除されます。ただし、途中で農地を売却・転用した場合は猶予が打ち切られ、猶予税額に利子税が加算されます。
農地法の届出
農地を相続した場合は、農業委員会への届出が必要です（届出期限：相続を知った日からおおむね10か月以内）。届出を怠ると10万円以下の過料が科されることがあります。農地の売却・転用には農業委員会の許可（市街化区域は届出）が必要で、自由に処分できない点に注意が必要です。
山林の相続
山林の評価方法
| 山林の区分 | 評価方法 |
|---|---|
| 純山林 | 倍率方式 |
| 中間山林 | 倍率方式 |
| 市街地山林 | 宅地比準方式（宅地とみなして評価し、造成費を差し引く） |
山林の納税猶予制度
林業経営を行っている山林についても、一定の要件のもとで相続税の納税猶予（森林経営計画に基づく山林）が受けられます。対象面積の80%に相当する相続税額が猶予されます。
農地・山林の相続放棄について
管理が困難な農地・山林について「相続放棄したい」という相談は多いですが、相続放棄はすべての遺産を放棄する制度です。農地・山林だけを放棄して預貯金は相続するということはできません。また、2023年から始まった相続土地国庫帰属制度により、管理が困難な土地を国に引き取ってもらうことが可能になりましたが、審査基準が厳しく、負担金（原則20万円〜）の支払いも必要です。
不動産相続でよくあるトラブルと防止策
不動産相続は金額が大きく、感情的な問題も絡むため、トラブルに発展しやすい分野です。よくあるケースと防止策を整理します。
トラブル1：兄弟間で不動産の分け方が決まらない
不動産は均等に分割できないため、「誰が実家を相続するか」で揉めるケースが多発します。特に、一人が実家に住み続けたい場合と、他の相続人が現金化を希望する場合に対立が起きやすくなります。
防止策：生前に遺言書を作成し、分割方法と理由を明記しておく。代償分割を視野に入れ、代償金の原資として生命保険を活用するのも有効です。
トラブル2：名義変更を放置して権利関係が複雑化
相続登記をしないまま次の相続が発生すると、相続人がねずみ算式に増え、全員の同意を取ることが事実上不可能になります。
防止策：相続登記の義務化を機に、過去の未登記不動産も含めて早急に名義変更を完了させる。
トラブル3：不動産の評価額で意見が割れる
路線価評価と実勢価格には差があるため、「路線価で計算すると安すぎる」「時価で計算すると高すぎる」と相続人間で不満が出ることがあります。
防止策：公平性を担保するために不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する。費用はかかりますが、後の紛争コストに比べれば合理的です。
トラブル4：相続税の納税資金が足りない
不動産は相続税評価額が高くても、すぐに現金化できません。「不動産はあるが現金がない」状態で相続税の申告期限（10か月）を迎えると、延納や物納を検討する必要が出てきます。
防止策：生前から納税資金の準備計画を立てる。生命保険の死亡保険金を納税資金に充てる設計が有効です。
トラブル5：賃貸不動産の管理を誰が引き継ぐか決まっていない
賃貸物件を相続した場合、入居者との契約関係・修繕義務・確定申告の義務がすべて相続人に引き継がれます。管理の引き継ぎが曖昧なまま相続が発生すると、家賃の滞納対応や修繕判断で混乱が生じます。
防止策：生前から管理会社との契約内容を共有し、相続後の管理体制を決めておく。管理を委託している場合は管理会社に相続発生を速やかに通知する手順を確認しておく。
不動産相続トラブル防止チェックリスト
生前にやっておきたいこと
- ☐ 所有不動産の一覧表を作成し、家族と共有している
- ☐ 遺言書を作成し、不動産の分割方法を明記している
- ☐ 不動産の登記簿を確認し、名義が最新か確認している
- ☐ 相続税の概算を試算し、納税資金の準備計画がある
- ☐ 空き家になる可能性がある不動産の対処方針を決めている
- ☐ 賃貸不動産がある場合、管理体制の引き継ぎ手順を決めている
- ☐ 農地・山林がある場合、農業委員会への届出手順を確認している
よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産の相続登記はいつまでにしなければなりませんか？
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。過去の相続で未登記の不動産にも適用されます（猶予期間は2027年3月31日まで）。
Q2. 不動産の相続税評価額はどのように計算しますか？
土地は路線価方式（市街地）または倍率方式（郊外）で評価します。建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。いずれも時価より低く評価されるのが一般的で、路線価は時価の約80%、固定資産税評価額は建築費の50〜70%程度です。
Q3. 小規模宅地等の特例とは何ですか？
被相続人が住んでいた自宅の土地（330㎡まで）について、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。配偶者が相続する場合は無条件で適用でき、同居の親族も要件を満たせば適用可能です。ただし、相続税の申告が必須で、申告しなければ特例は適用されません。
Q4. 空き家を相続した場合、固定資産税はどうなりますか？
管理不全の空き家として「特定空家」に認定されると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。2023年の法改正で「管理不全空家」も対象に追加され、認定のハードルが下がっています。早めの売却・活用・解体の判断が重要です。
Q5. 不動産の相続で兄弟間のトラブルを防ぐにはどうすればよいですか？
不動産は現金のように均等に分けにくいため、生前に遺言書を作成する、不動産鑑定で公正な評価額を出す、代償分割や換価分割などの分割方法を検討するといった準備が有効です。代償金の原資として生命保険を活用する方法も実務上よく使われています。
Q6. 相続した不動産を売却する場合、いつまでに売れば税金が安くなりますか？
主に2つの期限があります。空き家の3,000万円特別控除は相続から3年を経過する年の12月31日まで、取得費加算の特例は相続開始から3年10か月以内に売却した場合に適用されます。両方の期限を意識し、早めに売却を検討することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
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