相続登記とは？
義務化の内容・手続きの流れ・費用・必要書類【2026年版】
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。施行前に発生した相続も対象です。
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目次（9セクション）
相続登記義務化の概要（2024年4月施行）
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人の名義に変更する手続きです。これまで相続登記に期限はありませんでしたが、2024年4月1日の改正不動産登記法施行により義務化されました。
義務化のポイント
- 期限：相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内
- 罰則：正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料
- 経過措置：施行前（2024年4月1日より前）に発生した相続も対象。猶予期間は2027年3月31日まで
「正当な理由」とは？
法務省は、過料が科されない「正当な理由」の具体例を示しています。
- 相続人が極めて多数で、戸籍の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合
- 相続登記の義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
- DV被害者等で、住所を知られることに支障がある場合
ただし、単に「面倒だった」「費用がもったいない」といった理由は正当な理由として認められません。
相続人申告登記（簡易な手続き）
遺産分割協議がまとまらないなど、すぐに相続登記ができない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きも利用できます。法務局に「自分が相続人である」ことを申告するだけで、義務を履行したとみなされます。ただし、最終的には遺産分割が決まった後に正式な相続登記を行う必要があります。
相続登記の手続きの流れ
相続登記は、大きく次の4ステップで進めます。
ステップ1：相続人の確定
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて集め、法定相続人が誰であるかを確定します。転籍や婚姻で本籍地が変わっている場合は、複数の市区町村から取り寄せる必要があります。
ステップ2：遺産分割協議
法定相続分と異なる割合で不動産を取得する場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの不動産を取得するかを決定します。合意内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印で署名押印します。
注意
遺言書がある場合は、原則として遺言の内容に従って登記を行います。遺産分割協議は不要ですが、遺言書の検認（自筆証書遺言の場合）が先に必要です。
ステップ3：必要書類の収集
法務局に提出する書類をそろえます（詳細は次章）。戸籍の取り寄せだけで数週間〜1か月かかることもあるため、早めに着手しましょう。
ステップ4：法務局への申請
不動産の所在地を管轄する法務局に、登記申請書と必要書類を提出します。申請方法は窓口・郵送・オンラインの3つがあります。登記完了までの期間は概ね1〜2週間です。
必要書類一覧
相続登記に必要な書類は、相続の形態（遺言・法定相続・遺産分割協議）によって異なりますが、共通して必要なものは以下のとおりです。
| 書類名 | 取得先 | 備考 |
|---|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡） | 本籍地の市区町村 | 転籍がある場合は複数箇所 |
| 被相続人の住民票除票 | 最後の住所地の市区町村 | 本籍地の記載があるもの |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 各相続人の本籍地 | 被相続人の死亡日以降に取得したもの |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 住所地の市区町村 | 登記名義人の住所確認用 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村 | 登録免許税の計算に必要 |
| 遺産分割協議書 | 相続人が作成 | 法定相続分以外で分割する場合 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 各相続人の住所地 | 遺産分割協議書に添付 |
| 登記申請書 | 法務局HPからダウンロード | 所定の様式で作成 |
法定相続情報一覧図の活用
法務局で法定相続情報一覧図の認証を受けておくと、戸籍の束を何度も提出する手間が省けます。銀行の預金解約や保険金請求でも使えるため、相続手続き全体の効率化に有効です。
相続登記の費用
相続登記にかかる費用は、主に登録免許税と司法書士報酬の2つです。
登録免許税
不動産の固定資産税評価額 × 0.4%（相続による所有権移転の場合）。例えば評価額2,000万円の不動産であれば、登録免許税は8万円です。
| 固定資産税評価額 | 登録免許税（0.4%） |
|---|---|
| 1,000万円 | 4万円 |
| 2,000万円 | 8万円 |
| 3,000万円 | 12万円 |
| 5,000万円 | 20万円 |
司法書士報酬の相場
司法書士に依頼する場合の報酬相場は5万〜15万円程度です。不動産の数、相続人の人数、相続関係の複雑さによって変動します。遺産分割協議書の作成まで依頼すると、さらに3万〜5万円程度の追加費用がかかることがあります。
その他の実費
- 戸籍謄本：1通450円（除籍・改製原戸籍は750円）
- 住民票・印鑑証明書：1通200〜400円（自治体による）
- 固定資産評価証明書：1通200〜400円
- 登記事項証明書：1通480〜600円
書類の取り寄せだけでも数千円〜1万円程度かかることがあります。
自分で相続登記する方法と注意点
相続登記は司法書士に依頼せず、自分で行うことも可能です。法務局では登記手続案内（予約制）も実施しており、申請書の書き方を教えてもらえます。
自分で行う場合の手順
- 法務局のウェブサイトから登記申請書のひな形をダウンロード
- 相続関係を整理し、必要書類をそろえる
- 登記申請書に不動産の情報（登記事項証明書の内容を転記）を記入
- 登録免許税に相当する収入印紙を貼付
- 管轄の法務局に提出（窓口・郵送・オンライン）
自分で行う際の注意点
- 不動産の表示（所在・地番・地目・地積など）を登記記録どおりに正確に記載する必要がある
- 複数の不動産がある場合、管轄が異なると別々に申請が必要
- 戸籍の読み取りが難しく、相続人の見落としが起きやすい
- 申請に不備があると補正（修正）を求められ、再訪問が必要になることがある
相続人が少なく、不動産が1か所で、法定相続分どおりに登記する場合は自分でも比較的スムーズに進められます。一方、相続人が多い・不動産が複数ある・遺産分割協議が必要な場合は、司法書士への依頼を検討しましょう。
相続登記をしないリスク
相続登記を放置すると、過料以外にも多くの不利益が生じます。
1. 10万円以下の過料
義務化により、正当な理由なく期限内に登記しなかった場合は10万円以下の過料が科されます。法務局から催告書が届き、それでも対応しない場合に裁判所を通じて過料が決定されます。
2. 不動産の売却・担保設定ができない
登記上の名義が被相続人のままでは、不動産を売却したり、住宅ローンの担保に入れたりすることができません。急な資金需要に対応できなくなるリスクがあります。
3. 権利関係の複雑化
登記をしないまま相続人が亡くなると、次の世代の相続人にも権利が引き継がれ、関係者が雪だるま式に増えていきます。数十人の共有状態になると、遺産分割の合意形成はきわめて困難です。
4. 相続人の判断能力の低下
相続人が認知症等で判断能力を失った場合、遺産分割協議に参加できなくなり、成年後見人の選任が必要になるなど手続きが大幅に複雑化します。
Point
相続登記を後回しにすればするほど、手続きの難易度とコストは上がる一方です。義務化を契機に、できるだけ早く対応することをおすすめします。
登録免許税の免税措置
相続登記の登録免許税には、一定の条件を満たす場合に免税措置が設けられています。該当する場合は費用を大幅に抑えられるため、申請前に必ず確認しましょう。
評価額100万円以下の土地の免税
固定資産税評価額が100万円以下の土地については、相続による所有権移転登記の登録免許税が免税（非課税）になります。この措置は租税特別措置法第84条の2の3第2項に基づくもので、地方の山林や農地、小規模な宅地などが該当するケースがあります。
この免税措置の適用期限は2025年（令和7年）3月31日までとされていますが、過去にも複数回延長されてきた経緯があります。期限到来前後には国税庁や法務局の最新情報を確認してください。
二次相続が発生した場合の免税
相続登記をしないうちに、その相続人自身が亡くなって二次相続が発生した場合にも免税措置があります（租税特別措置法第84条の2の3第1項）。具体的には、Aさんが亡くなり相続登記をしないままBさんも亡くなった場合、Aさんからの相続登記にかかる登録免許税が免税になります。
数世代にわたって登記が放置されているケースでは、この免税措置によって登記費用を大きく抑えられる可能性があります。
免税を受けるための申請方法
免税措置の適用を受けるには、登記申請書に免税の根拠となる条文を記載する必要があります。記載がないと通常どおり課税されるため注意してください。
申請書への記載例
- 二次相続の免税：「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」
- 100万円以下の土地の免税：「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」
登録免許税欄には「金0円」と記載し、収入印紙の貼付は不要です。
相続登記申請書の書き方
相続登記の申請書は法務局が公開しているひな形を利用すると効率的です。ここでは主要な記載項目と、よくある記載ミスを解説します。
申請書の主要記載項目
| 記載項目 | 記載内容 |
|---|---|
| 登記の目的 | 「所有権移転」（単独相続の場合）または「○○持分全部移転」（共有持分の場合） |
| 原因 | 「令和○年○月○日 相続」（被相続人の死亡日を記載） |
| 相続人（被相続人 ○○） | 被相続人の氏名を括弧書きし、その下に新しい名義人の住所・氏名を記載。申請人には押印 |
| 添付情報 | 登記原因証明情報（戸籍謄本等）、住所証明情報（住民票）など |
| 不動産の表示 | 登記事項証明書のとおりに、所在・地番（家屋番号）・地目（種類）・地積（床面積）を正確に転記 |
| 課税価格 | 固定資産評価証明書の評価額（1,000円未満切り捨て） |
| 登録免許税 | 課税価格 × 0.4%（100円未満切り捨て）。免税の場合は「金0円」と条文を付記 |
法務局の申請書テンプレート
法務局のウェブサイトでは、相続登記の申請書ひな形がWord・PDF形式で公開されています。遺産分割協議による相続、法定相続分による相続、遺言による相続など、パターン別にひな形が用意されています。
よくある記載ミスと注意点
- 不動産の表示の転記ミス：地番と住居表示（住所）を混同するケースが多い。登記事項証明書の記載を一字一句そのまま転記する
- 被相続人の最後の住所：住民票除票の住所と登記記録上の住所が異なる場合、住所変更の経緯がわかる書類（戸籍の附票等）が追加で必要
- 課税価格の端数処理：1,000円未満を切り捨てたうえで0.4%を掛け、さらに100円未満を切り捨てる。二段階の端数処理を忘れがち
- 複数不動産の記載：土地と建物を一括で申請する場合、それぞれの不動産を「不動産の表示」欄に漏れなく記載する
- 収入印紙の貼り方：登録免許税額分の収入印紙を白紙の台紙（A4用紙）に貼付し、申請書と一緒に綴じる。申請書本体に直接貼らない
補正（修正）を避けるコツ
法務局の登記手続案内（予約制）を利用すれば、提出前に申請書の内容をチェックしてもらえます。補正があると法務局への再訪問が必要になるため、不安がある場合は事前相談を活用しましょう。
オンライン申請の具体的方法
相続登記は、法務局の窓口や郵送だけでなく、登記・供託オンライン申請システムを利用してインターネット上から申請することもできます。
オンライン申請の手順
- 申請者情報の登録：登記・供託オンライン申請システムのサイトで、申請者IDを取得する
- 申請用総合ソフトのインストール：専用ソフト「申請用総合ソフト」をダウンロード・インストールする（Windowsのみ対応）
- 申請書の作成：ソフト上で申請書を作成し、不動産情報・相続人情報・登録免許税額を入力する
- 電子署名の付与：マイナンバーカード（またはその他の電子証明書）とICカードリーダーを使い、申請データに電子署名を付与する
- 申請データの送信：ソフトから法務局に申請データを送信する
- 補正通知の確認：申請後、法務局から補正（修正依頼）が届いていないか、ソフト上のメッセージボックスをこまめに確認する
利用可能時間・動作環境
- 利用可能時間：月曜〜金曜の8時30分〜21時（土日祝・年末年始を除く）。ただし、17時15分以降の送信分は翌開庁日の受付扱い
- 対応OS：Windows 10 / 11（macOSには非対応）
- 必要な機器：マイナンバーカード＋ICカードリーダー（電子署名に必要）
添付書類の郵送が必要なケース
オンライン申請であっても、戸籍謄本・遺産分割協議書・印鑑証明書などの原本は電子化して送信することができません。これらの書類は、申請データの送信後に管轄の法務局へ郵送または窓口持参で提出します。
オンライン申請の送信画面で「書面により提出する添付情報の一覧」が表示されるので、その指示に従って郵送してください。なお、登録免許税の納付はオンライン上で電子納付（インターネットバンキング）が利用できるため、収入印紙の購入は不要です。
オンライン申請のメリット
- 法務局に出向く回数を減らせる（補正がなければ窓口訪問は不要）
- 登録免許税をインターネットバンキングで電子納付できる
- 申請状況や補正通知をソフト上でリアルタイムに確認できる
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相続登記を調べている方の多くは、単に「義務だから」ではなく、実家や土地を家族の争いの種にしたくない、次の世代に問題を残したくないという想いを持っています。
背景には、次のような不安や想いがある場合があります。
- 兄弟間で不動産の分け方が決まらない
- 登記費用や税金がいくらかかるか見当がつかない
- 実家を売るか残すか、判断がつかない
- 親が元気なうちに整理しておきたい
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